以案釋法-房屋徵收協議未包含的停產停業損失不能扣除

2020-09-10 高碑店市普法

房屋徵收協議未包含的停產停業損失不能扣除

人民法院報 2020-08-27

　　　　趙 綱

　　【案情】

　　大力公司（乙方）與瀋陽市某區土地房屋徵收管理辦公室（甲方，以下簡稱徵收辦）籤訂《國有土地上房屋徵收補償協議（貨幣補償）》。第七條補充條款約定：乙方收到甲方支付的徵收補償總款的80%後，三日內將土地和房屋搬離騰空，交付給甲方；乙方未在約定時間內騰空房屋的，從逾期之日起向甲方支付一定比例的違約金。協議附件部分的非住宅補償（助）費明細表中載明：停產停業損失補償費無。大力公司收到徵收補償款的80%後開始搬離，因部分房屋出租給銀港賓館，而該賓館拒絕搬遷，大力公司未按期騰空全部被徵收房屋。後銀港賓館與徵收辦籤訂《國有土地上房屋徵收補償協議（貨幣補償）》，約定了停產停業損失補償數額。銀港賓館騰空被徵收房屋後，收到相應補償費。大力公司催付未果，遂起訴。

　　【分歧】

　　第一種意見認為，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定，被徵收人僅指被徵收房屋所有權人，故承租人非為房屋徵收中停產停業損失的補償對象，其因房屋被徵收而受到的損失，應按照出租人與承租人的民事法律關係進行處理。第二種意見認為，根據合法權益受到損害應得到賠償的原則，經營用房的承租人有資格與房屋徵收部門籤訂補償協議並取得相應補償。筆者同意第二種意見。

　　【評析】

　　一、承租人合法權利應予徵收保護

　　1.對象所屬。從行政訴訟保護的對象來看，一是行政行為相對人，二是利害關係人。經營用房的承租人屬於其他有利害關係的人，其利益應依法給予保護。

　　2.法理基礎。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條的規定，補償的範圍包括對徵收房屋價值的補償、搬遷、臨時安置補償及停產停業損失補償。所有權人如將房屋直接進行生產經營，計算徵收補償時停產停業損失當然涵括在內；而當被徵收房屋的所有權人為出租人時，其對停產停業損失補償之主張上並沒有實際利益為基礎，而承租人卻為合法利益實際受損的一方，此情形下房屋本身的價值補償可與停產停業損失分別計算。個人利益因公共利益受損應得到補償實為相關法律確定的基本原則，《國有土地上房屋徵收與補償條例》作為行政法規，其立法主旨在於規範行政機關的徵收行為，而不是減損相關利害關係人之合法權益。

　　3.實踐需要。實踐角度看，房屋搬遷過程無疑需要承租人的配合，且關於停產停業損失的計算，只有承租人能夠舉出相應證據。在徵收補償工作中將承租人排除在協商之外，而強行要求對經營活動並不知情的房屋所有權人代承租經營者主張權利，顯不符合公平原則，也易產生新的矛盾糾紛，阻礙正常的搬遷進程。

　　二、承租人為房屋徵收補償對象

　　《國有土地上房屋徵收與補償條例》雖然確定了徵收部門與房屋所有權人之間的徵收法律關係，但亦並未排除其他合法財產權因房屋徵收而受到損害的公民、法人或者其他組織，與房屋徵收部門形成合法的補償法律關係。因此，被徵收房屋的承租人亦具有主張補償並獲取停產停業損失的資格。本案中，大力公司與徵收辦籤訂《國有土地上房屋徵收補償協議》後，承租人銀港賓館拒絕搬遷。此後，徵收辦又與承租人籤訂了關於停產停業損失補償的協議，筆者認為，該協議並不違反法律規定，同時亦表明了房屋徵收部門對承租人補償地位的認可。

　　三、房屋徵收估值不應包含停產停業損失

　　1.估值方法。徵收辦提出需扣除已給付的銀港賓館停產停業損失的依據為，對銀港賓館使用收益法評估、房屋評估價值金額已包含停產停業損失。根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十三條第一款、第二款之規定，註冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

　　2.兩個項目。收益法雖是估價師對有經濟收益的被徵收房屋價值進行評估所選用的方法，但被徵收房屋價值與被徵收房屋停產停業損失是不同的評估項目，採用該方法評估不意味著房屋評估價值中已包含被徵收房屋的停產停業損失，且大力公司與徵收辦所籤協議附件部分的非住宅補償（助）費明細表中載明：停產停業損失補償費無。既然大力公司與徵收辦所籤協議並未包含停產停業損失，其關於該賓館房屋使用收益法評估、房屋評估價值金額包含了停產停業損失的辯解，則無事實與法律依據。徵收辦在支付給案外人銀港賓館停產停業損失補償費後，無權要求將該部分補償款從應給付大力公司的房屋徵收補償尾款中扣除。

　　四、類案審理注意事項審理類似案件還需注意兩個方面

　　一是承租人的範圍不宜過分擴大，僅限於符合法律規定的經營用房的實際經營者，對於住宅的承租者，則不應成為安置補償對象。二是承租人僅限於承租並實際經營人，即實際受到損失的經營者，出租人、轉租人因無利益基礎，不應認定其在房屋徵收過程中具有獨立之主張補償權利。本案裁判具有積極的提示意義。一是敦促行政機關履行行政協議。各協議均是當事人的真實意思表示，不違反法律規定，本案判決徵收部門按協議履行支付補償款的義務，目的在於督促行政機關按照約定內容履行協議。二是鼓勵徵收部門與各利害關係人充分進行協商，防止工作中因方法過於簡單而損害相關利害關係人之合法權益，衍生訴訟事件。

　　（作者單位：遼寧省瀋陽市和平區人民法院）

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