（原標題：改造明府城,有錢難使老屋翻新）
百花洲經過初步改造,景觀得到了很大提升。 本報記者 周青先 攝
「老城區那麼美,為什麼不好好開發呢?」中秋時分,不少來濟南旅遊的遊客都表示,濟南完全可以藉助泉水和老城的特色,把濟南的明
府城這一大片發展成和麗江、鼓浪嶼一樣的全國知名景點。
其實,有這種想法的濟南人已經有不少,他們曾經想通過買下這些老房子後再統一規劃,解決「有景無產品」的遺憾。但由於這裡房產較為複雜的物權構成,以及特殊土地政策,對老城區的開發一直進展緩慢。
本報記者 任磊磊
300平米老院子李致甬是餐飲企業老濟南四合院的創始人。現在,他已經有5家老院子飯店在明府城開業。李致甬介紹,5座院子中有3座是租賃,2座是自有產權。這5座院子有一個共同特點,就是它們的產權都很明晰。這樣在洽談租賃的時候,只要與產權人達成共識即可。
李致甬介紹,現在明府城裡一處300平米的老院子,要價大概在三四百萬,但多是有價無市的狀態。「有不少人很喜歡這些老院子,但是很多老院子其實並不是在一家人手裡。所以不管是租賃還是買賣,牽扯到的問題很多。」
其實走在附近也可以發現,這裡幾乎沒有一處整幢的院子對外銷售,周邊的中介公司也沒有這樣的房源。
究其具體原因,明府城裡的老房子有直管公房、單位自管房和私房。即便是一個大院,都有可能是三種不同性質的房屋混雜。加之不少私房經過很多代傳承後,一間房屋可能擁有好幾個產權人。
「以私房為例,有的是房子傳了幾代人,產權在幾十戶人的手裡。還有房子是公房,一個院子裡各種產權混雜,想要理清楚非常難。所以如果想通過市場途徑交易有相當的難度。」明府城指揮部的負責人表示。
曲水亭街15號的王俐是第三代住在這裡的住戶。最早期的時候,王俐的爺爺購買了這套三進的院落,共15間房,300多平米。後來,家裡賣了一部分,剩下八九間房子分給了他們三個子女。現在這套房子的產權很明晰。王俐說:「像我們這樣住的老居民,房子產權還這麼明晰的已經非常罕見了。」
而王俐家旁邊的張家大院已經傳承了21代,擁有祖房產權的後代非常多,這樣的房子根本沒法通過正常的市場流通進行買賣。
老城區未經土地出讓除了產權問題,明府城房屋較為特殊的土地性質也使得民間資本較難進入。
山東意匠建築設計有限公司董事長劉奎表示,在資本市場,真正的企業、個人資本力量是微弱的,沒有完整的產權、土地的手續,即使民間形成交易,在市場上也是沒法融資的,所以並不是嚴格意義上的完全產權。
明府城的大部分房屋,屬於被政府劃撥土地使用權的,同普通的被出讓土地使用權的房屋有所不同。目前,在濟南這些老房子幾乎沒有屬於出讓土地,部分屬於非住宅用地的房屋更是暫時限制流通。即使在民間完成了轉讓,在交易中心還是沒法過戶。「這就影響了後續開發時的一些融資等行為。」劉奎表示。
「前幾年企業也想收購一棟老建築,關於交易方式探討了很多辦法,最後有關專業人士給我出主意說,這種劃撥土地的非住宅建築,只能履行法院程序。但是辦理完過戶後,土地的性質仍然是劃撥。」劉奎說。
此外,明府城區域的老房子牽扯到的部門非常多,有文物部門、房管部門、土地部門、規劃部門等等。明府城中很多房屋是歷史文物保護單位,它們不能被輕易交易,更不能隨意更改文物的用途。而至於這些被保護起來的房子該如何充分利用,文物部門也沒有更多規定。
「因此濟南的很多企業和個人有意願介入歷史建築的保護和利用,但是無法實現,因此濟南在社會資本介入歷史建築保護中,除了老洋行、宏濟堂、經八路小別墅等幾個特定條件下完成外,並沒有真正的推開。緯六路的老洋行已保護完成十餘年了,至今也沒有真正完善全部的產權手續。」
(原標題：改造明府城,有錢難使老屋翻新)