9月的惠州絲毫不見秋意，依舊熱得讓人半夜輾轉難眠。
難眠的主要原因，不僅僅是天氣的熱，還有市場的熱。
先是深圳東莞限購，這熱水就外溢流入惠州市場；
光是8月惠州市場已實現連續6個月成交上漲，單月網籤就高達20346套！
再度升溫的是深圳特區40周年的到來，人人都盼望大禮包從天而降，惠及周邊各城。
雖8月26日當日沒有任何消息。但利好永遠只是遲到，從不缺席——
果不其然，周四凌晨，國務院又發文。
發布《交通運輸部關於深圳市開展高品質創新型國際航空樞紐建設等交通強國建設試點工作的意見》。
確認了多條備受深莞惠三地市民關注的跨市地鐵、城際軌道，還直接劃定了建設時間表：
通過1—2年時間，啟動深大城際、穗莞深城際延伸段、深惠城際等城際鐵路項目建設。
其中，深圳14號線確定東延至惠州惠陽，這一消息，在凌晨就炸開了。
買了惠陽的兄弟們，真是做夢也笑醒。
就有一兄弟，在笑醒後隨手查了一查自己的房貸，盤算著接下來是不是該多入手幾套的時候，卻意外發現了自己的房貸利率被自動更改了？
其前幾年買的房子，當時以購買理財+優質客戶的身份，所獲得的9折房貸利率，被自動更換成了LPR浮動利率，每個月的房貸比當初貴了好幾百！
嚇得該兄弟急忙聯繫了銀行。
詳問之下，原來是在8月25日起，多家銀行就已實施對個人房貸統一轉換為LPR定價。
該銀行工作人員表示，需要客戶在其手機銀行上進行更改設置，才可以恢復到以往的房貸利率，並且固定後不能再轉換。
大嘴連忙拿起了手機翻查自己的房貸，噢忘了，大嘴首付還沒攢齊呢！
同樣對LPR浮動利率給整懵圈的，還有近期看房的小夥伴。
大嘴就收到了來自後臺兄弟的吐槽——
其看房一周有餘，在金山新城幾個熱門盤走了一圈下來。
發現多個樓盤銷售在同等均價之下，算出來的每月還貸金額相差近400元，總還貸利息差了近6萬！
再對比了金山新城一新盤，相差超14萬？！
仔細研究，發現問題就出在兩個樓盤所提供的LPR利率上。
事實上，從2020年8月25日起，五大行對批量轉換範圍內的個人住房貸款，按照轉換規則，統一調整為LPR定價方式。
然而，因LPR浮動利率的性質，商業銀行可以對其最優質客戶執行相對優惠的貸款利率，其他貸款利率在此基礎上加減點生成。
但對於大家而言，其實在購房期間，影響切身利益最直接的就是房貸利率的轉換。
那麼問題來了——
LPR在惠州的實施情況是什麼樣子？
轉換LPR浮動利率，究竟是便宜了還是貴了？
今天的火車，就此出發！
LPR執行後房貸利率成謎？購房者連跑5銀行均回：不清楚！
有兄弟在跟大嘴吐槽，說自LPR實施後，自己這個購房小白都被整懵了。
本著首套房謹慎的態度，該兄弟在了解到LPR後，想查自己的資質，是否能在利率上有些許優惠。
以上錄音是以購房者諮詢
起初，他先去了諮詢了第一家銀行——工商銀行惠州富力國際中心支行。
在諮詢期間，該銀行工作人員介紹，不同的合作樓盤利率不同，同一家銀行不同的支行也存在不同的利率。
同時表示無法告知明確房貸利率，具體的房貸利率需要問該樓盤合作的銀行。
隨後，他給第二家銀行，農業銀行惠州惠城支行打電話諮詢。相關工作人員表示：「這個準確的利率不清楚，建議去問樓盤中介」，並在該兄弟反覆詢問之下表示，利率不可對外言說。
又是一個不可以對外說，這年頭LPR浮動利率的加點都這麼神秘了嗎？
緊接著，該兄弟又去了交通銀行惠州分行。
工作人員告訴了她目前國家的LPR基準利率為4.65%，其銀行利率在加點後區間為5.65%，建議具體還是需要根據樓盤合作銀行為準。
跑了三家銀行都沒有得到具體答案，該兄弟抱著不到黃河心不死的心情，又去了中國銀行惠州江北支行諮詢。
而該銀行工作人員表示，一般情況的話該銀行首套房的房貸利率約為5.2%，二套房的利率為5.6%。
如果購買了理財產品的話可能利率會更加優惠，但準確的利率，還是需要問開發商或中介會更為準確.....
終於感受到有一絲絲希望的兄弟，又聯繫了意向樓盤的銷售，對方卻一問三不知，又將具體利率的問題甩給了銀行工作人員。
來回折騰了幾次，愣是沒得出個具體答案。
萬萬沒想到，自轉換LPR執行以後，房貸利率倒成了一個謎？
金山新城四盤房貸利率不相同
最高可省超14萬利息？！
同樣的情況還出現在了樓盤銷售現場。
大嘴一好友近期看房。
在走了金山新城一遭後，算了好幾套房價格打算回家研究一番。
這不對比還不知道，走的這4個盤裡，總還貸利息差了不止一點點！
同一條路上的三樓盤，在均價差不多的情況下，房貸利率的算法卻有了區別——
如某科X府，其銷售表示合作銀行房貸利率首套可做5.2%，二套可做5.3%，若購買銀行理財，利率還可以再優惠一些；
其相距不遠的某街X府，銷售則表示合作銀行在購買理財之後為5.24%，二套則為5.55%。
而同一個規劃片區裡的某新盤，還出現了有樓盤LPR基準加點後的優質客戶，能做到4.9%！
當然，也有樓盤房貸利率最低為5.6%的.....利率之間的差距最高有0.7%！
具體到房貸來看，以首次置業、13000元/㎡的100㎡戶型、按揭30年為標準：
4.9%利率的總還款額約為1738660元，利息約828660元，每月還貸4829元；
5.2%利率的總還款額約為1798887元，利息約888887元，每月還貸4996元；
5.6%利率的總還款額約為1880682元，利息約970682元，每月還貸5224元。
拿最高和最低的相比。
5.6%利率的比4.9%利率高出14萬的利息，每個月還貸額多出400元。
這還不止，同一個樓盤合作的幾個銀行之間（以及同一個銀行合作的幾個樓盤之間），相互給到的LPR基準加點後的利率，也盡不相同！
以其中某盤合作的兩家銀行，一家首套房房貸利率為5.2%、二套房房貸利率為5.3%，另一家銀行則為5.65%、5.78%.....
好友頓時就納悶了，這年頭連利率都分「樓盤制」嗎？
尤其是在LPR執行之後，各盤無論是首套還是二套，明顯有了差異：
如萬科，銀行所能給予其客戶首套約5.2%的房貸利率，二套為5.3%房貸利率；
（上述數據來源於該樓盤銷售聊天記錄）
而中洲，銀行所能給予其客戶首套約5.63-5.88%的房貸利率，二套為6.12%房貸利率；
（上述數據來源於該樓盤銷售聊天記錄）
同時，在優質客戶和普通客戶之間，銀行所給予的優惠折扣差距也明顯變大。
江北中交項目銷售表示，其目前合作的多個銀行利率約5.3%，若客戶足夠優質，銀行可以做到更低的折扣。
最終，大嘴這位好友在對比了四個項目之後，最終決定選擇利率能做到4.9%的樓盤，畢竟利息能省近14萬，這錢可真不少！
惠州房貸利率居灣區高位！
你的房貸自動轉LPR了嗎？
大家都知道，惠州的房價一直都是灣區窪地。但惠州的房貸利率卻一直處於灣區城市高位。
2018年普遍城市上浮利率為20%—35%的時候，惠州房貸利率上浮區間就已高達40%-50%！
隨後，2019年，惠州房貸利率下調為20%-35%時，其他城市上浮區間早已降至5%-15%！
如今在轉換成LPR後，惠州利率是否與其他城市的房貸利率持平呢？
據了解，深圳自2020年1月以來，深圳地區首套房貸利率主流水平由5.10%降至4.95%，二套房貸利率主流水平由5.40%降至5.25%。
反觀惠州。
大嘴媳婦了解到情況則是：目前惠州首套房貸利率普遍為5.6%，二套房約5.8-6.12%之間，仍高出深圳不少！
同時，大嘴有朋友在lpr強制實施後，發現銀行未有通知，而自動將其固定利率轉化為lpr，導致其利率變更，造成了額外的房貸支出。
在此前，其因購買銀行推出的理財產品，在之前購房享有利率9折優惠。
大嘴給各位享受利率優惠的朋友提個醒，需要注意自己的房貸利率有沒有自動轉化為LPR。
過去幾年，國家陸續出臺購房優惠政策，很多銀行房貸折扣力度大約都在9折以下。
這種情況下，購房者本來就能享受到很不錯的折扣優惠，所以沒必要轉為LPR利率，反而將造成損失。
但反過來，如果你錯過房貸利率優惠時期，那大嘴建議轉換為LPR利率，目前LPR下降是趨勢，購房者能從中受益。
寫到這裡，大嘴需要澄清一個問題：
LPR到底是不是會增加大家房貸利息的壓力？
以往，要降息了，就是普降。
因此，即使大水漫灌，水主要還是流到了地產。然而在LPR後，1年期可以大力降，5年期可以不變。
所以，LPR的初衷，還是想解決實體經濟融資難、融資貴問題，而並非為了賺大家的房貸利息。
按照目前形式看來，未來幾年還會有下調的空間。
但是，如果預測5年以後、10年以後或者更長時間的LPR走向，真的很難，涉及到一系列複雜的經濟、市場、人為因素。
選擇轉或不轉，目前來看，沒有絕對的對錯之分。
但對於這個問題，必須慎重考慮，做出對自己更有利的市場研判和選擇。
按照五大行規定，12月31日前可申請轉回，還沒有來得及想清楚如何取捨的朋友，還是有足夠的時間來考慮。
但要記得，只有一次轉回機會，一旦選擇了固定房貸利率，以後即便是LRP浮動利率下降，每月月供比固定的利率還要少時，大家也不能轉回浮動房貸利率。
總的來說，大家要根據自身情況，結合利息變動周期、貸款價格、貸款期限，貸款餘額等因素，選出更適合自己的還款方式。
大嘴瞅了一瞅，2020年下半年，惠州將有220個項目推新，超9.2萬套新房入市！
當市場供應以及存量增加，購房者更具充分對比項目，以及選擇的空間。
如今LPR的實施，各盤房貸利率差異化逐漸顯露出來。
或許在下半年，購房者除了對樓盤的地段、配套、品質、服務等因素之外，房貸利率，或許也將納入他們的選擇參考的因素之一。
聲明
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