商務部市場運行專家、全聯房地產商會商業地產工作委員會會長 王永平
樂居財經 張丹 發自三亞
剛下飛機還來不及換身衣服，王永平快速邁著步子，準時來到了採訪室。
這一年，王永平格外地忙，行程安排得滿滿當當，接受採訪的時間並不多。即使在自己舉辦的年度大會上，也沒能騰出時間坐下來聊聊。
不過，在第四屆全國中小城市商業創新發展論壇（簡稱「中小城市商業創新論壇」）正式開始的前一天，樂居財經有幸和王永平進行了半個多小時的採訪。
採訪中，他回首這令人難忘的一年，講述商業地產人的堅持和改變；他縱覽行業全局，剖析中小城市商業發展的機遇與挑戰；也從協會的責任與擔當出發，對未來商業地產的走向做出判斷。
中小城市商業發展不是大城市的縮小版
「城市雖小，市場規模並不小，活躍度也不低。」作為《中小城市商業創新論壇》的發起人，在王永平看來，中小城市的商業發展充滿著極大的想像空間。
王永平認為，中小城市是值得關注，也應該被關注的市場，這也是舉辦這樣一個論壇的主要原因。
今年是《中小城市商業創新論壇》舉辦的第四屆，能堅持下來不容易。談起當初辦論壇的初衷，王永平說，主要是基於三個方面的考慮：一是中小城市商業地產規模不小，應該去關注；二是，與大城市相比，中小城市商業的發展規模、水平、專業化程度等方面，還有較大的提升空間；三是，中小城市的商業發展，不能簡單地當作大城市的簡單縮小版來看待，它有自身的特點，需要因地制宜地研究商業模式、運營模式，挖掘獨有的消費需求。
在市場由增量向存量轉變的過程中，新機會的挖掘尤為可貴。中小城市便是眾多機會的其中之一。而中小城市商業發展的機遇在哪裡？這要從中小城市的特點談起。
「很多人會誤以為，與大城市相比，中小城市的輻射範圍很小，而事實不是這樣的。」王永平解釋道，中小城市商業輻射半徑其實很寬，它不僅僅是一個商業中心，往往成為區域裡政治、文化、經濟的一個綜合中心，會將周邊的消費者都吸引過來，有很強的消費黏性和吸附效應。
消費活躍度與成長性較高，這是中小城市的另一個特點，也是優勢。「中小城市的消費者中，有很多是被大城市『教育』後的回流人群，他們有一定的消費意識和基礎，消費成長性比過往要高；另外，他們的消費能力和活躍度都不低。」
當然，中小城市的商業發展也存在不少挑戰。比如，品牌下沉的梯度推進規律下，部分品牌更新或升級的速度較慢；擔心品牌集群生態難形成等。
在王永平看來，摸清中小城市的商業發展規律，因地制宜，因人而異的進行品牌選擇與運營管理，就會尋得一席生存之地。
數位化轉型核心要回歸產品本質
商業發展的規律就是緊跟消費需求的變化，還未完全消除的疫情，已經在悄然改變著消費方式和訴求。
基於大量行業調研的數據，王永平對疫情之後的消費需求變化進行了解讀。首先，疫情之後的消費愈加趨於理性；其次，健康、運動類的消費偏好更強，家庭消費更加活躍；第三，線上消費佔比更高，不過，社交性更強的購物中心疫後恢復得較快。
「從零售轉體驗到零售體驗化，這也是一個新的反思創新。」在疫情前後的轉變中，購物中心的經營理念也在發生變化。
而要說到「變化」，自然少不了「數位化」。「數位化」是疫情之後行業裡關注度、討論度極高的一個話題。
就現階段而言，數位化的效果不明顯。王永平認為，這些年整個行業對於數據的收集工作做了很多，但是數據的整理做得不夠好，數據的轉化並不理想。
在王永平看來，造成這樣的結果，根本上是網際網路與實體商業的「不信任」，結合起來就沒達到1+1＞2的效果。疫情之後，實體商業的緊迫感在加強，越來越多的企業加入到數位化革命中。
「向數位化轉型的核心就是，兩者要緊密結合，將收集的數據用於產品改善，即回歸到產品本質上。」王永平認為這是實體商業數位化建設很重要的一點。
產品是數位化轉型的關鍵，也是購物中心走差異化路線的核心。「差異化不是簡單地通過場景設計、標新立異的建築外形來體現，而是通過品牌、產品來體現。」王永平總結道，網際網路一定要能夠影響到上遊的產品端。
分化更加明顯 進化是突圍關鍵
即將過去的2020年，令所有人難忘，給各行各業都帶來一定的影響，商業地產也未能倖免。
「如果要用幾個關鍵詞來總結，毫無疑問第一個就是挑戰。」王永平解釋道，這一年疫情對中國商業地產造成的影響是深遠的，商業最需要的人流，在一段時間裡受到的打擊是致命的，損失可想而知。
第二個關鍵詞就是創新。王永平解釋道，「創新」這個詞雖然是一個老名詞了，但對商業地產行業來說，過去講創新更多是錦上添花，今天來看，創新事關生死存亡。
「疫情加劇了商業地產的分化與進化」這是今年王永平輸出頻率最高的一個精華觀點。分化是指好的會更好，資源都往頭部集中，而差的就會被淘汰；進化則是與創新有關。
王永平解釋道，在行業分化當中，要成為洗別人，而不是被洗的對象，一定要進行創新變革甚至進化，一般的創新變革都不夠，要有顛覆性的變化，這就是進化。
「不以規模論，而以創新論，這種創新不是簡單的模仿或提升，而是迭代式、顛覆式的創新，這樣才能有新的機會。」
站在歲末細觀明年，王永平預測，無論從投資開發、建設還是招商等角度，明年市場會變得更加保守和謹慎。
首先，運營管理會更加圍繞商業的本質即產品去深度挖掘，過去商業地產的重數量、輕質量；重開發、輕運營；重增量、輕存量，現在更多是在城市更新、運營管理上下功夫。
不管難與苦，2020年都即將過去，新的一年總會如期而至。過去已然成為過去，未來才是真正要去把握的，而走好當下的每一步，就是對未來的用心。
以下為樂居財經與王永平對話精選：
樂居財經：對於即將過去的2020年，您會用什麼樣的關鍵詞來形容？
王永平：第一個關鍵詞就是挑戰，因為疫情期間人流不能集聚，而商業最需要的就是人流，所以這種背景下，商業在一段時間裡的打擊是致命性的，甚至造成一些購物中心、商戶沒有扛過去；第二個是創新，創新雖然這個詞已經變成一個老名詞了，但是在商業地產行業裡邊，過去講創新更多的像是錦上添花，今天來看，實際上事關生死存亡。
樂居財經：您如何實體商業的數位化現狀？數位化轉型的核心是什麼？
王永平：目前數位化的效果不明顯，關於不明顯的原因，我覺得這些年我們大量在做基於數據的收集，這塊工作做得很多，但是數據的整理做的不夠好，數據的轉化並不理想。
現在的數位化大量是用於對消費者定義標籤後的推送，在推送的過程中，很多產品很雷同，市場上可以選擇的創新產品較少，所以多是在做存量，增量這一塊做得不夠好。
向數位化轉型的一個重要的核心點是，數據的收集能夠影響到產品的改善，網際網路能夠影響到上遊的產品端，要回歸到產品本質。
樂居財經：中小城市商業地產發展的機遇在哪裡？
王永平：中小城市的輻射半徑其實挺寬的，輻射廣大的城鄉，它不僅僅是個縣城社區的概念，可能周末的消費，會有很多周邊的一些發達城鎮來消費，這是它的一個特點，它有很強的一個吸附效應。
另一方面，中小城市的消費群體，多是有大城市的消費意識和基礎，他們對新的事物接受程度高，而且消費能力不低。所以我覺得這個市場實際上是，被大中城市「教育」的一些消費者回到縣城，所以他們的消費成長性比過往要高，這是一個它的優勢。
另外，相對大城市而言，他們的經濟上的負擔較低，消費比較活躍，所以疫情過後，中小城市的商業恢復有的甚至比大城市的要快。
樂居財經：「後疫時代」的商業地產會呈現怎樣的趨勢？
王永平：放在全行業來看，有兩個關鍵詞，一個是分化，一個是進化。行業分化過程中，資源逐步往頭部集中，好的會更好。另外一個進化，在這個過程當中，「好的更好」不完全是按照規模來論。比如有一部分企業可能規模不大，但是它有很多創新，這種創新一定不是簡單的模仿，或者簡單的提升，而是迭代式的、顛覆式的創新，那就可能有新的機會。
樂居財經：您對明年商業地產行業的預測是怎樣的？
王永平：我覺得無論從投資開發、建設還是招商等角度，市場可能會變得更加保守和謹慎。另外，大家會在城市更新、運營管理這兩個方面下功夫，對運營管理可能會更加圍繞它的本質。
樂居財經：您對商業地產行業輕重資產比例怎麼看？
王永平：我們的商業地產過去分幾種，一種是完全持有，一種是完全的銷售，第三種是輕重結合。現在來看在國內，完全持有是比較困難的，因為資金壓力太重。輕資產管理，現在看來仍是一個風口，而且應該專人做專事。
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文章來源:樂居財經