房貸轉換 個人房貸利率轉換為LPR還是固定利率更好

2020-12-12 閩南網

  根據2019年12月28日發布的人民銀行〔2019〕30號公告,存量浮動利率貸款定價基準轉換已於2020年3月1日如期啟動。社會各界對此較為關注,其中也存在一些疑問。為便於大家更好地理解有關政策,人民銀行匯總整理了12個問題,並解答如下:

  1.什麼是貸款市場報價利率(LPR)?

  答:LPR由具有代表性的18家報價行,根據本行對最優質客戶的貸款利率,以公開市場操作利率(主要指中期借貸便利利率)加點形成的方式報價,由人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算得出,為銀行貸款提供定價參考。LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。

  自2019年8月起,每月20日(遇節假日順延)人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布LPR,公眾可通過全國銀行間同業拆借中心網站(www.chinamoney.com.cn)和人民銀行網站(www.pbc.gov.cn)查詢。

  2.什麼是定價基準?

  答:浮動利率貸款一般需要參考一個定價基準,定期調整其執行利率。以前,浮動利率貸款的利率多表示為「貸款基準利率×倍數」(例如,7折的倍數就是0.7,上浮1.1倍的倍數就是1.1),其中的貸款基準利率就是定價基準。轉換為參考LPR定價後,利率的表示方式將變為「LPR±點差」,其中的LPR就是定價基準。

  3.為什麼要將存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR?

  答:目前大部分新發放貸款已將LPR作為定價基準,但存量浮動利率貸款的定價基準仍主要是貸款基準利率。2015年10月以來,貸款基準利率一直保持不變。相比貸款基準利率,LPR的市場化程度更高,能及時反映市場利率變化,2019年8月以來已多次下降。為保護借貸雙方權益,特別是讓借款人享受利率下行帶來的好處,人民銀行明確自2020年3月1日開始,推進存量浮動利率貸款定價基準轉換。

  4.什麼貸款需要轉換定價基準?

  答:需要轉換定價基準的貸款要同時滿足幾個條件:一是2020年1月1日前已發放,或已籤訂合同但未發放;二是參考貸款基準利率定價;三是浮動利率。

  固定利率貸款、已參考貸款市場報價利率(LPR)的浮動利率貸款等無需轉換。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。公積金個人住房貸款不需要轉換,但組合貸款中的商業性個人住房貸款也要轉換定價基準。

  5.什麼是重定價日和重定價周期?如何確定貸款是否已經處於最後一個重定價周期?

  答:當您的貸款是浮動利率貸款時,貸款的實際執行利率會按照合同約定的時間定期進行調整。

  重定價日,就是您與銀行約定的利率調整的日子。個人房貸的重定價日一般是每年的1月1日,或者每年與貸款發放日對應的日期(簡稱「對應日」)。

  重定價周期,就是從本次重定價日到下次重定價日之間的時間長度。若個人房貸利率一年一變,那麼重定價周期就是一年。

  如果一筆浮動利率貸款,已經過了最後一次重定價日,這筆貸款就已經處於最後一個重定價周期。而在2020年3月之前,以及2020年3-8月,進入最後一個重定價周期的貸款,都可以不轉換定價基準。但雙方協商一致的情況下,也可轉換。

  6.所有符合條件的存量貸款都必須轉換基準嗎?

  答:存量貸款定價基準轉換遵循市場化、法治化原則,尊重銀行和客戶的自主選擇權。是否轉換,轉換為LPR加減點還是固定利率,這些都可由借貸雙方協商確定。

  7.銀行會不會故意提高LPR報價?

  答:LPR報價機制已儘可能保證報價行真實報價,使公布的LPR具有公允性。18家LPR報價行都是同類型銀行中具有較強影響力、公信力和定價能力的銀行,且需要根據本行對最優質客戶的貸款利率報價,也就是說,報價行的報價都是有真實交易作為支撐的。同時,人民銀行和利率定價自律機制對各報價行的報價行為進行嚴格監督,定期考核評估其報價質量,並根據考核情況對報價行進行優勝劣汰。

  8.為什麼轉換後的貸款利率要在LPR基礎上加減點,而不是繼續沿用浮動倍數的定價方式呢?

  答:過去參考貸款基準利率一定倍數浮動時,貸款基準利率的變動,會對貸款執行利率產生放大/縮小的不對稱效應。例如,如果兩筆貸款利率分別為貸款基準利率的0.8倍和1.2倍,則貸款基準利率上升/下降0.1個百分點時,這兩筆貸款實際執行利率將分別上升/下降0.08個和0.12個百分點,影響效果明顯不相同。

  而轉換後貸款利率在LPR基礎上加減點定價,符合國際慣例。更重要的是,可確保未來LPR變動時,對所有貸款利率的影響都是同向同幅的。例如,LPR每上升/下降0.1個百分點,所有按照LPR加減點方式確定的貸款利率都會同樣上升/下降0.1個百分點,更加公平。

  9.有觀點認為,用LPR加減點的方式,而不是浮動倍數,銀行會佔便宜,對嗎?

  答:用加減點還是浮動倍數方式定價,只是計算方式略有區別。未來LPR變動時,對借款人和銀行的影響是對等的,不存在誰佔便宜的問題。

  簡單講,對於借款人來說,如果現執行利率比LPR高,未來LPR上升時,加減點方式更有利;LPR下降時,浮動倍數方式更有利。如果現執行利率比LPR低,則未來LPR上升時,浮動倍數方式更有利;LPR下降時,加減點方式更有利。如果現執行利率等於LPR,則兩種方式沒有區別。對銀行的影響與上述情況相反。

  例如,如果一筆貸款當前的利率水平為3.24%(小於LPR),則按2月份1年期LPR為4.05%計算,使用加減點方式定價,應為「LPR+(-0.81%)」;使用浮動倍數定價,則為「LPR×0.8倍」。假設未來1年期LPR下降為4%,則使用加減點和浮動倍數計算的利率水平分別為3.19%和3.2%,使用加減點方法更有利於借款人;但如果未來1年期LPR上漲為4.1%,則使用加減點和浮動倍數計算的利率水平分別為3.29%和3.28%,使用浮動倍數方式更有利於借款人。其他情況也可類似分析得出。

  10.個人房貸利率轉換為LPR還是固定利率更好?

  答:兩種轉換方式各有優勢,具體如何選擇取決於您自己的判斷,特別是對未來利率走勢的判斷。如果您認為未來LPR會下降,那麼轉換為參考LPR定價會更好;如果認為未來LPR可能上升,那麼轉換為固定利率就會有優勢。

  舉個例子,如果您目前的個人房貸利率是在5年期貸款基準利率上打9折,那麼按照目前5年期貸款基準利率計算,您的實際執行利率水平為4.41%(=4.9%×0.9)。根據人民銀行〔2019〕30號公告,個人房貸轉換前後利率水平保持不變。

  (1)如果您選擇轉為固定利率,那麼您的個人房貸在整個合同剩餘期限內,都將執行4.41%這個利率。

  (2)如果您選擇轉為參考LPR定價,您的個人房貸利率水平將按照「5年期以上LPR+(-0.39%)」確定。其中,-0.39是固定加點點差,根據當前實際執行利率(4.41%)與2019年12月公布的5年期以上LPR(4.8%)之間的差確定。轉換後到第一個重定價日前,您的房貸利率還是4.41%,但計算方式變成了「LPR4.8%+(-0.39%)」;從第一個重定價日起,您的房貸利率就會變成「當時最新的5年期LPR+(-0.39%)」;以後每個重定價日都以此類推。

  對比上述方式,很明顯,如果您判斷未來5年期以上LPR+(-0.39%)>4.41%,即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%,也就是說未來的LPR比4.8%高,就可選擇第(1)種;反之,如果您判斷未來LPR比4.8%低,就可選擇第(2)種。

  11.是否可以選擇任意時間作為貸款的重定價日?對於部分原合同重定價周期短於一年的個人房貸,是否可以保持原合同約定不變?

  答:重定價日和重定價周期等要素,可由借款人與銀行協商約定。根據近期主要銀行發布的公告,個人房貸重新約定的重定價日一般為每年的1月1日或貸款發放日的對應日,重新約定的重定價周期最短為一年。對於原合同重定價周期短於一年(如按季度、按半年重定價)的貸款,可不重新約定重定價周期,繼續按原合同重定價周期執行。

  12.對於對公貸款、個人經營貸款等其他貸款,也需要像房貸一樣保持轉換前後利率水平不變嗎?是不是也要以2019年12月的LPR計算加點點差?

  答:對於除商業性個人住房貸款以外的其他存量浮動利率貸款,包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等,可由借貸雙方按市場化、法治化原則協商確定具體的轉換條款,包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等,或轉為固定利率。

原標題:關於房貸轉換還有疑問?央行都在這裡說清楚了

責任編輯:陳玲玲

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