我有預感，這塊地要被轉成掛牌。
以防打臉，還是換成更穩妥的說法：這塊地大概率只有一家企業報名參與競拍。
哪塊地？
——經開區JK[202007]號地塊，共107.68畝，其中只有27畝用於居住。
不得不吐槽，「經開區真摳門兒」。
01
經開「拔毛」出讓107畝土地，可是…
經開房荒是眾所周知的。
這背後很大一個原因是經開區的可供地非常少。
雖然，在衛星雲圖上或是航拍視角下，經開區有很多空地，居住區的密度也非常大。但是，考慮到經開區工業先行的歷史遺留因素，很多土地尚不具備出讓條件。
所以，反映在供地上，尤其是居住用地的供給，相比於其它高頻供地區域，經開區顯得特別「摳門兒」。
1
小居住，大商業
不過，這個月的土地出讓，經開區可謂是大放血：12月份合肥共有9宗地出讓，經開區就佔了其中的5宗，共385.49畝！
但是，居住用地只有27畝，還是從一宗大地塊分離出來的。
這塊地也就是經開區JK[202007]號地塊，位於經開區正大廣場正對面，原東方家園家居城所在地。
土地面積：107.88畝，其中居住用地佔27畝，商業商務設施80.88畝；
具體四至：東至蓮花路，南至芙蓉路，西至金寨路，北至青翠路；
容積率：居住≤2.0，商業商務設施≤2.7；
綠化率：居住≥40%，商業商務設施≥35%。
該地塊將於12月18號被拍賣出讓，現在正處在報名參拍的階段。
2
建設要求稍顯苛刻？估計是
不過，看過這塊地的建設要求後，個人以為這樣的建設要求稍顯苛刻，報名參拍的房企應該不會多，也不排除為某企業量身打造的「嫌疑」。
首先，是一些居住用地比較常見的建設要求，比如，同步修建一座9班幼兒園，在三層以下建設居家養老服務用房和設施，為老年人設置獨立的出入口、電梯和無障礙坡道等。
其次就是針對該商業商務設施用地設置的建設要求：
競得人須在土地成交後7個工作日內，向地塊內引入10家以上的產業類或金融類企業總部和至少6支基金，並且要出具入駐承諾，這些入駐的企業實繳註冊資本金總額還不能低於30億元。
這樣的建設要求有一些眼熟……
想起來了，蘇州10月份的一場土拍，針對他們的65號地塊做了如下的競買要求：
「引入一家連續5年被《財富》雜誌公布的世界500強中的網際網路服務和零售企業」，這樣的要求指向性太明顯：百度一搜，全是京東的身影。
果不其然，京東拿下該地塊。
圖|來源米宅
無獨有偶，10月份時，杭州也為支付寶專門設置了一塊別人買不走的地：要求競買人或競買人實際控制人的控股公司年合併營業收入不低於1000億人民幣。
這兩個例子有一個很明顯的共同點：地塊的競買要求不是一般企業能達到的，幾乎可以說是「量身定做」。
轉向合肥，經開區這塊地的競買要求自是不能同蘇杭同比，但觸類旁通的話，其實也可以大膽猜測：該地塊差不離是名花有主了，畢竟註冊資本金要實繳30億的話，小微企業是較難做到的，言外之意，拿地房企所需引入的企業總部得擁有足夠的分量。
至於這塊地到底花落誰家？又將以何種面貌問世？尚不可知。
不過，它現在是個什麼樣子，我還是說得上來的。
02
實景呈現，一地雞毛菜
經開JK[202007]號地塊，配套已拉滿，但論到未來發展還得看規劃。
1
一地的雞毛菜
整個地塊從外圍看來很規整，也很乾淨。
沿著芙蓉路和蓮花路，地塊不僅僅是被混凝土圍擋起來的，從圍牆到人行道之間還有非常繁密的冬青和花樹形成的綠化帶。
靠近金寨路的一邊，採用的則是普通的鐵皮圍擋，靠北一側則有大華國際港攔著。
它們形成兩道半包圍，把地塊很好的遮掩住。
從蓮花路邊的缺口進去一探究竟，才發現「別有洞天」。
放眼望去，靠近蓮花路的那半邊地塊儼然一座菜園子。
綠油油的應季蔬菜一片片的，我認得的就有香菜、蘿蔔、上海青、生菜、雪菜，還有打蔫兒的大白菜和著土就生的雞毛菜，它們最多。
還有一塊塊新翻的土地，看得出來是鐵鍁挖上來的，向上一面略顯平整，未經日曬，尚未鬆散開來。
還有零星幾位正在翻土播種的居民，一左一右相互協作。我問他們是不是這塊地要被賣了，結果被告知「不是這一塊，是對面那一塊」。
顯然，他們還不知道，自己腳下踩的這塊地即將易主。希望旁邊正在拆水泥地的施工人員會給他們一些提示。
我所說的施工人員，他們正在拆除的是原東方家園的遺留水泥地。
看公示牌，工期是50天，目前已經拆除了約3/4，已拆部分都被整理的很乾淨，還用綠色的塑料網遮蓋住了，為後期開建省了不少瑣事。
未拆除的部分主要是靠近芙蓉路這一頭，除了外圍的綠植，就是小面積的水泥地，零散分布著一些果皮紙屑，更像是路人隨手扔的。
基本上，地塊算是保護良好，除了高地不平和枯木雜草遍地之外，到沒有其它鬧心的東西。
雖然成了「菜園子」，但總比成為垃圾堆放場所要好些。
2
周圍儘是商圈
由內向外，環顧一圈，發現該地塊竟是立於繁華地段，但利弊要對半看。
地塊對面就是經開區最大的商業綜合體——建面近25萬方的正大廣場，周邊還有明珠廣場、尚澤大都會、中環城購物中心、萬象城，可謂是商圈林立，還都不遠，2-15分鐘，這些商業中心都可抵達。
論配套，未來居民的生活會很便捷。
但若論競爭，後期要是開發成商業綜合體的話，恐怕生意不太好做。當然，多的是後來居上的成功案例。
交通方面，西邊就是一條貫穿合肥南北主城的金寨路，南邊是一條橫穿經開區的芙蓉路，北入政務、廬陽也好，西進高新、南下濱湖也罷，都可以一路直抵。
繁華是真繁華，但是，缺點也很明顯，比如距離3號線安醫二附院站較遠，直線距離約2.2公裡；教育資源也不多，1公裡範圍內只有明珠小學這一所，放大到2公裡則是三所，中學就更少了。
想來，這也是只規劃小面積居住用地的原因之一，畢竟居民多了，教育資源也得跟上。
03
地價高2千/㎡，房價？估計又是精裝修
教育資源會不會有大變化，這類未發生的事，不需要考慮太多。
但是立於房地產行業，關乎教育的一個方面是學區，由此牽引出的房價、地價等信息是必須得考慮的。
首先學區的話，按照今年的劃分，該地塊的學區為明珠小學和46中海恆分校。
這兩個組合在合肥市場上沒太聽過，但怎麼說46中的口碑都掛在那，後期入市時，項目宣傳應該不會放過，其溢價效果還有待商榷。
其次就是地價。
該地塊的居住用地最高限價為1610萬元/畝，按照容積率2.0算的話，最高樓面價約是12075元/㎡。
對比今年上半年出讓的兩塊地，光是樓面價就高出近2000元/㎡，這還沒有算競自持面積。如果真的是多家競拍的話，不難想像又是一場突破限價的土拍。
再有就是周邊房源的價格，會不會與新項目形成倒掛？
二手房的話，最近的華地潤園，其二手房成交均價逼近1.9萬/㎡，也是最高的。其次是旁邊的金大地時代天街，均價1.5萬/㎡出頭。低的尚未破萬的也有，但多是1.2-1.3萬/㎡。
新房的話，該板塊內沒有在售的新房，只有中央公園板塊的公園萬象和中海上東區是新盤，目前少量精裝高層在售均價為1.8-1.9萬/㎡，小高層均價2萬/㎡出頭，精裝低密多層均價2.2-2.3萬/㎡。
值得注意的是，當時，這兩個新項目入市時，都突破了限價。
而該地塊，粗算不過才擠出來360套房，本身體量就很小，若要真的以低於周邊二手房或新房的價格入市，恐怕不止在售新房項目不同意，監管局也怕它擾亂了市場。
所以，幾乎可以預料到，該項目後期入市多半是精裝修，規劃高層的話，怕是不會低於2萬/㎡，若是低密多層，房源更少不說，每平米也得高2-4k才能入市。
要知道，這小小的27畝地，可是比半年前貴了2000元/㎡。