關於長租公寓，這兩天有兩條消息：一則是12月3日，網傳廣州蛋殼公寓一租客墜樓。該租客室友稱，凌晨三點半發現房間和走廊冒煙，一名租客墜樓。這名室友說，他們上周收到房東通知，因未收到房租要求租客限期搬離，出事租客剛畢業還沒工作。目前警方已介入。
第二個是12月4日，最高人民法院副院長、二級大法官楊萬明在國新辦發布會上回應稱，最近一段時間，長租公寓品牌蛋殼公寓的爆雷事件引發公眾關注。目前據了解，有關地方和部門正在依法依規進行處理長租公寓暴雷問題。這個事如果形成案件進入司法程序的話，我們人民法院將嚴格依法進行審理，以事實為根據，以法律為準繩，依法保護公民、法人的合法權益。
但願法律能給這些不幸的年輕租客以保護。
看了幾篇有關長租公寓的文章，過於理論化，筆者試著用大白話來剖析剖析長租公寓。
剝去長租公寓身上這層華貴的外衣，筆者認為，說白了就是一個房屋中介的底子。
房屋中介人們都很熟悉了，最早出現於上個世紀八十年代，一個辦公室、一張桌子、一盤電話、幾把椅子、幾個業務員，走東家串西家收集房屋信息，然後再租出去，主要就是收取中介費。
後來，有的房屋中介幹大了，手頭有錢了，為了賺得多些，就開始自己出資把房東的房子租下來，一般都是租一年，所以租金相對便宜，然後再用高一點的價格租出去。一筆業務既掙中介費，又賺差價。
這和做買賣一樣，低價批發進貨，然後加價零售，賺錢沒問題，就是資金壓力大。
長租公寓的經營模式與此恰恰相反，高價租房，低價出租，就好比一個商家，大量高價進貨，然後降價賣給消費者，賣一件賠一件。
商家這種情況確實存在，比如經常看到的「跳樓大甩賣」、「賠本清倉」之類的，一般都是新產品為了打開市場，要不就是清倉甩貨，再不就是資金壓力大，為了加快資金回籠周轉。無論哪一種情況，都是短期行為，絕沒有長期這樣幹的，除非傻子。
但你不要以為長租公寓經營者是傻子，恰恰相反，這幫人腦瓜精明得很，也壞得很。
前面說了，長租公寓實際就是房屋中介，就是二房東，營運方式是「高進低租，長收短付」。以高於市場價拿房，給房東的付款方式是一個月租金或一季度租金，再以低租金出房，但從租客手中收取的是最少半年，甚至一年、二年的租金。長租公寓的名字就是從這產生的。
注意，用租客支付的半年、一年、二年的租金減去付給房東的一個月、一個季度的租金，長收短付，多收少付，長租公寓經營者手裡就有了資金，而且是一筆不小的資金。
注意，這是一個資金池。
聽到資金池，熟悉這兩年中國金融領域的人，大概就會猜想到發生什麼？
沒錯，跑路，暴雷！
簡單粗暴直接一點的，直接揣著錢跑路，像8月份暴雷的友客、巢客。
這是赤裸裸地搶劫，太沒技術含量了，大部分長租公寓經營者是不屑一顧的，他們玩的是房地產加金融，美其名曰創新。
為了擴大規模，提高市場佔有率，增加企業流水，提高融資可信度，這些長租公寓經營者把手裡的資金繼續投入到租賃市場上去，再用高價租房子，低價出租；接著則是再重複，一遍遍滾動下去，以至無窮。
這套模式要想順利循環下去，就必須保證新開發房源的入住率。因為只有這樣，公寓方才能用新租客預付的租金來支付之前應當付給房東的房租。
這就具有了「龐氏騙局」的特徵。
在這種情況下，一旦市場出現波動，例如擴張不順利，入住率不及預期、或者有突然有大量租客退房等情況出現，長租公寓就會面臨資金鍊斷裂的風險。
但，這種模式最終會有停下來的一天，因為，無論哪種市場，都不會無限擴容，長租公寓也是如此。一旦市場飽和，沒有後來資金進入，必然暴雷。
如果想不暴雷，就必須在有了一定規模後，立即轉型，也就是把手裡的資金不再投入到租賃市場，而是真正投入到可以產生利潤的領域，讓企業靠自身利潤慢慢發展，步入良性軌道。因為整個項目是賠錢的，投入越多，規模越大，賠的就越多，所以，必須轉型。
要做到這一點就太難了，對市場分析、風險控制、投資預判、資金使用等方面要求太高。專業投資銀行，每年都會產生那麼多呆帳、死帳，何況一個房屋中介。
所以，註定了長租公寓會以悲劇收場。
說說「租金貸」。
前面的分析是說租客用自己的錢向長租公寓支付租金，但在現實中，大部分人沒有這個資金實力，所以，「租金貸」應運而生，就是租客與長租公寓公司合作的金融機構籤訂貸款合同，金融機構向長租公寓全款支付一（或二）整年房租，再由租客分期向金融機構償還房租賃款。一旦長租公寓破產，租客不僅收不回已經支付（通過銀行）的房租，還要每個月償還銀行租按揭款。
雪上加霜。
有人比較了P2P暴雷和長租公寓暴雷，稱長租公寓暴雷收割了這些剛剛走入社會的「新鮮韭菜」。因為「長租公寓」，在中國大陸又名「白領公寓」，多是一些一、二線城市工作的年輕人租住。他們可能除了一個租賃的房屋外，一無所有。
但願這個冬天不太冷。
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