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目錄
一、增值稅
二、土地增值稅
三、企業所得稅
四、印花稅
五、結語
鑑於文章篇幅，上期房地產開發項目全程稅務測算（一）僅介紹了房地產開發項目涉及的契稅、耕地佔用稅、城鎮土地使用稅、印花稅相關規定及測算（見房地產開發項目全程稅務測算（一）），此次將著重介紹房地產開發項目預售之後產生的增值稅及附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅的相關規定及測算。
一、增值稅
（一）納稅人及測算方式
《中華人民共和國增值稅暫行條例》（以下簡稱「增值稅暫行條例」）根據2017年11月19日《國務院關於廢止〈中華人民共和國營業稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》第二次修訂，《增值稅暫行條例》規定增值稅的納稅人為在中華人民共和國境內銷售貨物或者加工、修理修配勞務，銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物的單位和個人，且銷售不動產的增值稅稅率為11%。
我們知道納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人，本文僅從房地產開發企業作為一般納稅人並採用一般計稅方法的角度進行分析與測算。
《增值稅暫行條例》規定，納稅人銷售不動產，應納稅額為當期銷項稅額抵扣當期進項稅額後的餘額。
應納稅額計算公式：應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額
那麼，房地產開發企業的增值稅是否按照上述公式進行計算呢？是否有其自身的特殊性呢？
1.應納稅額的測算
首先，國家稅務總局關於發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》（以下簡稱「暫行辦法」）的公告（國家稅務總局公告2016年第18號）是專門針對房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目徵收增值稅的具體規定，該公告第四條規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的餘額計算銷售額。
銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。
在該計算公式中，允許扣除的只是當期的土地價款，而不包括其他的成本（如房地產開發成本等），當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×支付的土地價款。且對於建築面積部分，國家稅務總局《關於土地價款扣除時間等增值稅徵管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）中規定，「當期銷售房地產項目建築面積」「房地產項目可供銷售建築面積」，是指計容積率地上建築面積，不包括地下車位建築面積。
此外，《暫行辦法》中規定在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。該規定的言外之意是，扣除的土地價款只是能夠提供省級財政票據的土地出讓金，但是因營改增之後諸多新文件的出臺，對該規定進行了部分修訂，《關於明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）中規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。因此，在銷售額中允許扣除的價款不單單是能夠提供省級財政票據的土地出讓金，若拆遷補償費用在符合材料要求的情況下，也允許扣除。
應納稅額=銷項稅額－進項稅額
銷項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）×11%，而進項稅即為增值稅專用發票上標明的增值稅額。
為了便於區分，簡單介紹簡易計稅方法，一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額。
銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）
應納稅額=銷售額×5%
2.納稅義務發生時間及繳納方式
（1）銷售不動產增值稅納稅義務時間發生重大變化
根據《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，增值稅納稅義務發生時間為，納稅人發生應稅行為並收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成後收到款項。
因此，根據上述規定，房地產開發企業預售制度下收到預收款的當天不是房地產開發企業銷售不動產的納稅義務發生時間，而此前《營業稅暫行條例實施細則》規定，銷售不動產收到預收款的納稅義務發生時間為收到預收款的當天。可見銷售不動產的增值稅納稅義務發生時間與營業稅納稅義務發生時間相比，政策發生了重大變化。
之所以對銷售不動產的增值稅納稅義務發生時間進行變更，主要是因為房地產開發企業採取預售制度，在收到預收款時，大部分進項稅額尚未取得，如果規定收到預收款就要全額按照11%計提銷項稅，可能會發生進項和銷項不匹配的「錯配」問題，導致房地產開發企業一方面繳納了大量稅款，另一方面大量的留抵稅額得不到抵扣。為了解決這個問題，《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》將銷售不動產的納稅義務發生時間後移，收到預收款的當天不再是銷售不動產的納稅義務發生時間。同時，為了保證財政收入的均衡入庫，又規定了對預收款按照3%進行預徵的配套政策。
正是因為房地產開發企業特殊的預售制度，從而規定了房地產開發企業的增值稅預繳方式。
（2）增值稅預繳
一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。
應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。
一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。
（3）預繳與發生納稅義務時繳納增值稅的計算方式不同
值得注意的是，房地產開發企業因為納稅義務發生時間的規定，預繳增值稅與發生納稅義務時繳納增值稅的計算方式是不同的，下面通過一個簡單的案例進行說明。
如，A房地產開發企業為一般納稅人，銷售時採用一般計稅方法，稅率11%，預徵率3%。
該企業2016年8月預售2016年3月開工尚未開發完畢的房地產項目收入1110萬元，銷售完工房地產項目並收訖款項的收入為2220萬元。本月有留抵進項稅額200萬元。
預售收入應按規定預繳增值稅=1110/（1+11%）*3%=30（萬元）。由於預售收入尚未產生納稅義務，當月不能結轉銷項稅額。只有等該房地產項目納稅義務發生，才能抵扣本月的留抵進項稅額。
收訖完工項目款項的收入應申報增值稅：銷項稅額=2220/（1+11%）*11%=220（萬元）。抵扣進項稅額200萬元，應納增值稅額=220-200=20（萬元）。
2016年9月申報期內繳納增值稅為30+20=50萬元。
從該案例中能看出，房地產開發企業在收到預收款時預繳增值稅，收訖銷售款發生納稅義務時按照銷項稅額減去進項稅額的方法進行測算。
3.增值稅附加
（1）城市維護建設稅
《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例（2011修訂）》第二條規定，凡繳納消費稅、增值稅、營業稅（營業稅已被廢止）的單位和個人，都是城市維護建設稅的納稅義務人，都應當依照規定繳納城市維護建設稅。
城市維護建設稅稅率如下：納稅人所在地在市區的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%。
（2）教育費附加
《徵收教育費附加的暫行規定（2011修訂）》教育費附加，以各單位和個人實際繳納的增值稅、營業稅（已被廢止）、消費稅的稅額為計徵依據，教育費附加率為3%，分別與增值稅、營業稅、消費稅同時繳納。
（3）地方教育附加
《關於統一地方教育附加政策有關問題的通知》（財綜[2010]98號）地方教育附加徵收標準統一為單位和個人（包括外商投資企業、外國企業及外籍個人）實際繳納的增值稅和消費稅稅額的2%。在這一規定中，將地方教育附加的徵收標準統一調整為2%。
以上增值稅的附加均是與增值稅同時繳納。在上一個案例中，繳納的增值稅為50萬元，A房地產開發公司位於市區，按照稅率7%進行計算，那麼增值稅附加的數額為：
50萬×7%+50萬×3%+50萬×2%=6萬元
以上內容即為房地產開發企業增值稅及附加的測算以及繳納稅款的方式，除了增值稅，房地產開發企業還有一個非常重要的稅種即土地增值稅。
二、土地增值稅
（一）納稅人
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例（2011修訂）》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照規定繳納土地增值稅。
按照以上規定，我們可以看出，轉讓國有土地使用權時才需繳納土地增值稅，轉讓集體土地使用權、一級市場取得土地不徵收土地增值稅。
（二）測算方式
土地增值稅的測算方式為：土地增值稅額=增值額*稅率-扣除額*速算扣除係數
根據上述公式，我們需要確定的數額有增值額和扣除項目，增值額與收入和扣除項目有關，增值額=收入-扣除項目，因此，在計算之前我們先要確定轉讓的收入以及扣除項目。
1.收入的確定
（1）正常銷售情形
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）關於土地增值稅清算時收入確認的問題
土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方籤訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。
且《關於營改增後契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。
（2）非直接銷售和自用房地產的收入確定
國家稅務總局關於印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發[2009]91號）規定，房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
（3）分期分類收入
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
因此銷售收入總額首先要分期確定，然後分類確定。
（4）代收費用的確定
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）規定，對於縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一併收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。
對於代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計２０％扣除的基數；對於代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發〔2009〕31號）文件中同樣規定了代收費用的處理，企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內並由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。
2.扣除項目
根據以上表格，現在分別就各個扣除項目應注意的事項進行說明：
（1）取得土地使用權所支付的金額
取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
國稅函[2010]220號文規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同「按國家統一規定交納的有關費用」，計入「取得土地使用權所支付的金額」中扣除。
（2）開發土地和新建房及配套設施的成本
開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等。
a 拆遷補償費
根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）的規定，不同的安置方式處理方式不同，具體如下：
房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
b前期工程費、建安費、基礎設施費、開發間接費用的扣除
國家稅務總局《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第一款規定，房地產開發成本的扣除須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。但考慮到房地產行業的實際情況，又可對上述費用進行核定扣除。因此，該通知第四條第二款規定，房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，並據以計算扣除。
營改增後，對建安費用扣除部分進行了新規定，要求納稅人接受建築安裝服務取得的增值稅發票，在發票的備註欄註明建築服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。該具體規定可見《國家稅務總局關於營改增后土地增值稅若干徵管規定的公告國家稅務總局公告2016年第70號》關於營改增後建築安裝工程費支出的發票確認問題部分。
c 公共配套設施費
國稅發〔2006〕187號文規定，房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、託兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
1.建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；
2.建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；
3.建成後有償轉讓的，應計算收入，並準予扣除成本、費用。
d 裝修費用
對於很多的房地產開發企業來說，銷售精裝房既可以提高企業的品牌，又可以進行稅務規劃。實務操作中，有的地方稅務機關對毛坯房有成本的最高限制標準，但是對精裝修商品房無限制，並且根據國稅發〔2006〕187號文的規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。在利用精裝修手段時，一定注意把握相應的尺度 ，因為有些成本是不可計入的（如可移動的床等）。此外，因目前房地產開發形勢，很多地方都有限價的規定，導致很多房地產開發企業通過籤訂《銷售合同》和《精裝修合同》來分解銷售收入，此種情況下稅務規劃便與限價之間發生一定的衝突，如何解決該問題需要進一步的研究和探討。
（3）開發土地和新建房及配套設施的費用（三費）
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）對房地產開發費用的扣除問題進行了具體規定，如下表：
取得土地使用權所支付的金額為1，房地產開發成本為2
土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
（4）與土地轉讓有關的稅金
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
上述的稅金中營業稅已被增值稅取代，又因《國家稅務總局關於營改增后土地增值稅若干徵管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規定，營改增後，計算土地增值稅增值額的扣除項目中「與轉讓房地產有關的稅金」不包括增值稅，且印花稅根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規定列入管理費用，故根據《土地增值稅暫行條例實施細則》規定允許扣除的稅金只剩下城市維護建設稅，又因國家稅務總局公告2016年第70號文規定，營改增後，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。財會[2016]22號，全面試行營業稅改徵增值稅後，「營業稅金及附加」科目名稱調整為「稅金及附加」科目，該科目核算企業經營活動發生的消費稅、城市維護建設稅、資源稅、教育費附加及房產稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關稅費；利潤表中的「營業稅金及附加」項目調整為「稅金及附加」項目。故不能依據老規定一概而定。
所以，此部分允許扣除的稅金為城市維護建設稅及教育費附加。
（5）加計扣除
對於從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%扣除，即：
加計扣除=（1+2）×20%（見上表所述）
以上五部分即為土地增值稅的扣除項目，當銷售收入和扣除項目均能確定時即可根據土地增值稅的計算公式來進行測算。那麼稅率是如何規定的呢？
3.稅率
我們知道，土地增值稅採用的是四級超率累進稅率，即：
根據上表我們可以看出，增值額與扣除項目金額的比率不同導致稅率適用的不同，也就是溢價越高，土地增值稅繳納的數額越大，因此，若房地產開發企業欲降低土地增值稅的金額，在收入確定的情況下，採用合理手段提高成本，降低比率。
對於土地增值稅稅率，建造普通住宅有稅收優惠，《土地增值稅暫行條例》第八條規定：「納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。」也就是說當超過20%時要徵收土地增值稅，根據《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。
但是，若納稅人既建設普通住宅又建設其他房地產開發的（如高級公寓、別墅等）應分別核算增值額，否則不能享受上述的稅收優惠。
為充分理解以上所述的測算方式，我們通過一個小案例進行說明：
某房地產開發企業開發項目A，房地產銷售收入為7000萬元，取得土地使用權支付費用500萬元，房地產開發成本為1500萬元，允許扣除的房地產開發費用為500萬元，轉讓房地產稅費為80萬元。
根據以上案例，我們可以得出扣除項目金額為：
500+1500+500+80+（500+1500）×20％=2980萬元
增值額=收入-扣除項目=7000-2980=4020
增值額/扣除項目=4020/2980=134%
根據增值額與扣除項目的比率134%屬於超過100%-200%的部分，應採用的稅率為50%，速算扣除係數為15%。
應納土地增值稅：4020×50％-2980×15％=1563（萬元）。
4.繳納方式
（1）預徵及計稅依據
《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預徵土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。
根據上文介紹的相關內容，我們知道土地增值稅應稅收入不含增值稅。那麼土地增值稅預徵時的計稅依據是否也應當用預收款減去預繳的增值稅呢？
根據《國家稅務總局關於營改增后土地增值稅若干徵管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）的規定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預徵稅款計算，房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預徵計徵依據：土地增值稅預徵的計徵依據=預收款-應預繳增值稅稅款。
（2）清算
土地增值稅的清算以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
哪些情況下納稅人要進行土地增值稅的清算呢？
根據國稅發〔2006〕187號文的規定，房地產開發項目全部竣工、完成銷售的，或整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的或直接轉讓土地使用權的納稅人應當進行土地增值稅的清算。此外，還有一些情形下，主管稅務機關可以要求納稅人進行清算，如已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；省稅務機關規定的其他情況。
以上為房地產開發企業測算土地增值稅的方式，營改增後出現的特別規定大家應當予以注意。
三、企業所得稅
國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發〔2009〕31號）是專門針對房地產開發企業所得稅處理的專門規定，收入、計稅毛利率以及成本扣除在該文中均有規定，但是營改增之後，企業所得稅的測算方式是否發生變化呢？筆者希望通過下文分析與讀者一起探討。
1.收入的確定
房地產開發企業所得稅中收入的確定與土地增值稅收入的確定是類似的，《關於營改增後契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。雖然國家沒有明確規定企業所得稅收入是否包含增值稅，但是企業所得稅的收入應當與此保持一致。關於收入確定的內容可見土地增值稅部分收入的確定以及《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的具體規定。
2.成本的扣除
企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。
企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
開發產品的計稅成本包括土地徵用費及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發間接費。將上述成本合理劃分為直接成本、間接成本和共同成本，歸集分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。能夠直接計入成本對象的直接計入成本對象，其他成本應該按照受益和配比原則，按佔地面積法、建築面積法、直接成本法和預算造價法進行分配。
3.計稅毛利率及企業所得稅預繳
（1）計稅毛利率
企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：
（一）開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15％。
（二）開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%。（三）開發項目位於其他地區的，不得低於5％。
（四）屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。
但是目前因國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發〔2009〕31號）規定的計稅毛利率已不能適應房地產開發經營情況的變化，許多地區對計稅毛利率進行了調整。
（2）企業所得稅預繳
由於房地產行業的特殊性，房地產行業採取預售制度，因此在銷售未完工開發產品取得的收入時應先按預計計稅毛利率計算預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合併計算的應納稅所得額。
營改增後，預售環節的應納稅所得以及預繳的企業所得稅如何計算呢？
根據國稅發〔2009〕31號文的規定，在營業稅制下，房企預售環節的應納稅所得額=（預收帳款×預計毛利率）－預交營業稅及附加－預交土增稅 －期間費用。
那麼營改增之後，是否只需將營業稅改為增值稅，繼續按照上述的計算方式進行計算呢？營改增後，銷售收入由含稅價變為不含稅價。基於增值稅「價稅分離」的特點，房企銷售款應剔除增值稅銷項稅額後確認收入。因此，房企預售款計算應稅所得時，是否需要「價稅分離」成為爭議問題之一。
其中，財稅〔2016〕43號文規定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入，因此，預售環節企業所得稅的收入也應與該規定保持一致。
此外，預繳的增值稅還能否扣除呢？營改增後，對個人轉讓、出租房產可允許稅前扣除的稅費也不包括實際繳納的增值稅，其政策原理與企業所得稅相同，因此，不能再扣除增值稅，營改增後，房企預售環節的應納稅所得額=（預收帳款÷（1+11%）×預計毛利率）－預交附加－預交土增稅 －期間費用。
四、印花稅
房地產開發企業銷售商品房按照產權轉移書據徵收印花稅，《財政部、國家稅務總局關於印花稅若干政策的通知》（財稅(2006)162號）對此有具體規定。
印花稅為按照合同所載金額的0.05%進行計算。
五、結語
此次介紹了房地產開發企業預售後所涉及的主要稅種，因營改增政策的影響，增值稅、土地增值稅及企業所得稅的相關內容均有調整，致使上述稅種的測算發生變化，對於發生調整的部分大家應予以特別注意，測算方式不同導致結果產生較大差異，從而對整個項目的測算產生誤判。
以上是筆者對房地產開發項目全程稅務測算（二）的介紹，若政策規定與實務操作有錯誤之處，敬請讀者批評指正。
聯繫人：劉寶琴