微信號「商業地產學院」 2014-08-11 09:18
核心提示：本文選取了國內外極具代表性的6個奧特萊斯項目，從項目區位、規模、開業時間、定位、建築風格、規劃布局、功能分區、主要客源、商場服務、經營模式、招商策略等清晰地概括了奧特萊斯的整體特性。
從開業於1985年的紐約Woodbury Outlets到2008年開業的重慶太平洋西部奧特萊斯，本文選取了國內外極具代表性的6個奧特萊斯項目，從項目區位、規模、開業時間、定位、建築風格、規劃布局、功能分區、主要客源、商場服務、經營模式、招商策略等清晰地概括了奧特萊斯的整體特性。附：奧特萊斯現代服務產業區(選址參考)
國外OUTLETS典型案例
1、紐約WoodburyOutlets
區位：位於紐約以北中央山谷區域。
規模：經過數次擴張，直銷中心目前包含220家品牌店，8.2萬㎡櫃檯面積，非常遼闊的郊區大型商場。
開業時間：1985年
項目定位：世界上最大的品牌直銷中心。 以購物為主，兼具飲食、休憩、逛街、遊樂功能。
銷售折扣：25%-65%的折扣。
建築風格：花園式Outlets
規劃布局：經典的建築規劃和網狀布局，每個方向均布置車位及若干個入口，使遊客從任何方向到達任何店鋪的距離最短，同時注重園林環境，營造休閒氛圍。
功能分區：將整個範圍劃分成不同顏色的五個購物區，紫色，紅色，藍色，綠色，金黃色，每個區都有齊全的商品門類、功能服務和對應顏色的停車場。
主要客源：美國、加拿大車族，世界各地旅遊客源。
商場服務：除了英文標示外，重要的地方還有日文及中文標示，每有重要的事項宣布時，除了用英語外，還有國語的廣播。
整體功能規劃:
A區是世界一線品牌
B區是世界二線和國內著名品牌
C區是餐飲休閒娛樂
2、日本御殿場Outlets
區位：位於風光優美的富士山風景區，距東京市中心90分鐘車程。
規模：營業面積8.5萬㎡，210家國內外知名品牌店鋪和西餐廳品牌店。
開業時間：2000年7月
項目定位：聚購物、旅遊、餐飲於一體的大型購物中心。日本最大的名牌折扣購物中心。
產品類型：聚集了包括時裝及運動服、內衣、生活用品、童裝、皮包及皮革製品、鞋類、項鍊寶石及手錶、飲食8個領域世界級和地區級品牌。
銷售折扣：1-6折。
建築風格：歐式建築
規劃布局：由分列山坳兩側的東西兩個區域組成、環狀連續布局、多方向出入口與停車位、充分將自然地貌景觀與購物中心融為一體，因此購物中心本身也成為著名景點。
主要客源：東京地區車族，旅遊客源。
商場環境：風光秀美的御殿場擁有自然河道，內散布著鐵塔和廣場，從50米高的摩天輪上眺望富士山，旅遊觀光和Outlet購物休閒相互結合，能夠有效延長顧客停留時間。
3、倫敦比斯特Outlets購物村
區位：位於牛津郡心臟地帶，距倫敦1個小時車程，周邊旅遊景點密集。
規模：營業面積8.5萬㎡，210家國內外知名品牌店鋪和西餐廳品牌店。
開業時間：1995年4月
項目定位：聚購物、旅遊、休閒、餐飲於一體的鄉村式購物中心。歐洲九大Outlets購物村的始祖。
產品類型：服飾、珠寶、家居、餐飲。
銷售折扣：1-6折。
主要客源：倫敦地區車族，旅遊客源。
重新定義「精明消費」的藝術，貴族風範、平民價格，寧靜祥和與前衛藝術的交融，絕對的體驗式購物。
國內OUTLETS典型案例
1、北京燕莎奧特萊斯
區位：坐落於北京東四環工大橋西側，緊鄰東四環路，中心距離首都機場約25公裡。
規模：總建築面積約9.5萬㎡，一期3.5萬㎡（A、B座），二期擴建6萬㎡（C座），車位1500個 。
開業時間：A座：2002年12月、B座：2003年11月、C座：2007年12月
項目定位：以國際、國內時尚品牌折扣服飾購物為主，集餐飲、休閒、娛樂為一體的大型綜合性購物中心 。國內首家工廠式Outlets。
銷售折扣：3—7折不等，經常性的品牌熱賣會折扣1-5折
商鋪租金：均價20元/平米/天，價格區間為4-25元/平米/天（僅供參考，歡迎指正）
建築風格：Mall式Outlets，地下一層、地上三層
功能分區：
A座：歐洲精品、商務休閒、婦女兒童、家居用品以及太陽鏡、鐘錶為主；
B座：皮鞋、皮具、運動戶外商品為主；
C座：國際一線服裝品牌、時尚商品、運動休閒品牌、餐飲服務為主
共入駐知名品牌近600個。
主要客源 ：北京客源為主，津、冀、沈的駕車族以及旅遊客源為輔
2、上海青浦奧特萊斯
區位：上海市青浦區滬青平公路2888號
規模：用地240畝16萬㎡ ，建面11萬㎡，商鋪面積從100到500㎡不等，停車場擁有車位1200個。
開業時間：2006年4月
投資額：4.7億元人民幣
投資商：百聯集團和香港九龍倉（中國）
項目定位：以國際、國內時尚品牌折扣服飾購物為主，以餐飲為輔的大型綜合性購物中心。國內首家花園式Outlets。
經營模式：全部持有, 2006-2007年：90％扣率經營，2008年：100％扣率經營 。
招商策略：根據不同檔次的品牌，推出了代銷、扣率、租金、買斷等多種靈活的招商政策。
聯銷扣率：6%-20%，20％的很少，一般在16％左右，部分大品牌扣率6％、7％。
商鋪租金：開業半年時間由3-4元/平米/天漲至16元/平米/天（僅供參考，歡迎指正）
建築風格：美國花園式Outlets地上一層，局部二至三層
規劃布局：由23棟造型別致的建築群構成，廣場總體布局採用了環狀連續空間，中部設水系，商鋪間以商業街形式相聯，預留前區廣場停車。
功能分區：Ａ區國際一線服飾、Ｂ區國際運動休閒品牌、二線品牌以及國內品牌。Ｃ區餐飲休閒娛樂區。共入駐品牌240多個。
主要客源：上海及江浙車族最多、其次為周邊高端住宅客、旅遊客源。
3、重慶太平洋西部奧特萊斯
區位：重慶市北部新區經開園北區奧特萊斯路一號，廣場距解放碑商圈車程僅20餘分鐘，距觀音橋商圈車程僅10餘分鐘，距離江北機場車程僅10餘分鐘車程。
規模：建面9萬㎡
開業時間：2008年9月
投資額：5億元人民幣
項目定位：以國際國內著名品牌折扣商品為主，集休閒、餐飲和娛樂為一體，體現國際化、現代化、時尚化的大型購物城。中國西部最大的奧特萊斯品牌直銷主題形象廣場。
經營模式：全部持有。
商鋪租金：均價20元/平米/天。（僅供參考，歡迎指正）
建築風格：義大利風格Mall式Outlets
規劃布局：四周建築呈半圍合狀，中心設水景T臺廣場，通過娛樂、促銷等活動吸引更多人氣，車位主要布置於廣場東南。
功能分區：300多個國際國內知名品牌，按照不同檔次、類別分為A-E共5個區。
主要客源 ：周邊產業園區高端住宅客源、城市車族高端客源、旅遊客源
周邊環境：項目位於400家外資企業（22家500強）入駐的北部新區，周邊是汽博中心和20000畝的高檔住宅小區，擁有政府特闢的機場高速出口，全程免費機場高速更加匯集旺盛人氣。
補充：奧特萊斯現代服務產業區(選址參考)
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