01.
綜合來看，隨著房價的進一步升高和金融的創新，針對老破小的各項不利因素會有所緩解。
二線城市老破小會逐漸具有更強的金融屬性和價值，發生補漲。
但是要想領漲，甚至擁有較高的收益性和流動性還不太可能。
在上海，老破小的價值會慢慢衰落。
在二線城市，老破小開始慢慢具有一定價值。
上海與二線在該類型產品上的巨大差異會逐漸聚攏。
在二線城市，有幾個不利於老破小條件：
二線城市地段比北京、上海更容易變化；
沒有普通住房稅費減免政策；
老破小的核心是「小」，可是二線城市的老破都不小，甚至很多是老破大。
小戶型新房、次新房的供應量不小。
因為較高的容積率以及嚴格執行7090政策，甚至前幾年55-80平戶型產品供應過量；
酒店式公寓、LOFT等物業供應量也很大。雖有調控壓力，但存量已經很大；
除了大量從農村以及中小城市遷徙過來的人們，當前二線城市住房還有一個客戶群體——從北上出來的小白領們。
他們來二線就是為了追求「生活品質」，如果來二線城市還是住在老破房裡，他們逃離就失去了意義。
銀行基本不受理老破房的貸款。
02.
商業銀行對樓市的評估和認可，其本身就已經決定了未來哪一種房子更有長期成長性。
我們經常說房產除了居住屬性，還有金融屬性。
所謂的金融屬性，就是房子被銀行認可，可以從銀行抵押貸款出來。
如果不能抵押貸款的房子，就不具有金融屬性。
諸如安置房，小產權，家屬院，軍產房，不能在銀行做抵押貸款的房產，是不具有金融屬性的。
沒有學區的老破房，無論是老破大還是老破小，均在這輪全國性行情中漲幅完敗。
關於老破小，歷來對於二線城市的判斷都是：
房價低，人們選擇面廣，新房癌多，等到房價高到買不起，購買力被驅趕，老破小自然就收益與流動都好起來了。
可是到了行情全都走完一遍的今天，哪怕是房價很高的深圳、廣州、杭州、南京，
非學區老破房的流動性依舊一般，漲幅依舊墊底。
天津稍好，與該市已經停止大規模開發新區有關。
03.
那我們不能完完全全再把這事歸結於二線城市房價低這麼簡單了。
房齡限制了老破小的房價，但是租金看重的是成熟配套，高租金低房價的老破小在持有階段的收益上簡直是吊打新房。
所以這幾年「鳳變冰」，竟然變成了一種投資流派。
很多人都會故意買一些因為品相不好而被市場低估價格的老破小，然後回來認真改造一下，出租或者出售，回報率相當可觀。
老齡化，會深刻影響房地產的估值，有一部分房產可能已經處於岌岌可危的狀態。
這部分房產就是銀髮社區。
什麼叫銀髮社區？
大多是老城區，放眼看去，整條街道，如果都是白髮蒼蒼，以退休人士老年人為主的社區，那就是銀髮社區了。
若某個社區20年前很有名，是市中心黃金地段，但今天主要人口都是退休人士，那會導致整個社區大部分是賣盤，而買方很少。
沒有接盤俠，那它的走勢一定是向下的，這一類的老城區要保持謹慎了。
04.
房子是有壽命的，在它最佳的賣出點，收益最大，不是說一直持有就是最好的
任何東西都是有壽命的，動物是有壽命的，有青壯年，商品也是有壽命的
貸款年限，房地產周期不可能一直持續。
老去的房子到底該不該賣房置換？
1：能置換的當然置換，置換是屬於換跑道的一種行為。
2：老房子相對戶型差，無停車位，物業差，鄰居素質差。
舊跑道年久失修，跑不快了已經。
3：購房增值保值這事，就和足球比賽一樣，永遠是需要新鮮血液補充的，賽場上運動員整體年齡越來越大，比賽當然難打了。
4：猶豫置換的童鞋，其實就是成本+折騰問題，說白了還是懶。人家足球俱樂部都要每年買人賣人進行換血，人家傻嗎？人家可都是百年俱樂部！
5：說置換有成本，不如原地熬著的說法：為自己不努力找藉口。樹挪死人挪活，原地不動才是最大的錯誤。
真正的內行人看房子看的都是缺點，不是找優點。