遠的不說，就拿近5年時間來看，據相關統計數據顯示，在2015年時，全國新建商品房均價在6700元/平米左右，到2020年，這一數字已過萬元，差不多平均每年增幅近10%。在北、上、深等大城市，就更不用說了，一套房子起碼也要好幾百萬，一年就有好幾十萬的財富增長。說實話，我們如果把錢存在銀行不過3-4個點的收益，這也是為什麼有很多人寧願選擇買房也不存錢的原因。
然而，任何產品都需經歷導入期、成長期、成熟期和衰退期過程，房子作為一種商品，同樣也不可能背離經濟學原理。比如像電腦、轎車以及電視機等，在開始一段時間都是比較昂貴的商品，但隨著生產技術的升級以及產量的持續增長，現在不過是一件件日常生活用品，再普通不過了。那麼，對於我們大部分資產都在房子上的家庭來說，5年後，房子還能保值增值嗎？
著名慈善家、實業家曹德旺曾直言不諱地表示，他家妹妹有好幾套房子，他建議把多餘的房子都賣掉，給出的理由是，到時候租不出去也賣不掉，而且還要繳管理費。在他看來，房子就是鋼筋混泥土（意思是不值錢），建議窮人不要買。他的話受到很多網友的點讚。但作為經濟學家的馬光遠則持反對意見，理由是如果房子只是鋼筋混泥土，那所有的房子都應該是一個價才對，他認為這種觀點其實是「害人」。兩種不同觀點交鋒在一起，應該說是代表了我們現實生活中對待房產價值趨勢的兩種截然不同的看法。誰更有可能？不妨先來看看房地產發展的三大趨勢。
第一，樓市庫存持續增長。自2015年底開啟的這波樓市「牛市」，其中有一個重要的原因，即「樓市去庫存戰略」，不難理解，適當的庫存有利於行業健康發展，庫存一旦過少或者過多，勢必引起市場供需失衡，而出現房價的大幅波動。但今非昔比，據上海易居地產研究院發布的最新百城住宅庫存報告顯示，當前的庫存已經連續24個月（2年）增長，庫存總量上升至5.1億平米，與去年同期相比增長了7.8個百分點。隨著棚改政策收緊和市場本身需要消化，特別是國家提出「房住不炒」以後，購房者越來越理性，沒有增長價值的房子正逐步在被拋棄，新房庫存累積得越來越多是必然趨勢。
第二，空置率呈現不斷增長趨勢。房子終究是用來住的，房子夠不夠住就顯得尤為重要。有統計數據說是現在的房子夠40億人住，即便全部農村人進城都有房子住，當然，這不是權威機構的數據。筆者認為，央行前不久發布的一份報告倒是有一定的參考意義，報告顯示，城鎮居民家庭戶均1.5套，有2套及以上家庭佔41.5%，僅4%的家庭一套房子都沒有。從這個角度看，房子總量明顯是「富餘」了。當然，住房空置不是短時間造就，據中國家庭金融中心發布的城鎮住房空置率分析報告顯示，我國城市住房空置率在2015年時為19.5%，到2017年則增長到21.4%。空置率不斷上升已形成趨勢，到目前，隨著房子不停建，空置率只多不少。
第三，老齡化和少子化趨勢，促成剛性住房需求「拐點」到來。人口老齡化方面，經濟學家、望正全球宏觀對衝基金董事長劉陳杰曾表示，房地產第一個拐點應該是退休人口增加之時，按照他的測算，2021年應該是第一波退休潮到來。無獨有偶，中國社科院副院長蔡昉日前表示，「老齡化是任何一個社會都逃脫不了的命運，不可逆趨勢」、「第二個轉折點可能在2025年-2030年」。與此同時，不願生的態勢延續，據21世紀報導的統計數據顯示，80後、90後、00後和10後人數分別為2.22億、2.11億、1.63億和1.63億。現在我們買房的主力軍是80後和90後，但到2025年，00後則成為主力，但人口卻整整少了4700萬，住房需求呈現斷崖式下降。
不難看出，樓市庫存在不斷累積，空置率高企，需求端也在進一步衰減，短期內可能看不出什麼明顯變化，如果把這個時間放長到5年以上，對行業的影響就非常明顯了。當然，這僅是從行業本身趨勢的分析，這還不包括後面的房產稅和空置稅等主觀因素。一句話理解是，5年後，房子供需趨於飽和，加上持有成本增加，房子自然就不是什麼稀罕之物了。
若以後房子不稀罕，那什麼東西最貴重呢？
房子的投資屬性正在逐步喪失，一些人可能會從房地產市場中撤離出來，但隨著經濟發展和人們收入增加，擔心貨幣貶值的問題仍然存在，那麼，未來到底應該投資什麼才能更保值呢？
對於這個問題，每個人都有自己的見解，比如有人說應該買黃金，也有人說炒股票，還有人說應該投資「初創」公司等等，反正誰也說服不了誰。不過，在一位銀行行長看來，人無前後眼，誰也不知道未來會發展成什麼樣，實際上，無論做什麼，擁有「健康的身體和良好的教育」這2樣東西，才會讓我們更有安全感，生活更安穩，也會有更穩健的回報，為什麼這麼說呢？
對於身體，其實不用說太多，重要性誰都懂，是創造幸福和財富的基礎和源泉。俗話說，「身體是革命的本錢」、「留著青山在不怕沒柴燒」，從這次風波走出來的人應該深有體會，沒有什麼比健康更重要。賺錢能力再強、資產再多，如果身體不行了，這一切都得「歸零」。有了好身體，就可以用手創造我們的未來。所以，健康的身體在任何時候都要擺在第一位，不要一味追求快速致富而忽略了對健康的管理，比如應做到勞逸結合、適當地鍛鍊，定期體檢等等。
至於教育，自古以來都非常重要，但是，隨著義務教育的普及和高等教育的擴招，一些觀點認為，學歷、文憑不值錢了，大學生滿大街都是，還不如早早進入社會工作，還可多些時間賺錢買房、買車。顯然，這種觀點是極其錯誤的。例如，面對美國的百般刁難，華為創始人在2019年5月21日接受採訪時公開說過一句話：「中國將來要和美國競賽，唯有提高教育」，筆者認為，這幾個字應該是字字如金，任總什麼世面沒見過，能說出這話自有其道理，此後我們也看到他不斷穿梭在各大高校的報導，他要去跟高校談合作，談人才培養。當然，相關報導顯示，華為給應屆生開出的最高薪酬有100-200萬/年，其他相關崗位薪酬也極具誘惑力，說到底，只要你是人才，就能獲得社會的認可。
要成為人才，最關鍵的一步就是要獲得良好的教育，這或許是很多家長如此重視對孩子教育的原因，學區房那麼老舊，仍是奇貨可居，各類教育培訓機構遍地都是，但生意仍非常紅火，雖然筆者不主張過度炒作這些東西，但不可否認，對教育投入的多少、投入與不投入，一定會在孩子的未來成長中逐步反映。記得有一位很知名的經濟學家測算過，如果單單論投入產出比的話，對孩子教育的回報率可以達到年均8-10%，這個數字甚至不比房地產鼎盛期的複合增長率低，所以，與其把錢花在給孩子買房買車上，還不如多在孩子教育投入上下功夫，既提高了文化素質，還更具持久性和爆發力。對此，你有什麼想法嗎？
作者：縱橫論市