最近一階段，如果你稍稍留一下就會發現，大量的樓房外搭起了腳手架，許多的小區掛起了「綜合修繕小區」的標識。
隨著城市化進程的深入，城市的更新思路已經從過往的大拆大建逐步轉變為「拆改留」並舉，而且像上海這樣城市化發展早的大都市，「拆改留」的思路也正在向「留改拆」大幅轉變。
舊城改造的主體無疑就是我們口中所謂的「老破小」，在過往的十幾二十年裡，說實話，根據當時的城市建設思路，老破小區若是不能幸運地被劃入拆遷範圍的話，那只能是不斷地破敗下去，但即便是在大拆大建的年代裡，「老破小」們要擠進「拆」的隊伍依舊是件遙不可期的事情。
國家最近出臺的城市舊改工作指導意見明確了城市的舊改已不再是從前刷刷牆面，粉飾一下臉面的面子工程，而是包含了基礎，完善，提升等多項，多方位的改造。城市舊改思路的轉變，似乎讓「老破小」看到了重新迎來「第二春」的希望，那麼作為最先啟動舊改新思路的上海，那些已經越來越不受待見的「老破小」是否都能迎來「新生」呢？
今天的文章，柯南準備從三個方面來跟大家深入探討一下上海老破小的現實問題。
問題一：上海的「老破小」，你究竟了解多少？
無論是買房還是賣房，我們一直會提到兩個詞，「老破小」，「遠大新」，這兩個詞正好組成的一對反義詞，代表了截然不同的兩類房子，比較而言，「老破小」這個詞似乎更有點「貶義」的味道。
長時間來，許多的房地產媒體，自媒體大咖們，都會時不時地拿「老破小」做點文章，但似乎我從未看到過有誰真的把「老破小」的實際狀況還原清楚。沒有對「老破小」真實狀況的清楚認知，就不可能正確認識舊城改造對於「老破小」的真正意義。
「老破小」，字面上很好理解，但在現實中，情況就不如字面上這麼容易認清楚了。根據實際操作中的經驗，柯南將上海的老舊小區按照竣工年代劃分為三類，它們之間既有共性也存在著很大的差異，正是由於存在不小的差異，未來舊改之於它們的價值變化很可能是大相逕庭的。
（1）第一類：1980年前竣工的「老破小」
這類老舊房子從地理位置上講，幾乎全部都位於上海的傳統主城區，而且也幾乎全部位於傳統主城區的中心區域位置。
其中還有不少仍沒有完成成套改建，這當中有一些還屬於很難通過一般性改建方案就能完成成套改造的。另外不少已經完成成套改造的，也屬於不完全徹底的成套改造，即屬於分門獨用的性質。
這個時期建造的老房子在結構上絕大多數都有預製板的構造，樓板不夠厚，承重有缺陷。
（2）第二類：1980年到1990年期間竣工的「老破小」
這類老房是目前上海市場中主流的「老破小」，分布位置也幾乎全集中於傳統主城區，其中大約七成左右是在傳統主城區的中心區域位置，剩下的三成左右位於傳統主城區的邊緣位置。
這個年代建造的房子基本上都是獨門獨戶的，幾乎全部都是多層設計，六層為主，也有一定比例的七層存在，結構上基本都是磚混結構。由於當年房屋尚未商品化，也沒有啥偷工減料的「必要」，所以當初竣工時的質量是不差的。
（3）第三類：1990年到2000年期間竣工的「老破小」
嚴格意義上講，這個時期竣工的房子，很多還算不上「老破小」了，至少許多房子的面積算不上小。但是隨著時間的推移，以及2000年後大量高層板樓的建造，這個時期竣工的房子中不少也已經步入或是馬上要步入「老破小」的行列了。
這段時期建造的房子中按照地理位置區分，屬於傳統主城區和非傳統主城區的比例大致對半開，其中位於傳統主城區中心區域的比例更加低些，我的實踐經驗估計大約佔兩成左右。
這個時期的房子仍是以多層為主流，但也已經有不少高層出現，而且這些高層絕大部分到真都是位於傳統主城區。多層的房子一層以兩戶或是三戶的格局為主，高層則是塔樓性質的，一層少則六七戶，多則十幾戶。
這個時期的房子結構中多數都是磚混加鋼筋框架，結構的牢固性上比八十年代的要好，同樣是因為當時的房屋商品化率尚不高，且是房屋商品化最初期，房子的整體質量在竣工時也不錯，但由於這個時期的房子中有很大一部分是屬於拆遷分配性質的房子，所以不同性質房子之間在質量方面仍存在不小的差異。
問題二：如何理性看待「老破小」的價值？
現在的許多房地產媒體，或是自媒體大咖談到「老破小」，基本上都是不屑一顧地嗤之以鼻，這不剛還瞅了一眼某位房地產自媒體大咖的文章，其中就建議「買老破小，只能是買地段頂級或是學區頂級的，除此之外，別碰任何老破小，包括即將或是已經裝了電梯的老破小」。
這位大咖的話咋聽起來很有些道理，可是頂級地段，頂級學區的老破小是個啥價格？是大多數普通老百姓「接得住」的嗎？真是站著說話不腰疼！是不是除了頂級地段，頂級學區的老破小都一文不值了？
絕大部分的老破小並非屬於頂級地段，頂級學區的範疇，但也沒有在整個上海二手房交易市場中銷聲匿跡呀？我們還是有必要客觀理性地評價一下絕大部分非頂級地段，頂級學區範疇的老破小的價值。
（1）「老破小」的使用價值
「老破小」的使用價值核心就是生活的便捷性，雖然現在的上海吃喝出行，無論是在老破小集中的傳統中心城區，還是在遠大新佔主體的新興城區都已經相當便捷了，但是在就醫和上學這兩點上，依然是老破小之於遠大新的核心優勢，而且此優勢的延續至少以十年計，千萬不要小看了老破小在這兩方面上的明顯優勢，只要是有相當生活經驗或是在這兩個方面曾遇到過困難的人就一定能深刻理解此優勢的重要性。
老破小使用價值上最大的劣勢是生活的舒適性，這點的確是遠差於新房和次新房，而現在所啟動的全面舊改針對的主要就是這個問題，有理由相信會有一定程度的改善，另外就是隨著房屋裝修設計理念的提高，也會使老房子的居住舒適度有所提高，當然最終的改善結果仍是因房而異，因改造效果而異。
（2）「老破小」的資產價值
通脹時代，作為固定資產的房子大部分都能做到保值，尤其是在上海，跑贏通脹不是太大問題，但在房價仍繼續上漲的現階段，絕大部分的老破小是跑不贏樓市大盤的，這點我們也必須有一個清醒的認識。
不過任何事物的發展都不是一塵不變的，今天的遠大新隨著時間的推移一樣會越變越老舊，而且舊改的「雨露」也很難灑到，誰能保證今天的遠大新未來不會面臨今日中心城區老破大的窘境呢？以我十多年的二手房市場經驗判斷，這種窘境一定會發生，而且隨著房地產市場暴利時代的一去不復返，今天跑在大盤前端的，未來不見得都能保持領先，今天落後的老破小，將來也未必全都待在「副班長」的位置上。
（3）「老破小」的特殊價值
由於老破小基本上都處於城市傳統的中心範圍，是已經發展了幾十年的成熟區域，這些區域在前文中已經提及過，相對於新發展起來的新興城區最大優勢之一就是教育資源。
隨著學區制度的不斷變革，最有可能受益的必定是那些處於頂流學校附近，但又尚不是頂流學校對口的小區，這其中老舊小區的比例是相當高的。這種潛在價值應該會隨著就學升學制度的變革逐步釋放出來，當然這得看運氣，但的確會有可能。
還有一個特殊價值是涉及80年代前竣工的老破小。由於這些房子竣工年限已經很長時間了，加之結構缺陷，以如今的城市更新思路，雖然不會全部拆遷，但到一定時候必然會被推倒重建或是徹底化的改造，然後原拆原還，到時候就「鳥槍換炮」了！實際上目前有的舊改就是這樣做的，只是不多，今後相信會越來越普遍。
問題三：舊改之於「老破小」的價值提升究竟能有幾何？
全面的舊城改造一定是可以讓老破小的價值有所提升的，首先是使用價值中居住的舒適度會有所改善，有的可能還能得到較大改善，由此相應的資產價值也會得到不同程度的提升，最次可以減緩由於年代久遠所造成的貶值，但我們仍然必須明白這樣幾點關鍵的問題：
（1）舊改不是一錘子買賣
今日之進行的舊改不應是改造一下就完事的簡單工程，而是也應該是一個持續性的，系統性的，全社會參與的常態化的長期工程。無論是基礎類，還是完善類，亦或是提升類的項目改造只是舊城更新中的「萬裡長徵第一步」，之後的常態化維護工作才是根本，再不能跟過去一樣的套路，改完就了事，然後沒過多少時日，又打回「原形」。
（2）舊改的核心是「質量」
這個其實也不用我多說，之前見到過不少改建為成套獨用的老舊小區，沒多少時日就又出現破敗的跡象了。這除了日常維護的缺失外，另一個也是核心的問題就是改建時的質量真心不咋地！
現在城市已經開始進入全面舊改階段，如何確保舊改成果的可持續性，改造時保證質量過得硬是重中之重，真心希望這樣大規模的改造工程不要是「運動式」的，而是扎紮實實的「慢工出細活」。
（3）第一第二條做不到位，「老破小」價值的提升就是空中樓閣
確保改造質量，後期常態化維護落到實處，非如此，老破小的價值或許能在改造後的早期有一時的提升，但絕對只會是曇花一現，但就不知道舊改的操盤手們是否從根本上意識到，是不是有切實的，可執行的措施。
（4）關於加裝電梯的問題
就老舊小區居住質量提升而言，加裝電梯的意義是不言而喻的，但是這個事情和其他舊改項目不同，不是可以強行直接操作的，而是居民自治，自願操作的。
雖然現在上海老房加裝電梯的事情無論從項目審批以及資金解決方面都有了很大程度上的「破冰」，進程也在加速中，但完成和可能完成的依然屬於極少數，毛估估兩者加起來目前最多也就幾百棟樓。
上海有一二十萬棟無電梯的老房，其中有不小比例的是不適合直接就加裝電梯的，還有很大一部分屬於加裝了也只能是「半吊子」工程的，就是某位設計師公眾號文章中所提到的兩跑樓梯加裝電梯的問題。因此老房加裝電梯的理想是美好的，現實依然是骨感的，指望通過完成加裝電梯來提升價值，短時期內對於絕大部分老房子仍是鏡花水月的事情，但也不用灰心喪氣，在時間的加持下，夢想還是有實現的「萬一」的！
（5）對不同類型的「老破小」獲益可能的預期
舊改的根本目的是改善老舊小區的居住環境和質量，踐行房住不炒，而不是漲房價，所以我們首先必須認清這點，不用對舊改抱過多不切實際的願望。
不過因為改造帶來的好處，老破小的價值得以保持住，或是有一定的提升也是順理成章的事情，但不同時期建造的老破小通過舊改可能的獲益也會有所不同，簡單來講就是兩頭段的老破小獲益度可能大，中間段的獲益度會有限。
所謂中間段的老破小就是佔比數量最大的80年到90年期間建造的老房，這類老房一般不會被提上拆建或徹底性大改造的議事日程，而加裝電梯的事，無論從技術層面還是統一意見層面，整體上講都比之90年代造的老房要困難，所以這類老破小的價值提升多數會很有限，但是城市的整體更新化和舊城改造會讓其貶值的速度放緩，隨著那些遠大新逐漸老舊化，無形中這些主流的老破小的價值相對上就得到一定程度提升。
兩頭段的老破小指的是佔比較低的80年前和90年後造的老房子，80年前的老房子始終是有在不久的將來，隨著城市更新和舊改的持續，被拆了重建或是徹底性改造的可能性。90年後的老房子本身從房型和結構質量上講就不算太差，且面積上也不算太過侷促，關鍵是加裝電梯的技術難度不大，現在資金籌集的問題上又有所創新突破，未來可以預見，真正實現加裝電梯的大部分老房必定是這一類房子。因此這兩類房子從現實層面上講，整體上最容易也最有可能從舊改中獲取較大價值利益，不過具體到每個個體頭上，那就還要看個人運氣了！
城市越來越成熟化，必然導致先期發展起來的區域內的房子越來越老舊。過去的十幾二十年，用的是簡單的大拆大建來解決問題，而隨著土地成本越來越貴，房屋價格居高不下，這樣的解決方法必然是越走越困難，舊改的新思路則是必然產生的新方案。
舊改對於老破小一定是件好事情，但就現階段看，目前上海的老破小也就是能看到「春天」到來的希望而已，春天是否真會來，來了能帶來多大的「溫暖」仍是未知數。
舊改是不是真的能讓老舊小區煥發生機，關鍵不是看方案寫得有多好，而是看實際執行得有多到位，能絕對到位嗎？拭目以待吧！
今天上海的房價依舊高企，較之同等價位的老破小，如今已然買不到過去概念中的遠大新了，只能是買到」很遠」，「不太大」，「比較新」的房子了。老破小如果能夠因為城市更新的新思路煥發一定活力，居住的舒適度能夠得到較大提升，那對於整個上海房地產市場的長期繁榮穩定是極有裨益的，對於資金有限的普通購房者而言也能算得上是多了一種不再非常膈應的選擇。
不過真要下決心選擇老破小，那還真是一件技術含量不低的活，還得因人而異，因需求而異，需要具體問題具體分析，如果您有這方面的疑惑，歡迎通過公眾號聯繫柯南，我們單獨聊！
我是樓市柯南，一名資深的房地產經紀人，還原最底層的房地產現實，講述老百姓最關心的房地產話題。我的觀點和意見或許會有偏頗，但我保證本著良心講自己的想法，用最接地氣的方法講自己的認知，希望能幫助到需要的朋友。如果覺得柯南的文章還有些看頭，不妨給推薦推薦，希望我的一些經驗和經歷能幫助到更多需要的朋友。若有問題可以隨時通過公眾號聯繫我，或是直接微信我。感謝每一位看完文章的朋友！柯南一直在這裡等待你的關注！
加時請註明是公眾號讀者！