之前，我們分享過以日常生活場景講了ROE的概念（點擊標題即可閱讀：《房地產ROE到底是個啥？如何才能提高？》）、杜邦公式的分解，以三個維度講述提升ROE有哪些辦法，並延伸到房地產行業，對提升ROE給出了一些基本思路。
我們房企經常說高周轉，經常說ROE，那主流房企的ROE一般是多少呢？看下圖：
通常ROE越高，代表該公司的資金利用率高，資產流動快，最終讓股東收益越高，這樣的公司通常也更受到資本的青睞。
而決定資本聚焦，最終還是看集團整體的ROE情況，而不是單個項目的ROE，但是在我們的日常管理中，大部分的關注更多的是單個項目的ROE，也可能非常熟悉他的計算方法，但是對集團或者大區域可能不是那麼熟悉或者不是那麼關注，那麼這個集團公司（或者大區域）的ROE數值是怎麼得來的，你會算嗎？
算算你所在的房企或者大區域公司的ROE和上圖這些企業比，高了，還是低了？思考如何提升。
廢話不說了，今天分享一下房地產公司ROE的計算方法。
首先還是以生活場景來類比，話說有這麼一家人，以賣手機殼為生（離不開這個手機殼了，看看後面IRR的講解是否也用手機殼）。
2019年1月1日，一家之主的父親給大兒子100塊，二兒子80塊，三兒子60塊，讓他們去不同的地方去賣手機殼，想著過去只有父親一個人經營生意，現在家裡人口多，生活艱難，生意一起做，錢一起花，用一個月時間，看看三個兒子的生意水平。
備註：為啥錢給的不一樣多，因為父親覺得老大成熟一點，老二老三年輕，經驗不足。
下面就開始做三個兒子的賣手機殼的營收情況統計。：
老大用100塊進貨，單個成本8元，進貨12個，到最火的廣場舞聚集地去賣，單價12元高利潤出售，用了 30天賣完，此時現金資產144元，一淨賺44元。 ROE=44/100*100%=44%
老二用80塊進貨，單個成本8元，進貨10個，到大學附近擺攤，為了賣的快，中利潤賣10塊，15天賣完，總資金100元，繼續進貨12個，賣10塊，15天賣完，此時現金資產為120塊，淨利潤40塊。
ROE=40/80*100%=50%
老三隻有資金只有60塊，就靠這，想要翻身，沒可能。
想來想去，於是從鄰居哥們那借了90塊（此時自有資金佔比40%），答應一個月後多還1.5元作為利息，看起來很少，已經相當於年利率20%
。
看看老三的經營策略和戰績：
150塊去進貨，成本單價8塊，進貨18個，去地鐵站門口賣，考慮進貨太多，客戶又來去匆匆，以低利潤9元單價出售，8天賣完，此時總現金資產162元；
繼續進貨，進貨20個單價8元，繼續賣9元，此次10天賣完，此時總現金資產180元；
繼續進貨22個成本8元，賣出9元，用了12天，賣完，此時總資金198元，還給鄰居本息合計91.5，剩餘106.5元，淨賺46.5元。
ROE=46.5/60*100%=77.5%
總結一下這波手機殼的操作：
老大用高利潤方法；
老二本金較少，用中利潤+提高周轉次數；
老三因為自有資金最少，採用了財務槓桿+快速去化+更快周轉的策略，最後勝出。
那最後這個以家庭為單位的ROE是多少呢，這一個月整個家庭的ROE等於淨利潤除以自有資金投入總和，即（44+40+46.5）/（100+80+60）*100%=54%。
以上是生活場景的roe計算，那麼到了房地產呢，這個家庭相當於一個集團公司，老爸就是老闆，幾個兒子就是區域總，獨霸一方，怎麼經營自己說了算，但是到了年底，錢得給我賺回來。
房地產的開發就比賣手機殼複雜多了，不過我們還是用最簡化的方式來讓大家最快的速度弄懂他。
先做如下的說明：
1）房地產集團公司的roe就不能像賣手機殼按月了，要按年。
2）通常會計口徑的利潤按結轉就到了3年以後，有一定滯後性，但是經營管理和決策講究時效性，因此按照動態利潤率的方法來做類比更合適些。
3）房地產項目每周轉一次，都會進行一次融資，剛才手機殼的例子三次周轉只融資了一次。
接下來以房地產舉例。
ROE=淨利潤/淨資產
轉換成：
ROE=（當年籤約額*當年末動態淨利潤率）/自有資金峰值*100%
對於地產公司來說，和家族經營手機殼的邏輯是一樣的。每年集團根據會制定當年的預算目標，假設一家地產公司經評估後，對於當年各區域的可投入資金是120億，那麼這120億的限額需要分配到每個區域。
假設該集團新成立南部、中部、北部三個區域公司，所有的項目假設都為當年1月獲取。南部定位為集團的大本營每年需要維持一定的規模投入資金60億，中部區域投入資金40億，北部區域投入資金20億。
【南部區域公司獲取的項目主要位於一線城市，且預售條件較為嚴格，需達封頂後才可預售，項目平均開盤周期為10個月。】
//南部區域公司共獲取新項目3個。中部區域所在城市由於土地價格較高，均採取和其他房企合作的模式進行項目開發建設，原來60億的資金投入可獲取100億左右的貨值，因為合作模式參股接近50%，最終獲取了200億的土地貨值。
//南部區域公司將項目定位高端樓盤並且精裝交付以提升整體利潤，南部區域公司整體利潤率提升至10%。
//南部區域公司由於開盤周期較長，當年各項目只可推盤一次，決定加大首次開盤推貨量到40%，當年籤約完成率為70%，最終實現籤約額200*40%*70%=56億。
南部區域公司的ROE=（56*10%）/60*100%=9.3%
【中部區域公司獲取的項目主要位於二線城市，預售條件同樣需達封頂，但是當地前期報建速度較快，項目平均開盤周期為8個月。】
//中部區域公司共獲取新項目4個，共計獲取貨值100億。
//中部區域公司開盤周期縮短，當年各項目可推盤兩次，首次開盤貨值為30%，二次開盤貨值為20%。由於營銷採取多種手段加大去化力度，首開貨值當年可去化80%，二開貨值當年可去化60%。當年整體籤約額為100*30%*80%+100*20%*60%=36億
//中部區域公司當年的動態淨利潤率為8%。
中部區域公司的ROE=（36*8%）/40*100%=7.2%
【北部區域公司獲取的項目主要位於三四線城市，達正負零即可預售，加上前期和政府提前溝通以及標準化產品的推行，平均開盤周期為5個月。】
//北部區域公司年初共獲取新項目3個，共計獲取貨值50億。
//北部區域開盤周期較短，1月新拿項目當年可去化全盤貨值的70%。1月新拿項目，到6月即可開盤，假設首次開盤推出貨量為30%，籤約70%，回款50%（當然還需要考慮當地按揭放款條件，這裡為假設情況），6月當月可完成回款50*30%*70%*50%=5.25億。
//北部區域可利用現有回款資金和融資，我們考慮最快速的情況，可以在6月再獲取一宗新土地，預計新增貨值15億，到12月可實現首次開盤。比起南部和中部區域公司，北部區域公司的資金周轉次數就多了一次。
//北部區域公司當年的籤約額有兩部分，一部分是1月項目全盤去化70%，一部分為6月新獲取項目首開去化的貨值（依然是推盤30%，考慮年末實現去化50%），全年籤約額為50*70%+15*30%*50%=37.25億
//中部區域公司當年的動態淨利潤率為8%。
北部區域公司的ROE=（37.25*8%）/20*100%=14.9%
通過以上
最終就可以計算集團當年的整體ROE
南部區域當年已售貨值*動態淨利潤率=56*10%=5.6億
中部區域當年已售貨值*動態淨利潤率=36*8%=2.88億
北部區域當年已售貨值*動態淨利潤率=37.25*8%=2.98億
集團當年整體的ROE=∑（已售貨值*動態淨利潤率）/∑自有資金投入*100%=（5.6+2.88+2.98）/120*100%=9.55%
來源：米小俠（id：gh_73d6d109bf13），本文已獲授權，對原作者表示感謝。