來源： 鳳凰網房產廣州站
12月17日，有消息指出，由綠城管理牽頭、與中原建業、雅居樂房管、金地管理等五家代建企業計劃組建「輕資產聯盟」，意在進一步探索房企輕資產戰略下的新思路。
「輕資產聯盟」的籌建，預示著代建發展逐漸受到企業和市場的重視。雖然「房地產代建」這一業務領域對於外界來說還比較陌生，資格最老的綠城管理從成立到上市也不過是14個年頭。但在傳統房地產行業增長空間持續放緩的形勢下，房地產代建有可能是未來的一個發展趨勢。
回顧2020年，新冠疫情自年初爆發，轉瞬之間席捲全球，隨之而來的是全球經濟急轉直下。中國因防控得當，在前三季度中成為全球首個實現正增長的經濟體，GDP累計實現722786億元，按不變價格計算，比上年同期增長0.7%；累計增速由負轉正。
在嚴峻的背景下，國內在調控上卻並未對房地產行業「放水」。「房住不炒」、「因城施策」、「三道紅線」等政策時刻督促著房地產行業轉變重資產、高槓桿模式，加速了房地產行業「洗牌」。
12月11日，中央政治局會議強調，要強化反壟斷和防止資本無序擴張，促進房地產市場平穩健康發展。從今年一次次的政策發布可見，房地產行業依靠融資、利用高槓桿，拼規模圈地為王的時代已然落下帷幕，房企轉型迫在眉睫。
「在這樣的新的政策背景下，有可能房企的運作就會去資產化，而更多的走向經營房地產、運營房地產、建設房地產的這樣一個本源上去。」北京大學光華管理學院金融學系助理教授張宇表示。
不參與投資僅負責開發、運營、營銷、服務的代建市場就此應運而生。
房企轉型「由重轉輕」
中國的房地產市場起源至今不過70個年頭。
1980年1月，深圳市房管局組建深圳經濟特區房地產公司，國內第一家房地產企業正式成立，這才揭開了中國房地產行業的帷幕。直到1998年，在經歷了1997年的亞洲金融危機後，中央強力叫停住房實物分配，啟動商品房市場。
從1998年至2013年，國內房地產市場進入「大建設」時期，房地產市場逐漸從增量房時代走向了存量房時代。
增量時期，房企多以「重資產+高周轉」為經營模式，土地是房企發展的核心，「圈地」成為房企熱衷的發展手段，而高昂的土地價格也給房企帶來了較高的負債，並且這一時期的房企包攬了前期拿地、中期建設、後期銷售或運營的全過程，以至於一旦遇到市場「寒潮」便會因為高負債率致使企業資金鍊斷裂。
如今，房企急需從以融資高槓桿為主的高周轉模式到依靠運營管理、產品力、投資為主的「輕資產」轉變。
在即將到來的存量房時代，房企「輕資產」優勢體現在專業細化上，投資與運營管理分離。
各大企業將商業地產輕資產化的方式主要可以分為四種，主要包括：1.以萬科、龍湖為代表的和金融機構進行合作以及財務投資；2.以萬達為代表的純管理輸出；3.以紅星美凱龍為代表的租賃以及售後回租方式；4.以凱德、綠地和越秀為代表的以基金或者REITs退出的形式。
目前，房企需要做的是選擇一條路，投身投資領域or專注於運營管理。
萬億代建從藍海轉向紅海
今年7月，綠地管理集團赴港上市，代建為主的房地產運營管理模式自此展示了其發展的可持續性。
代建市場一直被認為是一個萬億級的藍海市場。隨著綠城管理今年上市，中原建業11月份在港交所IPO，這片市場逐漸轉「紅」，越來越多的企業投身其中。據智研諮詢測算，房地產未來市場容量362億㎡，中指院代建藍皮書保守預計2030年代建業務佔比10%以上，意味著未來整體代建市場容量高達40億㎡。
代建的優勢在於讓資產在更短的時間內形成穩定的現金回流。這意味著，更少的資本、更短的融資期限，可以得到的是更高的投資回報。而代建在此前10年的發展過程中，經過了早期以政府代建為主的時期，已漸成體系。目前，國內主流的代建分為政府代建、商業代建、資本代建。其中，商業代建又可分為純輕資產的項目代建和「小股操盤」的股權式代建。
「代建行業拼的不是規模，而是管理。」雅居樂房管集團總裁樊紅雷認為，以專業管理提高項目成功率，打造良好品牌口碑和優秀盈利能力，即使規模不是很大，但未來的想像空間尤其是在資本市場的表現依然值得期待。
2018年雅居樂正式入局房地產管理代建市場，入局兩年，7月3日，雅居樂公布，公司累計籤約29個代建項目，貨值突破千億，項目遍布粵港澳大灣區、長三角、成渝、京津冀等重點城市群以及中西部地區。
雅居樂作為房管新秀，和多數代建主業的房管企業一樣，雅居樂將房管的業務側重進行了分化。
按照雅居樂房管的設想，其主要以商業代建、政府代建和資本代建三種代建模式發展，目前主要業務在商業代建這一塊，深受國內一些二、三線城市的合作方認可。以將品牌價值和管理能力與中小房企、政府平臺和金融機構的資源整合在一起的策略，達到多贏局面。
隨著房地產存量時代的到來，房地產行業的洗牌也在加速進行中，除了傳統的房地產企業，越來越多的金融、網際網路等企業參與其中。房企如何在接下來的房產十年中立足發展，2019年至今的分拆物業上市是一條可行之路，而房管代建領域或許是房企重塑行業影響力的又一「利器」。