關於法定優先權對貸款抵押權影響的再思考

2021-01-08 大眾數字報

    一、法定優先權的特徵

    法定優先權是指優先權人依法律規定就債務人財產優先於其他債權人受清償的權利。其實質就是解決債務清償順序問題。在這一權利中,優先權人可以就債務人全部財產或特定財產出售後的價款,優先於其他有擔保或無擔保的債權人受清償。這種權利的主要特點是:

    第一,法定性。優先權是依法律規定產生的,不允許當事人隨意創設。

    第二,物上代位性。優先權人對債務人因其標的物的變賣、租賃、滅失或毀損而取得的金錢或其他物也可優先受償。

    第三,從屬性。優先權依附於債權而存在,是債權的從權利,債權轉移消滅,優先權亦轉移消滅。

    第四,不以佔有或登記為要件。優先權人就債務人的財產變價優先受償,不需要佔有債務人財產,從而與留置權和質權相區別,也不需要對財產進行登記,從而與抵押權相區別。

    第五,變價受償性。優先權的實現,不是優先權人直接通過佔有債務人財產發生所有權轉移來實現的,而是將債務人財產出售轉換為價款後從中受償。

    二、法定優先權的種類

    1、建設工程價款優先受償權

    我國《合同法》 第286條規定:「發包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的,除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。」最高人民法院《關於建設工程價款優先受償問題的批覆》也明確規定,工程承包人被發包人拖欠的建設工程價款優先於抵押權及其他債權受償。這一規定使得以建設工程為貸款抵押擔保的信貸風險驟增。

    2、稅收優先權

    《中華人民共和國稅收徵收管理法》第45條明確規定:「納稅人欠繳的稅款發生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人的財產被留置之前的,納稅應當先於抵押權、質權、留置權執行。」根據這一規定,如果企業在提供抵押之前就已拖欠稅款,稅務機關有權先於抵押權人處置抵押物並就處置價款優先受償,即使抵押權人已處置抵押物或以折價行使受償,稅務機關也有權在抵押物價值範圍內向抵押權人追償欠稅企業應繳的稅款。

    3、土地使用權出讓金優先權

    我國《城市房地產管理法》第50條規定:「設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產後,應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後,抵押權人方可優先受償。」因此,就以劃撥土地使用權抵押的,抵押權的受償順序只能屈居於土地使用權出讓金之後。

    4、職工安置費優先權

    由於工資、社會保險費是關係職工生存的基本權利,確保工資、社會保險費受償的法定優先權已經成為國際立法慣例。《國務院關於在若干城市試行國有企業破產有關問題的通知》(國發〔1994〕59號)規定,企業破產時,其依法取得的土地使用權轉讓所得,首先用於破產企業職工的安置,安置職工後有剩餘的,剩餘部分與其他破產財產統一列入破產財產分配方案。依據這一精神,《國務院關於在若干城市試行國有企業兼併破產和職工再就業有關問題的補充通知》(國發〔1997〕10號)規定,安置破產企業職工的費用,從破產企業依法取得的土地使用權轉讓所得中撥付。破產企業以土地使用權為抵押物的,其轉讓所得也應首先用於安置職工。

    5、留置優先權

    最高人民法院《關於適用<擔保法>若干問題的解釋》第79條第二款規定:「同一財產抵押權與留置權並存時,留置權人優先於抵押權人受償。」按法律性質來說,留置權是一種法定擔保物權,當債權人按照合同約定對債務人的動產提供保管、運輸、加工、修理等勞務但未在約定期限內得到應有補償時,即可依法佔有該項動產並行使留置權,最終以標的物折價或者以拍賣、變賣價款優先於抵押權受償。

    三、銀行操作中存在的認識誤區

    1、在房地產開發貸款中一般要求施工單位出具放棄優先受償權的聲明,以此作為放款前提條件;但在實際操作中,由於「建設工程價款優先受償權」的立法核心內容之一,是對建築工人勞動工資的保護,因此對於承包施工單位出具的放棄聲明,特別是在涉及建築工人工資的特殊情況下,法院判決時一般不會予以考慮、認可。

    2、實際授信業務操作中,對於「稅收優先權、職工安置費優先權」等優先受償權,缺乏深入調查及防範措施,多數業務對這方面甚至缺乏基本考慮。如果企業因經營原因出現欠稅、偷漏稅甚至破產清算的現象,我行即便有足額抵押,也因上述優先受償權的存在,導致不能完全覆蓋債權。

    四、銀行對法定優先權的防範及應對措施

    一是加強貸前調查。認真分析借款人的資信及財務狀況,充分掌握借款人負債情況,明確要求借款企業提供完稅憑證及相應的建設工程款支付證明,必要時可直接向稅務機關調查了解企業的納稅情況,要求企業先行完稅。

    二是提高認識,重視第一還款來源。信貸業務人員要轉變觀念,不能把信貸資金安全的寶押在擔保措施上,而應通過加強貸款管理,密切監測企業經營,重點做好現金流的分析預測,把借款人主營業務收入作為第一還款來源。

    三是謹慎估價,確認抵押資產「淨值」。由於上述優先權存在的基礎都是某種債權的存在,即債務人對優先權人負有債務,因此,在估算和確定抵押物價值時,要剔除債務人對相關的優先權人負有的債務數額。按照《房地產抵押估價指導意見 》對房地產抵押價值的解釋,抵押物價值是指抵押物在假定不存在法定優先受償權下的市場價值減去估價師所知悉的法定優先受償款。該意見同時規定,法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時,法律規定優先於本次抵押貸款受償的數額,即前面分析的建設工程優先受償款、稅收優先受償款、土地使用權出讓金優先受償款、職工安置優先償付款、留置權優先受償款,以及同一抵押物已抵押擔保的其他債權數額等。但由於估價師獲得有關抵押物全面的法定優先受償情況存在較大的操作難度,這就要求銀行對借款企業的完稅情況、抵押物情況、建設工程款的結算情況深入掌握,以合理確定抵押物的價值。

相關焦點

  • 談建設工程優先權的適用
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    關於稅收優先權產生的時間,法律沒有明確規定,但從以上法條來看,似乎是以「欠稅發生時間」為稅收優先權產生的時間,如果能作此理解,則其存在明顯的不合理之處。所謂「欠稅發生時間」是指納稅人的行為或財產符合稅收構成要素,並自動產生稅款的時間。
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    目前,416條款的位置處於《民法典》的「抵押權」部分,其中,第414條-第416條均是關於擔保物優先權受償順序的;第414條規定「同一財產向兩個以上債權人抵押的」情形,第415條規定「同一財產既設立抵押權又設立質權的」情形,416條款即本次所述購買價款擔保權情形;而第417條則轉為關於建設用地抵押後新增建築物不屬擔保物但須一併處分,已與擔保物受償順位無關。
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    抵押權人與抵押人就抵押達成一致,雙方籤訂抵押合同,並在不動產登記機關辦理抵押登記,由登記機關核發他項權證,即可證明抵押權的合法成立和存在。現實中,可能存在他項權證上載明的債權數額和抵押合同中的債權數額不一致的情形。在此情況下,如何保護抵押權人的合法權益就存在一定的分歧。
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    作者 | 張曉菊 王亭玉《民法典》在物權編第十七章抵押權中新增一條關於動產抵押的中間價款超級優先權的規定。那麼,乙公司對該批原材料享有的抵押權,除了留置權外優先於其他再設置的擔保物權。故當A銀行確定浮動抵押權時,乙公司享有的中間價款超級優先權能對抗A銀行的浮動抵押權。
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    申請執行人中恆永祿公司稱,王某某的異議請求不能成立,主要理由為:該公司對伯爵·盛世紀房產的抵押權已經法院生效判決所確認,且抵押權設立時該公司並不知道王某某與伯爵公司存在合同糾紛一節;伯爵·盛世紀房屋登記在一個產權證號下,屬於一個產權,無法分割,故王某某的異議請求不具備執行條件;王某某於2009年和伯爵公司籤訂的拆遷安置合同中,安置房屋的位置並不特定,不符合《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
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    二、制度來源現代商業社會中,以賒購或貸款方式購買生產設備、原材料、半成品、產品等動產的商業活動非常普遍,為保障貸款人的債權,平衡動產抵押擔保人之間的利益,《民法典》規定動產價款抵押權優先於其他擔保物權。
  • 【學習宣傳《民法典》】動產價款抵押——《民法典》中的「超級優先權」
    二、制度來源現代商業社會中,以賒購或貸款方式購買生產設備、原材料、半成品、產品等動產的商業活動非常普遍,為保障貸款人的債權,平衡動產抵押擔保人之間的利益,《民法典》規定動產價款抵押權優先於其他擔保物權。這種可以對抗動產上幾乎所有擔保物權(留置權除外)的抵押權效力非常強大,因此被稱為「超級優先權」。
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