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問：人賣房如何計算土地增值稅？
答：
問個人賣房如何計算土地增值稅?很多網友就很糾結房地產交易的相關稅費問題。那個麼個人賣房需不需要交土地增值稅呢?是買方還是賣房交錢呢?
根據《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅是以單位和個人轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(簡稱房地產)所取得的增值額為計稅依據，依照規定稅率徵收的一種稅。但我國稅法對個人轉讓房地產土地增值稅方面出臺了以下一些優惠政策。
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅[1995]48號)規定，個人將房屋產權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，免繳土地增值稅;通過法定繼承方式轉讓房屋產權的，免繳土地增值稅;對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免繳土地增值稅。
《土地增值稅暫行條例實施細則》(財法[1995]6號)規定，個人擁有的房地產因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用、收回的，免繳土地增值稅;因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由個人自行轉讓原房地產而取得收入的，免繳土地增值稅;對個人轉讓自有住房，凡居住滿5年或5年以上的，經向稅務機關申報批准，免繳土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半徵收土地增值稅;居住未滿3年，按規定計徵土地增值稅。而《財政部、國家稅務總局關於調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅[1999]210號)規定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免徵收土地增值稅。「普通住宅」的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)制定並對社會公布的「中小套型、中低價位普通住房」的標準執行。即，「原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。」
根據現行政策規定，個人轉讓房地產土地增值稅具體計算主要分三種方法。
一、能提供評估價格的計算方法：
土地增值稅應納稅額=[轉讓收入-評估價格-與轉讓房地產有關的稅金]×適用稅率
1、「評估價格」是指由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格;
2、「與轉讓房地產有關的稅金」是指包括營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅;
3、由政府批准設立的房地產評估機構評估發生的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除，但個人隱瞞、虛報房地產成交價格進行評估的，評估費用不允許扣除;
4、能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。
例1：柳先生於2004年11月以400000元在某市區購買了一套面積為150㎡的商品房，繳納契稅12000元，並花50000元進行了裝修，2006年12月將房屋以640000元的總價賣出，經房地產評估機構評估價格為460000元，支付評估費用600元，房屋出售支付了手續費、公證費等合理費用共計500元，上述房屋原值及相關費用均提供了合法有效憑據。柳先生轉讓這套商品房是否要繳納土地增值稅?應繳多少?合計繳稅多少?
柳先生轉讓的這套商品房，由於房屋面積為150㎡，屬於非普通住宅，且只居住了兩年零一個月，因此其轉讓時應全額繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅。柳先生應繳納的稅額為：1.營業稅=640000×5%=32000(元);2.城市維護建設稅及教育費附加=32000×(7%+3%)=3200(元);3.印花稅=640000×0.05%=320(元)4.土地增值稅：可扣除項目金額=460000+600+(32000+3200+320)=496120(元);增值額=640000-496120=143880(元)，增值率=143880÷496120×100%=29%，增值率不超過50%，適用稅率30%。應繳土地增值稅=143880×30%=43164(元)5.個人所得稅，可扣除的房屋原值=400000+12000=412000(元)，可扣除的相關稅金=32000+3200+320+43164=78684(元)，可扣除的合理費用=裝修費+手續費(公證費等)=40000+500=40500(元)(稅法規定可扣除的裝修費最高限額為400000×10%=40000元，其實際支付的裝修費為50000元，則只能在稅前扣除40000元裝修費)，應納稅所得額=640000-412000-78684-40500=108816(元)，應納所得稅額=應納稅所得額×20%=108816×20%=21763.2(元)。合計稅款總額=32000+3200+320+43164+21763.2=100447.2(元)。
二、不能取得評估價格，但能提供購房發票的計算方法：
土地增值稅應納稅額=[轉讓收入-上手購入價×(1+5%×n)-與轉讓房地產有關的稅金]×適用稅率
1、「n」是指購入房屋到轉讓房屋的年度數;
2、「與轉讓房地產有關的稅金」包括營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅;3.上手購房繳納的契稅可憑契稅完稅證在計算土地增值稅時予以扣除，但不作為加計5%的基數[根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)]。
例2：劉先生於2004年11月以400000元在某市區購買了一套面積為150㎡的商品房，繳納契稅12000元，並花費50000元進行了裝修，2006年12月將房屋以640000元的總價賣出，房屋出售支付了手續費、公證費等合理費用共計500元，上述房屋原值及相關費用均提供了合法有效憑據。劉先生轉讓這套商品房應繳納哪些稅?應繳多少?
劉先生轉讓的這套商品房，由於房屋面積為150㎡，屬於非普通住宅，且只居住了兩年零一個月，因此其轉讓時應全額繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和計徵個人所得稅。劉先生應繳納的稅額為：1.營業稅=640000×5%=32000(元)2.城市維護建設稅及教育費附加=32000×(7%+3%)=3200(元)3.印花稅=640000×0.05%=320(元)4.土地增值稅：可扣除項目金額
=400000×(1+5%×2)+12000+(32000+3200+320)=487520(元);增值額=640000-487520=152480(元)，增值率=152480÷487520×100%=31.28%，增值率不超過50%，適用稅率30%。應繳土地增值稅=152480×30%=45744(元)5.個人所得稅，可扣除的房屋原值=400000+12000=412000(元)，可扣除的相關稅金=32000+3200+320+45744=81264(元)，可扣除的合理費用=裝修費+手續費(公證費等)=40000+500=40500(元)(稅法規定可扣除的裝修費最高限額為(400000×10%)40000元，其實際支付的裝修費為50000元，則只能在稅前扣除40000元裝修費)，應納稅所得額=640000-412000-81264-40500=106236(元)，應納所得稅額=應納稅所得額×20%=106236×20%=21247.2(元)