無證不是「不補償」的理由！以下4類無證房不屬違建，須足額補償

2020-10-12 普法徵拆謝律師

在徵地拆遷，尤其是農村的徵地拆遷中，不少被徵收人都遭遇過這樣的「逼拆」，徵收方以「無證=違建=無補償」的邏輯線迫使被徵收人籤字拆房。一些房屋手續上存在瑕疵的被徵收人，其中有的是沒有房產證、有的是沒有宅基地證、有的是證件與登記簿不符合等等，害怕最後會因為「強拆違建」拿不到補償，於是在補償內容明顯偏低的協議上簽了字。

那麼，無證房就必然是違法建築嗎？在拆遷補償上無法享受到和其他「正常建築」同等的對待嗎？答案當然是否定的，由於歷史原因造成的手續不全的房屋不能和違建劃等號，自然「無證」也就不能成為徵收方不予補償的絕對理由。必須提醒大家的是，以下五類房屋在拆遷中不能簡單地定性為違建，被徵收人不要輕易的放棄維權。

一、土地登記與規劃相關法律實施之前建成的房子

一項基本的法治原則是「法不溯及既往」，通俗來說，不用今天的規定去約束昨天的行為。在違建認定的問題上，如果說在土地登記與規劃相關法律實施之前建成的房子，它是符合當時的法律規定的，那麼放到現在它就不能在徵地拆遷中被認定為違建。

《土地管理法》在1986年6月25日實施，1982年頒布的《村鎮建房用地管理條例》隨之廢止。如果是本村集體土地組織成員在農村土地上建設房屋，則有申請宅基地、獲得宅基地的權利，房屋是在1986年之前建造的，但是對建房的行為首次進行規定是在1986年實施的《土地管理法》中，所以這種行為在法律上並不能確定為違章建築，甚至不能確定是違法用地或違法佔地。

《城鄉規劃法》首次實施於2008年1月1日，此後建設房屋必須獲得建設工程規劃許可證。如果房屋是在2008年之前建造、翻建或擴建，並且擁有土地使用權，那麼它就應當是屬於合法建築。

二、招商引資政策性建房

被徵收人因政府招商引資建廠房，為儘快投入生產運營，當時有關職能部門在企業辦理審批手續時採取簡化或允許先建後批，但其後因種種原因一直未能辦下證來。像這種，被徵收人當時獲得了政府的行政許可，是基於對行政許可的信賴利益建的無證房屋，也不應輕易的認定違建，其合法性應當受到保護。

三、已取得審批手續的房屋

一些審批手續不全的房屋，比如已經獲得了土地使用證或建設用地規劃許可證等，但沒有獲得房屋產權證書。這種情況的形成，存在一定的行政疏忽或立法滯後的因素，是歷史形成。再者行政機關對其土地用途已經進行了認可，存在一定的合法性。因而此類房屋在這種時候也不能輕易、簡單的認定違建，而是要允許房屋所有人通過補辦相應手續等方式獲取相關證書，給予房屋所有人補救的機會。

四、城鎮居民繼承老家的房子

有不少被徵收人諮詢這樣的問題「戶口已遷到城市，但繼承了家中老人的房子，證上不是自己的名字，村組又不幫辦，這種情況能否領導補償款？」這種情況，由於城鎮居民有權依法繼承農村老家的房子，所以拆遷是一定能夠拿到房屋的補償的，但是宅基地是不能由城鎮居民繼承，因此補償會有所折扣。

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    農村房子：無證能獲得拆遷補償嗎？自己的宅基地無證，不僅很多方面都不方便，而且可能在遇到一些事時會損害了自己的利益。那麼農村宅基地無證怎麼辦呢？申請不批的原因是什麼呢？農村無證宅基地在拆遷時能獲得補償嗎？農村宅基地無證也能獲得補償，雖然農村大部分宅基地是屬於集體所有，但是宅基地上的房屋屬於個人所有。
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  • 這樣的無證房屋也應予以補償
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