自「四個中心」戰略定位提出以來，「減量發展」成為新時代首都高質量發展的鮮明特徵。如何在減量中「做活做優」存量成為重要議題？在京國企如何成為「存量盤活」的主力軍？ 2020年8月27日，賽迪顧問聯合明源雲空間舉辦「2020國有資產盤清盤活私享會」，來自數位化、產業運營、資產證券化等領域的專家進行了主題分享，超過30家在京國有企業參會。
結合近幾年對存量市場的研究和實戰經驗，黃樂院長進行了《把握存量資管新機遇培育國企發展新動能》的主題分享。
黃樂表示，產業地產的本質是「空間運營」。未來國企承擔著國民經濟大任，在做產業投資時，不僅要研究產業投資方向，還要培育產業運營能力。
從疫情期間的數據看，存量市場細分領域此消彼長，「危」與「機」並存
商辦市場：經濟增速放緩疊加供給過剩去化不足，寫字樓市場呈現走弱態勢，短期內租金承壓；零售市場：疫情下短期遭遇重創，長期走勢明朗，必需品消費引領市場逐步復甦；園區市場：疫情考驗下園區彰顯韌性，各細分領域表現分化，商務園、物流園、醫療園最為穩健。
存量產管理要精細化，離不開數位化工具。
依託數位化工具進行存量資產管理有三個階段。第一，資產盤點階段。70%以上的國企在這個階段，包括產權分類管理、資產信息在線化，都需要有數位化系統支撐，這樣才有可能真正的確保國有資產不流失。第二，資產盤活階段。這個階段對精細化程度的要求特別高，不僅是合同到期提醒、合同收繳，還需要分析租金增長幅度、空置率變化、客戶變化。四三，資本優化階段。要從資本反向視角看資產運營情況。
以北京市國有企業存量盤活為例，從國有存量資產盤活的兩大驅動因素出發，賽迪顧問產業地產研究中心總經理孫曉利進行了《以產業帶動片區經濟，盤活國有存量》的主題分享。
孫曉利表示：盤活國有存量資產由內外兩大因素驅動：一是國企改革進入倒計時，在京國企改革難點是土地資產再利用，在京國企土地資產規模大，土地權屬不清、容積率低問題突出；二是北京市減量發展進入到實質期，土地管理邏輯發生變化，供減掛鈎機制、先供先攤機制、全生命周期管理機制已經全面落實。
在北京市政策規範允許範圍內，目前主要有三種存量盤活方式：
一是企業存量土地自行開發，建設商品房、安置房等，但這一路徑僅停留在03年左右；二是現狀工業項目改造利用，受益京政辦發〔2017〕53號，多以改造建設「文創園」；三是政府重新收儲變為經營性用地後，企業參與一二級開發，但這一路徑存在經濟成本、制度成本過高的問題，過程艱難且漫長。
而困境的破局之道則需對以下三點有清晰認識：
一是要深刻理解政府穩增長、惠民生的核心訴求，在項目啟動前期，做好頂層機制保障，實現和政府的高效溝通；
二是要高度明確企業盤活存量的初心是「活」，「盤活」是手段，目標是優化國有企業布局。要保持戰略上的清醒和定力，不能抱「地產」思維操盤。
二是要充分認識產業導入和培育路徑。這其中包含三個方面：(1)認識產業的根植性及共生性，重點挖掘本地客戶潛在需求，著力打造特色產業園區。(2)連結產業，開展「圈子招商」，並學會藉助數位化工具(3)服務產業：做好產業運營，從一般無差別的公共服務向定製化的產業鏈專業服務迭代。
高和資本資本市場部董事總經理毛躍暉基於專業資管公司的視角，進行了《從投資收益視角出發，提升國企「管資本」的新能力》的主題分享，詳細闡述了當下國央企站在資產管理方面關注幾個熱點話題。
從考核模式看，部分國企在商業不動產的考核裡面已具備資本思維，例如從原先的單靠利潤率到如今無債收益率。
從市場角度看，國內商業不動產玩家已經出現輕重分離的趨勢，以寶龍地產與寶龍商業為例，輕資產運營上市公司可以持續輸出管理規模，為集團帶來更多的資本估值與想像空間。
綜合來看，REITs並不是將資產賣掉的終點邏輯，而是要將其理解成為資產的分拆上市，REITs最大的好處是在於讓企業擁有少數股權便可以掌握資產控制權的「小股操盤」模式，促使企業輕資產轉型及提升財務報表數據的健康度。因此，國央企做REITs要清楚自身的商業動機，平衡出表、利潤、稅負等多重因素，挑選適合的國有資產進行重組與產品結構搭建，尤其注意資產出表過程涉及到的控制權轉移問題。
圓桌交流
北科建集團副總裁高佳卿：科技產業對城市發展的貢獻是無限的，北京的存量園區市場有很大的發展潛力，要把關鍵點放在資產增值上，把運營收益分享出來，增值收益分享出來，園區獲取園區資產增值與園區企業股權投資收益，激活國有資產為國家的整個科技產業發展，全要素生產率的提高做貢獻，這既是當前國資委的導向，也是未來的走向。
實創股份副總經理徐春財：在國家大力實施創新驅動發展戰略背景下，各地將會以更大的力度推動科技創新和結構轉型，對空間的需求會逐步釋放出來，為存量資源盤活創造了機會。從公司發展戰略出發，未來希望與不同細分領域的優秀科技服務商強強聯合，共同建設中關村科學城北區，讓存量資源實現保值增值。
金隅智造工場副總經理肖博：個人非常有幸能夠參與到智造工場的規劃施工及招商運營的整個階段。整個過程中，感受最深的有兩點：一是從地產思維到產業思維的轉變；一是聚焦產業的戰略耐力。
（文章來源：中國網地產）