「羅湖篇」總價300萬，能買到什麼樣的學位房？

「300萬學位房」系列，已經出品了福田篇和南山篇，按照之前的規劃，今天我們來好好聊聊，總價300萬能在羅湖買到什麼樣的學位房？

目前羅湖區能拿的出手的學位房，主要集中在：

全市頂級名校：深圳中學初中部；

老牌勁旅優質學校：翠園中學本部初中、翠園中學東曉初中部；

替補型學校：桂園中學以及羅湖外國語學校初中部。

從樂有家對外公布（10月17日）的二手房在售數據來看，相對於南山和福田，羅湖的學位房價格都十分的親民。

深圳中學初中部學位房，起步價325萬，均價區間6.56-17.31萬/㎡；

翠園中學初中本部學位房，起步價268萬，均價區間4.84-10.18萬/㎡；

翠園中學東曉校區初中部學位房，起步價300萬，均價區間6.63-11.14萬/㎡；

羅湖外國語學校初中部學位房，起步價120萬，均價區間4.29-18.37萬/㎡。

桂園中學學位房，起步價88萬，均價區間2.76-11.06萬/㎡。

很顯然，300萬總價買這些學位房，還是比較容易的，而且哪怕總價超過300萬，只要墊一墊腳尖，還是可以觸及到頂級學位房。

比如，深圳中學初中部的學位房，來自於城建綜合樓18.77㎡的小單間，總價325萬，單價17.31萬/㎡。

從全市範圍來看，這個單價水平已經非常高了，而且房子迄今已經30年了，但總價對比其他南山、福田的頂級名校來講，這個價格不算高，或者說還很便宜。

不過，我們不太建議買這類低於20㎡極小單間的戶型，哪怕看著有很好的學位價值，但是作為投資品來講，溢價效率預計會比較慢。

當然如果是自用，那就自己看著辦吧！

翠園中學本部初中的學位房，低於300萬總價的房源，目前暫時只有在深業東嶺這個小區找得到。戶型為33.11㎡的單間，總價268萬。

不過深業東嶺的北側，為規劃建設的黃貝中學，佔地面積19382平方米，規劃建設36班規模的初中，包括大型報告廳、網球場、籃球館、羽毛球場、環形跑道以及午託午休的場所，可以提供1800個學位。

未來學校建成後，深業東嶺會不會被劃出翠園中學本部初中的學區？或者黃貝中學與翠園中學本部組成大學區？未來深業東嶺還是不是是翠園中學本部的學位房？這些就不得而知了。

所以，深業東嶺依附翠園中學獲得的學位房紅利，未來向好的趨勢，其實在逐漸減弱。所以投資或自用買入，需格外謹慎！

翠園中學東曉校區初中部學位房，總價低於等於300萬的房子，目前樂有家對外公布掛盤的暫時僅有一套。

就是5號線和7號線太安站地鐵口物業，金迪名苑39.44㎡的1房戶型，總價剛剛好是300萬，單價7.61萬/㎡。參考租金水平在3800元/月左右.

這個樓盤屬於學區內，成交相對比較活躍的樓盤。所以，就沒啥好選的了！要買，就只能是它了。

羅湖外國語學校初中部的學位房，目前低於總價300萬的房子大部分為1房，約46套。

從中還能買到像梧桐山新居、名駿豪庭等這類居家小區的1房戶型，甚至是玉雅居的小2房戶型。

而低於總價200萬的房子，主要集中鵬基公寓，佔比在三分之一，其餘還有分布在蓮塘D小區、梧桐山新居一期、城市東座公寓、仙桐馨苑、依仙湖居等其他樓盤的單間戶型裡。

桂園中學的學位房，低於總價300萬的房子大部分為單間戶型，共計約24套。其中，年代比較新且小區比較熱門的房子，分布在風格名苑、合正錦湖魅力城和鴻翔花園。

尤其是鴻翔花園，我們判斷應該是屬於商務公寓性質的樓盤，如果為住宅性質單價不至於落到4.5萬/㎡的水平。

由於商務公寓這類物業，在羅湖劃歸為特殊房產，所以基礎分值一定是低於住宅類的學位房的。不建議購入。

另外，從今年和去年羅湖區教育局發布的學位預警信息我們可以知道：

除了深圳中學初中部以外，其餘四所初中均被標識屬於學位特別緊張的學校。由於沒有落實到具體的錄取分數線，因此沒辦法判斷它們入學難度有多大。

有小道消息稱，今年深圳中學初中部學位相對沒那麼緊張，只要提前一年多買學位房就能被錄取。

另外，有消息稱羅湖外國語學校初中部，2019年的錄取分數線是B類145分，如果是這樣的話，只要提前一年買入學位房並且是學區內戶籍的學生，那麼也能推導可以輕鬆入讀該學校。

由此推斷，去年、今年羅湖區教育局發布的預警學位信息，涉及到翠園中學本部初中、翠園中學東曉校區初中、羅湖外國語學校初中部以及桂園中學。

其中所說的學位特別緊張，很可能主要針對通過租房入學以及通過特殊房產申請入學的學生。

因此，提前買學位房併入學區的戶籍，才是能確保成功順利入學的法寶。