房價重回20年前？
近日，樂居君收到中介推銷，稱位於番禺市橋南的荔嘉公館作最後加推，單價「4字頭」。這個「4字頭」，不是4萬元/㎡，是4千元/㎡，總價最低15萬元......
雖然在那一刻，樂居君腦子裡同時閃過了「上天不會掉餡餅」、「便宜莫貪」好幾句話，但這個價格也太吸引了吧！這還是與華南板塊共同被譽為「番禺富人區」的橋南啊！別管坑不坑，看了再說。01交通配套較匱乏 開盤不到4千元/㎡
項目位於番禺市南路與德信路交匯處，緊挨德寶花園，周邊較大型的商業配套有奧園養生廣場，想滿足更多生活需求需驅車前往奧園廣場或永旺夢樂城。
項目周邊並無地鐵站，距離其最近的公交車站為德信路站，有多路公交車直達地鐵3號線的番禺廣場站、市橋站，但無論是哪個站，耗時都要約30分鐘。
換句話說，如果是在廣州市區如珠江新城等地點上班的人，到項目單程通勤會超1小時。
下了公交車，步行不到5分鐘就能到達項目，在周邊低矮的德寶花園別墅區和陳湧村村屋的對比下，項目這棟窗口密密麻麻的高層單體樓顯得有點突兀。
實際上，項目早於今年3月份開盤，當時單價更低，僅需3980元/㎡。
儘管項目已開盤多時，但銷售中心還是一副沒建好的模樣，實在有點「寒酸」吶。
工作日期間，銷售中心內坐著的大多為中介，只有一兩臺操著粵語口音的客人在問價。
02項目賣使用權 總價約15萬元/套
從現場公示文件可以看到，項目於2017年從陳湧村股份經濟合作社手中拿下該地塊的使用權，合同期限為30年，開發商為廣州市承霖投資諮詢有限公司。
這也意味著項目賣的是使用權，購房者沒有紅本在手。
值得一提的是，陳湧村舊改已有佳兆業介入，但何時拆遷仍是未知之數。
|與項目一路之隔的陳湧村
銷售稱項目將於明年5月份交樓，交樓後購房者約還有25年零7個月的使用權，先拋開風險不談，入手一套有沒有投資價值？
項目在售戶型僅得兩種，分別為33㎡、45㎡的一房一廳，複式設計，但上下層分開賣，下層總價要比上層高3萬元左右，複式層高5米。
一共500來套的貨量，項目已售出約340套。
比較特別的是，這種複式產品的門口設在最外面，雙鑰匙設計使得上下層互不幹擾。
|首層樣板間實拍
|二層樣板間實拍
公寓一層有24套房，共三部電梯。
價格方面，銷售給樂居君算了一套位於5樓的建面約33㎡二層戶型，他給出了兩個方案：
1、前5年交給酒店託管，酒店先提前扣除你5年租金，你能以總價約15萬元買一套公寓，加上1.8萬元配齊家具家電，最後合計約17萬元；
2、不交給酒店託管5年，總價約23萬元，自己出錢買家具家電。
銷售稱大部分人會選擇方案一，因為陳湧村即將拆遷，到時到處都大拆大改，難以聚集人流，如果交給酒店託管5年，可保證每年有分紅，度過尷尬空窗期。
那麼具體分紅怎麼算？
銷售稱選擇方案一，每年可得到60%的利潤分紅，以附近酒店200元/晚計算，一個月8成入住率，扣除酒店成本2400元後，每月收益為1440元，即一年分紅為17280元。
5年的收益已經達到86400元，回本一半。第六年開始，再向酒店籤訂返租合同的話，租金直接升至1960元/月。
「但實際上，這個收益是不確定的，有可能高很多，也有可能低一點點。」銷售補充道。
樂居君翻查項目周邊公寓式酒店每晚租金，以最近的奧園養生廣場為例，即使是周六入住，租金也在153-213元/晚左右，且仍有大量房源可訂；位於陳湧村旁的一些商務酒店，租金也是100多塊一晚。
面對樂居君對租金的質疑，銷售拍心口說這個價格是公司在周邊調研過的，不然也不會自信提出先返5年租金給買家扣買房款。
但在針對購入公寓後每年一次的分紅，銷售又顯得含糊其辭，一直以不能保證分紅金額來推搪，換句話說，是不是就算項目先給買家扣除5年合計約8萬多的租金抵扣買房款，後面分紅就「聽天由命」？
由於樂居君沒看到購房合同，所以也不清楚裡面是否針對每年分紅金額作了最低保證，故仍對銷售的「大餅」存疑。
另外，樂居君留意到現場公示的文件寫明項目用地為公共建設用地，於是提出若將來陳湧村拆遷，項目是否有可能也被拆的疑問。
銷售則回答道：「拆了更好！合同上寫明拆遷可以賠償，這種商業性質的，賠得更高！」
需要注意的是，項目只有一個集體土地證，每戶都不能拿到房產證，無法確權，目前廣州還沒有相關政策保護被拆遷得小產權房，這個風險也不容忽視。
有關小產權房以低價吸引買家，最後導致買家血本無歸的新聞，樂居君已經報導過太多太多，雖然這些項目在開賣時都在現場公示大堆文件，但最後也躲不過被拆的命運。（相關報導）
如果仍然對這些項目有興趣的朋友，建議了解下近日鬧得沸沸揚揚的白雲聖地雲立方小產權房被拆事件，以及較早前番禺的大石WE公館違建事件，清楚其中利弊再下決定，也不遲。
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文章來源:樂居財經