2020年從3月初到8月底，已購房的商業房貸都要選擇換成固定利率或者換成LPR浮動稅率(徹底和基準利率脫勾)，機會只在面前擺一次，選後要求從一而終，請問大家選哪種?
LPR是什麼？Loan Prime Rate是對最優質客戶的貸款利率（還款能力最強客戶，通常是地方政府，國企，大公司）， 其它人的貸款利率，都是在它之上加減點數（一般都是加啦）。LPR由18家銀行的利率共同決定，去掉一個最高和一個最低，平均剩下的，就是它，每月20號更新。如果市場錢緊張，利率就會上升，反之，下降。
18家銀行：10家全國性銀行（中國銀行，建行，農行，工行，交行，招行，民生，興業，浦發，中信），城市商業銀行（如台州銀行）、農村商業銀行、外資銀行(渣打，花旗)和民營銀行（微眾，網商）各2家，共計18家（它們也會換，也可能會增加更多銀行代表）。期望它們準確反映市場的貸款情況。
lpr浮動利率分1年期和5年期兩種，因為房貸一般都是超過5年，所以房貸利率對應lpr5年期利率。下面所提lpr均指lpr5年期。
為了方便理解，我們稱LPR為民行浮動利率。
選擇lpr後，首年（2020年）的房貸利率仍保持和原來一樣。比如你原來的房貸利率是4.9,換後的房貸利率是4.8%+0.1%（+0.1%為加點，一直不變）
第二年（2021年1月或放款月），如果此月的LPR浮動利率比4.8%低，由於加點（+0.1%）是一直不變，所以房貸利率（=LPR+加點）就變小，那麼就可以少還一些房貸。
固定利率：即保持原來的利率。總之，它不再和央行的基準利率（為了易區分，我們稱它央行浮動利率）關聯，最近四年多一直沒有調過，但是2015年時一年內卻密集地降了5次，造成2016年所有城市的房價都翻倍。
那麼央行利率和民行利率將各管哪些範圍？
前者影響所有國內行業，也影響國際上如匯率等;後者針對中小企業貸款和房貸。
前者降息影響大，不易拿捏分寸，如果房貸都選擇後者後，就可以更精準控制房價。
用簡單的方式解讀一下新規則：
一、2020年1月1日開始，房貸利率按LPR浮動利率還貸。
二、LPR浮動利率由18家大型商業銀行上報確定。
確定方法：每個月各家銀行上報市場最優利率，去掉一個最高利率、
一個最低利率，剩餘16家銀行加權平均，得出LPR利率。
也就意味著中國房貸利率進入市場化。
三、2020年之前商業貸款(不包括公積金貸款)買房的業主會給一次二選一的機會
1、執行原合同不變，利率永遠不變。
2、執行新規則LPR+加點浮動利率。
2020年之前所有的房貸合同，2020年3月-8月銀行會有人聯繫你重籤合同，別急！
最要的事說三遍：
只有一次選擇機會，未來不能再變。
只有一次選擇機會，未來不能再變。
只有一次選擇機會，未來不能再變。
四、什麼是LPR+加點利率？
目前最新的LPR，是4.8%，比基準利率4.9%低了10個基點。
新版房貸利率=LPR+加點數值（可正可負）
假設A是2018年買的房子，
當時籤的是基準利率上浮10%貸款合同
那你的執行利率是4.9%*1.1=5.39%
每年的利率比LPR高了0.59%
你的固定加點值，就是0.59%
假設B是2016年買的房子，
當時籤的是基準利率85折貸款合同
那你的執行利率是4.9%*0.85=4.17%
每年的利率比LPR低了0.73%
你的固定加點值，就是-0.73%
假設2022年的LPR是 3%
A的還款利率等於：3% +0.59%=3.59%
B的還款利率等於：3% - 0.73=2.27%
最要的事說三遍：
這個加點值永遠是固定的
這個加點值永遠是固定的
這個加點值永遠是固定的
再舉例說明一下LPR利率升或降對於還房貸的關係：
貸款200萬，30年期限還款，
如果未來LPR升1%，每年多還2萬元，每月多還1666.6元
如果未來LPR降1%，每年少還2萬元，每月少還1666.6元
看到這大家會想，站在個人的角度，選最省錢的方式，但是現在沒人任何人可以確定選LPR浮動利率省錢? 還是選固定利率省錢?
先來看一下中國近20年的房貸利潤變化：
2016年為近20年中國最低房貨利率4.17%
近2年國家的宏觀政策就兩個字：維穩
穩房價、穩金融、穩就業...
對於房價來說肯定是不能再漲了，但是也不能降！
中國還有很多存量房子沒賣出去，既然房價不能漲也不能降，那怎麼辦？
可以降低一點房貸利率，促進大家買房，去庫存。
如果未來按市場經濟制定的話，那就是根據供求關係定的，買房的人多了，房價自然就會漲，房貸利率也會漲，反之買房的人少了，房價停止漲，房貸利率也會降一點。
注意上面的用詞，是停止漲，不是降。
回過頭來再看我的選擇：
解釋一下我的選擇主要是根據貸款的剩餘年限。
以北京為例：
1、如果你的房貸還剩1-5年，建議按原合同固定利率執行，別變，也別操那份心，因為還剩1-5年的還款，大概是2000年左右買的房，2000年北京房子均價4600元/平。貸款總額也就30萬，都賺大了，就別折騰了。
2、如果你的房貸還剩6-10年，可以折騰一下，改為LPR浮動利率，為啥？
中國五年內LPR是下行趨勢，這和中國整體經濟有關，目前全世界的商品都供大於求，為了能讓自家商品多出口，中美已經互撕了2年左右，各國都在降息刺激經濟，能讓利率漲的因素只有一個，那就是下一次的科技革命爆發，就像上一次的工業革命，哪個國家
先搞起來，就能帶動整個世界經濟走出低谷。
所以我賭中國5年後整體經濟會越來越好，一二線城市的房價還有上漲空間，我賭中國會成功引領下一次的科技革命，至少能帶動整個亞洲走出困境，成為世界經濟強國。
話說回來為什麼貸款剩6-10年要選擇LPR浮動利率呢？
大概率前5年會少還一些房貸，比如你現在每個月還3000元，還有10年還完，近5年LPR利率下降，你前5年每個月還2500元，5年以後經濟形勢一片大好，可能你每個月要還3500元，平均下來總還款額沒變，但是近5年每個月可以少還500元，蒼蠅腿也是肉呀，少還一點是一點。
支持換的理由：
1)在國內，央行行長放話出來說：「將抑制利率過快下調」，好熟悉的內容哈，就像聽到熟悉的「將抑制房價上漲過長」，結果房價是蹭蹭地往上漲，所以這很可能代表我國利率將至少逐漸往下走，換了，房貸利率就跟著少。
下圖是歷年中國銀行利率，每個周期的最低點越來越低，整體確實不斷下行。
假設貸款了100萬，貸了30年，4.9%利率，等額本息，5307元/月 ，
假設以後5年期LPR的利率保持過去半年的下降速度，即每半年下降0.1%，一年後共下降0.2%
變成4.7%，每月還款變成5186元。即往後一年，100萬的貸款，每月少還120元，兩年後共下降0.4%，每月少還240元，以此類推。
2）在國際上，發達國家的銀行利率的趨勢是越來越低，甚至已有出現了負利率，所以當中國發展到越接近他們的級別時，利率也將一樣變的越低。
由於國際經濟下行，大部分行業的利潤率下降，所以各國銀行將下調貸款利息，中小企業和個人才會願意借，由於銀行賺的是利息差的錢，當貸出去的利息變少了，那麼給大眾的存款利息自然也變少，這樣銀行才能一直有利息差的利潤。我國也是世界一員，同時中國的GDP的增速也確實正在下降中，已破了6%，代表行業整體平均利潤在下行。
3）提供這樣一個選擇，是想讓房貸族可以更輕鬆還貸，以免出現斷供
4）這樣操作，只是想讓銀行少撈些利息差的錢，引導資金到實業
換法：登錄房貸銀行的APP
重定價日：有放款日和每年的1月1日可選。
選個早的，
比如我，放款日是2017年9月5日，那可以選9月5日為重定價日。
那我下一個重定價日就是:
2020年9月5日。
因為是以2019年12月20日LPR4.8%為起點，
而現在的LPR是4.65%,已少了0.15%,重定價日到的時候，如果LPR仍是4.65%或更低，就早點少還0.15%或更多.100萬貸款，每月即少還125元或更多。
反對換的理由
1）反駁上面的第三條：太年輕了，這違背銀行的本性，面對房貸28萬億這麼大的美味蛋糕，銀行小姐姐小哥哥辛辛苦苦打電話來，然後再幫忙轉換，不但不多賺錢，而且還要少賺錢，這還有天理麼，還有王法麼？
而且LPR 5年期利率（它對應房貸利率）的起點是4.8%（以2019年12月期的為準）,再往下降息的空間有限,降到接近公積金的利率：3.25%都很難。
中國央行8月推出LPR新機制以來已報價8次
即使假設房貸利率大降，那麼到時房價也是高概率上升一些，總利息多一點，但是總房價卻漲多點，選固定的話，對衝也穩。如果房貸利率上升，選固定的話，還貸將變的極其輕鬆。
2）LPR只是經濟學家故意弄出來一個新的專業名詞，目的就是不想讓大家輕易看懂，好騙大家入坑。再說，現在確實經濟是在下行，但是如果技術突然突破了，三，五年後如果爆發第四次工業革命的話，
那LPR也將爆漲（因為新行業的利潤率是數倍，數十倍，甚至數百千倍級別，那時新行業公司自然願意向銀行高利息借錢，銀行也自然會提高存款利息，來吸收更多存款，然後放貸，這樣LPR就上升了）
第四次工業革命：目前主流共識將誕生在
基因工程（大幅提高人類的壽命），
可控核聚變（解決能源問題），
人工智慧（大數據，雲計算結合）的誕生（速度提高工作效率），
新材料石墨烯，
量子通信。
3）如果通貨膨脹到物價飆漲的話，就會逼LRP上升。
因為比如你把100元存在銀行，4%的年利率，一年後得4元，變成104元，但是如果年通貨膨脹8%的話，那麼得到的是100-8+4=96元，本都沒有保住，這樣大家就不想把錢存在銀行，都想取錢出來，換成某種其它產品。這時銀行們為了可以保住和爭取大眾的存款，那麼就會提高他們的存款利率，即等於提升LPR利率。
由於疫情，資金緊張，公開的已發放水4.25萬億元，不排除進一步放水，拿到這些錢和本身有錢的公司或個人，由於暫時都只想把錢花到必需品和扣著錢抄底，所以它不會馬上影響物價上漲，待經濟開始恢復時，這些錢就乘以4-8倍地循環流出來了，一年後如果引起物價飆漲的話，到時將上調LPR利率。
歷年通貨膨脹和歷年利率（通脹高時，就上調利率）
4）央行利率雖然最近四年多一直沒有調過，但是在2015年時一年內密集地降了5次。讓大家換成這個LPR利率後，很可能目的就是為的降央行利率做準備，同時又可以做到不像過去那："降息過度引起房價上漲"。世界貨幣美元2019年7月31日開始新一輪的降息周期，央行利率高概率跟降，但是不代表LPR5年期利率一定跟降，因為這時央行利率和房貸利率（LPR5年期）脫釣了。
5）即使最近3年LPR跟著降，但是房貸都是10-30年，以後怎麼樣，會不會剛開始給點甜頭嘗一嘗，然後就升息，在房住不炒是當前的大方針下，國家不會鼓勵LPR5年期利率大降，銀行們更不會主動讓利降。推出LPR主要目的是LPR1年期的利率不斷下降，讓中小企業短期借款利率下降，來激活中小企業。
6）美元的利率達到歷史最低點，疫情一旦穩定，將被迫不斷地升息。某國貨幣暫時仍以美元為錨，將跟進。
歷年美國央行利率和房貸利率（他們曲線波動類似，後者基本是在前者的基礎上加點）
1980年9月1號，當時美元印的過多，美元變得越來越不值錢，美國為的維護美元信用，以防大家都拋棄美元，一路升息高到15.32%,即使引起當時更大的企業倒閉和失業潮，也再所不惜。
2019年7月31日開始的新一輪的美元降息，因為疫情，已於2020年03月16日降到0利率了,外加QE放水2.7萬億美元，加無限放水，已永超08年危機的放水），達到歷史最低點，歷史最低點，歷史最低點，當降無可降，Q無可Q，美聯儲還想當世界貨幣的話，將被迫不斷地升息來維護自己的信用（維護鑄幣權躺賺優於一切,即使當數萬民眾的面，爆頭米國總統）
而某國的貨幣的發行暫時主要以美元為錨，也將對應上調。目前202004期的LPR5年期，4.65%已高概率接近最低點了。
7）把央行看成莊家就明白了，明顯的莊家放消息試盤。
買大買小，買定離手，莊家看一下統計，再決定開大還是開小。既然現在主流媒體如抖音等都是一邊倒建議大家選LPR利率，那麼反其道而行就對了。
8）小學生才做選擇題，銀行們想全要。無論選固定還是LPR,對已有房貸的一族來說，都等於變相加利息了。
因為，比如現在的利息是4.91.25（上浮25%）=6.125。
改模式的話。就是現在這種模式以後不會有了。
以後要麼一直是6.125的固定利率（即使基準利率下降了,它仍固定），
要麼就是LPR+固定點。固定點是1.325。其實4.8+1.325還是等於6.125。
即便下降到了3.8那麼3.8+1.325=5.125，也沒有現在3.81.25=4.75優惠。
而且,
針對房貸的LPR5年期利率不保證一定是降，
即使降，可能需要很久降到這個點，
較大可能降幾點，升幾點，反覆波動，保持在較高的利率。
甚至會上調，因為單說還款金額，現在每個月還5000，20年後還讓你每個月還5000？我不信。
固定匯率，讓銀行吃虧了，20年前每個月還1000塊錢的巨款，現在還還1000塊錢，銀行覺得自己吃虧，有了LPR，20年後再看看，肯定會聯合起來炒高LPR5年期利率割韭菜，畢竟它只針對房貸的。
如果選固定匯率為矛，今天每月還1000，20年後還是每月還1000.
請問大家支持哪一方？
補充:到期未選，自動選浮動LPR,2020年起的買房都是浮動LPR,和公積金貸款買房無關。