廣東美雅集團股份有限公司
擬用「以物抵債」形式償還中國農業銀行的債務項目資產評估報告書
京德評報字（2008）第002號
摘要
委託方及資產佔有方：廣東美雅集團股份有限公司（以下簡稱：美雅公司）
評估目的：美雅公司擬用「以物抵債」形式償還中國農業銀行的債務，需對該經濟行為所涉及的部分資產進行評估，為美雅公司償還中國農業銀行的債務提供價值參考依據。
評估基準日：二○○八年五月三十一日。
評估範圍與對象：美雅公司擬用「以物抵債」形式償還中國農業銀行的債務所涉及的部分資產，包括固定資產-土地、房屋建築物和機器設備。
價值類型及定義：根據評估目的和我國資本市場的實際情況，本項目的評估價值類型定義為市場價值。市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，資產在基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
評估方法：房屋建築物及設備評估採用成本法；土地使用權評估採用基準地價係數修正法。
經評估，截至評估基準日2008年 5月31日，美雅公司申報資產帳面值為3,601.68
萬元，評估值為 5,446.55 萬元，評估增值 1,844.87 萬元，增值率為 51.22%。評估結論詳細情況見評估明細表。
本評估結論僅為評估報告載明的評估目的服務，本公司不承擔評估報告使用不當所造成的法律責任。
評估機構提請報告使用人關注以下特別事項：
1.部分評估對象房地產的《房地產權證》中未載明國有土地使用權出讓金繳交情
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況，本次評估值包含土地使用權出讓金價值。
2.受評估條件限制，我們未對評估對象所涉及房地產界址進行測量，本次評估以房地產證上註記的面積進行評估，如與實測面積有差異，應對評估結果進行相應調整。
本評估報告提出日期：二○○八年六月二十日。
本評估結論自評估基準日有效使用期為一年，自2008年5月31日至 2009年5月
30日。
以上內容摘自資產評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報告書全文。
北京德祥資產評估有限責任公司評估機構法定代表人：
中國註冊資產評估師：
北京德祥資產評估有限責任公司
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美雅公司擬用「以物抵債」形式償還中國
農業銀行的債務項目
資產評估報告書
美雅公司擬用「以物抵債」形式償還中國農業銀行的債務項目資產評估報告書
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美雅公司擬用「以物抵債」形式償還中國
農業銀行的債務項目
資產評估報告書
京德評報字（2008）第002號
北京德祥資產評估有限責任公司接受美雅公司的委託，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對美雅公司擬用「以物抵債」形式償還中國農業銀行的債務所涉及的資產進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序，對委託評估的資產實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產在 2008 年 5 月 31 日所表現的市場價值做出了公允反映，現將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、委託方及資產佔有方簡介
委託方及資產佔有方：廣東美雅集團股份有限公司
（1）基本情況
企業名稱：廣東美雅集團股份有限公司（以下簡稱：美雅公司）；
註冊地址：鶴山市沙坪鎮人民西路40號；
法定代表人：柯惠琪；
註冊資本：39651.5872萬元人民幣；
經濟性質：股份有限公司；
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經營範圍：公司主營業務範圍為生產經營拉舍爾經編毛毯、腈綸毛條、滌綸、氨綸包芯紗、精紡腈綸針織絨線、粗紡羊毛針織絨線、高級絲襪、PVC壓延薄膜等產品。
（2）企業簡介
美雅公司原名為廣東（鶴山）美雅股份有限公司，系經廣東省企業股份制試點聯審小組，廣東省經濟體制改革委員會以粵股審[1992]13 號批准成立，由鶴山市國資辦等13家法人共同發起，對鶴山毛紡織總廠改組而設立的股份有限公司。公司首期定向募集的股份總額為 7388.34 萬股，每股 6 元人民幣，公司首期募集股份於 1992 年 12
月 31 日全部募集完畢。1993 年 11 月 1 日公司由廣東（鶴山）美雅股份有限公司更名為廣東美雅股份有限公司，在廣東省工商行政管理局登記註冊，註冊號為19034357-2。
1993 年 10 月，公司經中國證券監督管理委員會以證監發審字（1993）56 號文審核批准，在深圳證券交易所向社會公開發行普通股票2550萬股，發行價每7.2元人民幣，募集資金 18,053.2 萬元，公司股票於 1993 年 11 月 18 日在深圳證券交易所上市，股東代碼：0529，證券簡稱：粵美雅A。1994年5月24 日本公司由廣東美雅股份有限公司更名為廣東美雅集團股份有限公司，同在廣東省工商行政管理局登記註冊，企業法人營業執照註冊號為 19034357-2，2000 年 9 月 21 日公司營業執照註冊號變更為
4400001007534。
（3）公司設立後的歷次股本變化情況
a.1994年實施1993年度分紅方案後的股本結構
1994 年 3 月 25 日，公司實施了 10 送 5 股轉增 5 股的分紅方案，方案實施後，公司股份總額變更為19876.68萬股。
b.1995年實施配股後股本結構
1995 年 4 月經中國證券監督管理委員會證監發審字[1995]7 號文覆審批准，公司向全體股東以10：3的比例配售新股，實際配售新股數量5204.705萬股，其中國家股認購2522.43萬股，轉配股0.275萬股，個人股東認購2682萬股，配股價為每股5元人民幣。新股發行後，公司股份總額增加到25081.385萬股。
c.1995年實施1994年度分紅方案後的股本結構
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1995 年 6 月 19 日，公司實施了 10 股送 1 股的分紅方案，方案實施後，公司股份總額為27589.5235萬股。
d.1996年實施配股後股本結構
1996年11月15日經中國證券監督管理委員會以證監上字[1996]18號文批准，公司 1996 年 12 月 28 日向公司全體股東以 10:3 比例配售新股，實際配售新股數量為
6704.4278 萬股，其中：國家股配售新股 2859.0771 萬股，法人股配售新股 10 萬股，向前次認購法人股轉配的股東配售0.0907萬股，社會公眾股東配售新股3835.26萬股，配股價為每股5.5元人民幣。新股發行後，公司股份總額增加到34293.9513萬股。
e.1998年實施配股後的股本結構
1998 年 10 月 13 日經中國證券監督委員會以證監上字[1998]130 號文批准，公司於1998年11月3日向全體股東以10：3比例配售新股，實際配售新股數量為5357.6359
萬股，其中：國家配售新股 371.68 萬股，轉配股股東配售新股 0.1179 萬股，社會公眾股東 4985.838 萬股，法人股股東放棄全部配股權，配股價為每股 6.25 元人民幣。新股發行後，公司股份總額增加到39651.5872萬股。
（4）其他情況
美雅公司對位於鶴山市的全資子公司及聯營企業，包括鶴山毛紡織總廠經編毛毯廠、鶴山毛紡織總廠毛毯廠、鶴山毛紡織總廠毛紡廠、鶴山毛紡織總廠聯合毛絨廠、鶴山毛紡織總廠床上用品廠、廣東美雅股份有限公司毛條廠、鶴山雁山酒店有限公司、鶴山美盛紡織有限公司、鶴山美伊毛紡織有限公司視同分公司核算，與該等公司之間的往來設「內部往來」科目反映。
上述全資子公司及聯營企業沒有銀行帳戶，所有稅務事項及款項收付均由本公司處理。根據本公司的管理需要，母公司作為管理總部，財務報表不體現收入成本，均在上述全資子公司及聯營企業報表反映。
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2002年3月30 日由美雅公司董事會會議決定：出租鶴山毛紡織總廠聯合毛絨廠、鶴山毛紡織總廠床上用品廠的部分資產，租賃期三至五年。
二、評估目的
美雅公司擬用「以物抵債」形式償還中國農業銀行的債務，需對該經濟行為所涉及的資產進行評估，為美雅公司償還中國農業銀行的債務提供價值參考依據。
三、評估範圍和對象
評估範圍和對象為美雅公司擬用「以物抵債」形式償還中國農業銀行的債務所涉及的部分資產，包括固定資產-土地、房屋建築物、機器設備。具體情況如下：
帳面(淨)值 簡要說明
序號 項目 （人民幣萬元）
1 固定資產 3,601.68
1.1 設備 1,581.40 主要為滌綸絲生產線、紡織設備、印染設備、
1.2 房地產 2,020.28 主要為廠房、職工宿舍及其所佔土地等
四、評估基準日
本次資產評估基準日是2008年5月31日。
一切計價標準均為基準日的有效的價格標準。
五、價值類型
根據評估目的和我國資本市場的實際情況，本項目的評估價值類型定義為市場價值。市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，某項資產在基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
六、評估原則
根據國家有關資產評估的規定，在本次評估中我們主要遵循以下評估原則：
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1.獨立性、客觀性、科學性原則
獨立性原則是指本評估機構和本次評估人員與被評估資產各方當事人沒有利害關係，不受被評估資產各方當事人利益的影響；客觀性原則是指評估人員從實際出發，認真進行調查研究，在掌握詳實可靠資料的基礎上，採用符合實際的評估標準和方法，得出合理、可信、公正的評估結論；科學性原則是指在具體評估過程中，根據特定目的，制定科學的評估方案，採用科學的評估程序和方法，用資產評估基本原理指導評估操作。
2.產權利益主體變動原則
產權利益主體變動原則是指以被評估資產的產權利益主體變動為前提或假設前提，確定被評估資產在評估基準日時點上的公允價值。
3.資產持續經營原則
資產持續經營原則是指評估時需根據被評估資產按目前的用途和使用的方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用，或者在有所改變的基礎上使用，相應確定評估方法、參數和依據。
4.謹慎性原則
謹慎性原則即認真審核原始資料和評估依據，穩健選取評估公式和參數，謹慎運用職業判斷，盡力減少和排除不確定因素，致力於評估結果的可靠、合理。
5.替代原則
當同時存在幾種效能相同的資產時，最低價格的資產需求量最大。
七、評估依據
（一）主要法律法規
1.《資產評估操作規範意見(試行)》（原中國資產評估協會）；
2.《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》（財政部財評字[1999]91號）；
3.《註冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》（中國註冊會計師協會）；
4.《資產評估準則—基本準則》、《資產評估職業道德準則—基本準則》、《資產評
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估準則—無形資產》（中國註冊會計師協會）；
5.《中華人民共和國城市房地產管理法》；
6.《中華人民共和國土地管理法》；
7.《中華人民共和國房地產估價規範》；
8.《城鎮土地估價規程》；
9.《中華人民共和國進出口關稅條例》；
10.《中華人民共和國海關進出口稅則》；
11.《中華人民共和國擔保法》；
12.《中華人民共和國房地產評估規範》（GB/T50291—1999）；
13.《企業會計制度》（財政部2001年發布）；
14.《企業會計準則》（財政部2006年發布）；
15.《上市公司重大資產重組管理辦法》（中國證券監督管理委員會令第53號）
16.《關於加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》 （國資委產權[2006]274 號）；
17.其他與資產評估有關的法律、法規及規章等。
（二）經濟行為文件
資產評估業務約定書。
（三）重大合同協議、產權證明文件
1.中華人民共和國《房地產權證》、《國有土地使用證》；
2.與企業資產取得、使用有關的合同、發票、會計報表、說明等資料；
3.各類抵押合同、擔保合同及其他合同。
（四）採用的取價標準
1.2006年《廣東省建築工程綜合定額》（上、下冊）；
2.2006年《廣東省安裝工程綜合定額》（電氣工程）；
3.2006年《廣東省安裝工程綜合定額》（給排水工程）；
4.《江門市造價信息》（2008年第5期）；
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5.《房屋完損等級及評定標準》（城鄉建設環境保護部）；
6.《全國統一建築安裝工程工期定額》；
7.《工程勘察設計收費管理規定》國家計委、建設部[2002]10號文；
8.財政部關於印發《基本建設財務管理規定》的通知(財建[2002]394號)；
9.《建設工程監理與相關服務收費管理規定》（發改價格[2007]670號）；
10.《國家計委關於印發〈招標代理服務收費管理暫行辦法〉的通知》（計價格
【2002】1980號）；
11.《機電產品市場報價手冊》機電產品價格信息中心2007年版；
12.中國債券信息網（www.chinabond.com.cn）公布的債券交易資料；
13.《鶴山市工業用地級別及基準地價表》（鶴山市國土資源局）；
14.評估基準日的銀行貸款利率。
（五）參考資料及其他
1.資產佔有方提供的資產評估申報明細表；
2.資產佔有方提供的有關工程勘察、設計、施工資料及會計資料；
3.美雅公司2004年、2005年、2006年及2007年的審計報告及深圳市鵬城會計師事務所有限公司出具的《廣東美雅集團股份有限公司 2008 年 5 月 31 日財務報表審計報告》；
4.國家有關部門頒布的統計資料和技術標準資料，以及評估公司收集的其他有關資料；
5.我公司掌握的有關本次評估的市場價格資料及評估人員實地勘察所獲取的資料。
八、評估方法
(一)房地產
根據本次評估目的和委估資產的實際現狀，對委估的房地產採用重置成本法（土地採用基準地價係數修正法進行評估）與收益法兩種方法進行評估。
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1、重置成本法
美雅公司擬用「以物抵債」形式償還中國農業銀行債務的資產是由美雅公司劃分的，根據美雅公司的要求，本次房地產評估值是根據採用重置成本法計算出來的房屋建築物的評估值加上採用基準地價係數修正法求得的土地樓面熟地價乘以房屋建築物面積來確定。
公式：房地產評估值=房屋建築物評估值+樓面熟地價×建築面積
（1）土地的評估
按照國家評估規範有關規定，根據待估宗地所處位置且為工業用地的特點及評估對象的具體情況，結合委估宗地當地土地市場發育情況和評估人員掌握調查的資料，本次評估方法選用基準地價係數修正法。
基準地價是指各土地級別內，土地開發程度為宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內土地平整，或宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水及宗地內土地平整，在平均規劃容積率條件下，同一用途的完整土地使用權的平均價格；基準地價的表現形式為樓面熟地價或地面熟地價。
樓面熟地價是指各土地級別內，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建築面積分攤的完整土地使用權的平均價格。
公式：
基準地價設定開發程度下的宗地地價＝基準地價×K ×K ×K ×（1±∑K）
1 2 3
式中：K ──期日修正係數
1
K ──土地使用年期修正係數
2
K ──容積率修正係數
3
∑K──其他宗地個別因素修正係數之和
（2）房屋建築物的評估
根據本次評估目的和委估資產的實際現狀，對委估的房屋建築物採用重置成本法進行評估。
對重要的建築工程，重置成本的計算主要採用「預決算調整法」或「重編預算
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法」。即根據原概算或預決算工程量或圖紙等資料，進行適當調整計算，套用現行概預算定額及取費標準計算評估基準日工程費用的計算方法。
①重置成本的確定
重置成本=建安工程費用＋工程建設前期費用及其他費用＋資金成本
A、建安工程費用
建安工程費用：對於有概算、預決算資料的重點工程，採用預決算調整法，即評估人員根據預決算工程量，定額和評估基準日適用的價格文件，測算出該工程的建築安裝工程費用。
對於無概算、預決算資料的重點工程，採用重編預算法測算出評估基準日的建築安裝工程費用，即評估人員根據資產佔有單位提供的圖紙和現場勘察的實際情況測算工程量，根據有關定額和評估基準日適用的價格文件，測算出該工程的建築安裝工程費用。
對於一般的建築工程，評估人員參考同類型的建築安裝工程費用，根據層高、柱距、跨度、裝修標準、水電設施等工程費用的差異進行修正後得出委估建築的建安造價。
B、工程建設前期費用及其他費用
根據評估基準日尚在執行的有關部門頒布的取費標準來確定。
C、資金成本
資金成本是指房屋建造過程中所耗用資金的利息或機會成本，以同期銀行貸款利率計算，利率以評估基準日時中國人民銀行公布的貸款利率為準；一般按照建造期資金均勻投入計算。
資金成本＝(建安工程費用×1/2＋工程建設前期費用及其他費用)×貸款利率×建設工期
②成新率的確定
本次評估成新率的測定是根據打分法確定的現場勘察成新率和年限法確定的理論成新率綜合計算確定的，取兩種方法結論的加權平均值作為該建築物的綜合成新率。
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現場勘察成新率測定依據建築物的地基基礎、承重構件、牆體、屋面、樓地面等結構部分，內外牆面裝修、門窗等裝飾部分，以及水、電等設備部分，各佔建築物造價比重確定其標準分值；再由現場勘察實際狀況確定各類的評估完好分值，根據此分值確定整個建築物的完好分值，計算該建築物的現場勘察成新率。
現場勘察成新率(%)=∑完好分值/標準分值×100%
理論成新率(%)=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
綜合成新率(%)=現場勘察成新率×60%＋理論成新率×40%
③評估值的計算
評估值=重置成本×綜合成新率
2、收益法
收益法是預計評估對象未來的正常淨收益，選用適當的折現率將其折現到評估基準日後累加，以此估算評估對象的客觀合理價值的評估方法。
具體測算過程如下：
假設評估對象在未來使用年限內，每年可獲得一定的年淨收益，年淨收益在前幾年有增長，以後保持平穩，則適用公式：
n1 n2 n1
V ＝A1 ÷（r-g ）×{1-[(1+g)/(1+r)] }+A2÷r ×[1-1/(1+r) ]÷(1+r)
其中：A1 是第一年的年淨收益；
A2 是遞增年限最後一年的年淨收益，即以後平穩年限的年淨收益；
g 為淨收益遞增的比率；
r 為折現率；
n 表示有限收益年期。
（二）設備
委估設備為在用的生產用機器設備，類似的在用設備二手交易市場發育不成熟，市場交易不活躍，可比交易案例較少，故不宜採用市場途徑評估。同樣，與委估設備相同或類似設備也不具有成熟可行的以其為主體的經營模式，歸屬於該等設備的經營收益難以合理從整體收益中分離，故難以對委估設備採用收益途徑進行評估。由於與委估設備相同或類似設備一般通過自行購建全新設備獲得，滿足採用成本法評估的條
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件，因此本次評估對設備類資產評估採用重置成本法。
重置成本法是在現時條件下重新購置或建造一個全新狀態的被評資產所需的全部成本，減去被評估資產已經發生的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值來確定被評估資產價值的方法。一般情況下，評估人員首先估算被評估資產與其全新狀態相比有幾成新，即求出成新率，然後用全部成本（即重置全價）與成新率相乘，得到的乘積作為評估值。
重置成本法的基本計算公式為：
評估值=重置全價×成新率
1.重置全價的確定
重置全價是指在現時條件下，重新購置、建造或形成與評估對象完全相同或基本類似的全新狀態下的資產所需花費的全部費用。重置全價的構成包括購置價、各種稅費、運雜費、安裝調試費、其他費用等。
（1）目前市場上還在流通的國產設備，我們按現行市場價並考慮相應的運雜費、安裝調試費、以及其他必要的合理費用確定重置全價；對於目前已不生產的國產設備，我們參考其替代產品的現行市場價，確定其更新重置成本。價格資料主要來自市場詢價資料等。
（2）購置時間不長的設備，考慮其價格變化不大，按經核實後的帳面原值作為重置全價，對原帳面值中不含運雜費和安裝調試費的，在評估中根據實際情況均加以考慮。
（3）對於進口設備部分，首先，通過市場詢價，確定其外匯購置價（FOB 或 CIF價）；其次，將有關設備的外匯現行匯率（評估基準日美元對人民幣的匯率中間價為
6.9472:1），即得相應設備的人民幣現行購置價；第三，將進口設備人民幣現行購置價加上銀行財務費、外貿手續費、監管費、商檢費、資金成本等，即可確定進口設備的重置全價。
2.成新率的確定
（1）設備的成新率採用使用年限法和觀測分析法綜合確定。
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使用年限法主要考慮使用時間、使用頻率、設備完好率、故障率、利用率、維修狀況、大修和技改情況、工作環境、設備精度、功能等多方面因素來綜合確定。這是建立在假設設備在整個使用壽命期間，實體性損耗是隨時間線性遞增的，設備價值的降低與其損耗的大小成正比，其計算公式為：
N=（1-已使用年限/經濟壽命年限）×100%
觀測分析法是評估人員根據對設備的現場技術鑑定和觀察，結合設備的使用時間、實際工作時間、負荷程度、製造質量等經濟技術參數，經綜合分析估測出設備的成新率。
（2）對於數量多、單位價值相近、同一製造廠製造、同時投入使用、使用強度和
使用頻率相近的同類機器設備，確定其成新率相同。
九、評估過程
本公司接受資產評估委託後，選派資產評估人員，組成資產評估項目組，於 2008
年5月23 日開始評估前期準備工作，6月10日完成現場工作，2008年6月20日出具評估報告書。整個評估過程包括接受委託、資產清查、評定估算、評估匯總、提交報告等，具體過程如下：
（一）接受委託
1.了解資產佔有方及評估對象的基本情況，分析評估風險；
2.明確評估目的、評估對象和範圍，根據委託方對資產評估時間的計劃安排，確定評估基準日為2008年5月31日；
3.接受項目委託，並籤署資產評估業務約定書；
4.布置資產佔有單位的資產評估申報工作；
5.確定項目負責人，擬定評估方案，組織評估人員，並成立設備、房屋建築物和土地使用權評估小組。
（二）資產清查
1.指導有關人員進行資產清查工作，並發放有關資產調查表。在資產清查工作的
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基礎上，輔導企業填寫資產評估申報明細表，協助企業進行資產評估申報工作；
2.聽取有關人員對本單位情況以及待評估資產歷史和現狀的介紹；
3.根據資產評估申報明細表的內容到現場進行實物核實、察看、記錄；
4.查閱委估資產的產權證明文件、工程預決算資料等。
（三）評定估算
1.根據現場檢測與鑑定，結合委估資產的實際狀況和特點，制訂各類資產的具體評估方法，並與委託方交換意見；
2.開展市場調研、詢價工作，收集市場信息；
3.對資產進行評估，測算其評估價值。
（四）評估匯總
1.根據各評估組的初步評估結果，進行匯總；
2.分析評估結果，確認評估工作中有無重複和漏評的情況，爾後對初步評估結果進行調整、修改和完善；
3.撰寫資產的評估技術說明，起草資產評估報告書；
4.評估機構內部覆核評估結果，整理資產評估工作底稿。
（五）提交報告
根據評估工作情況，向委託方提交資產評估報告書初稿，在與委託方及被評估單位充分交換意見後，對評估報告進行必要的修改，最後向委託方提交正式的資產評估報告書。
十、評估結論
經評估，截至評估基準日2008年 5月31日，美雅公司申報資產帳面值為3,601.68
萬元，評估值為 5,446.55 萬元，評估增值 1,844.87 萬元，增值率為 51.22%。評估結論詳細情況見評估明細表。
評估結果匯總表
金額：人民幣萬元
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美雅公司擬用「以物抵債」形式償還中國農業銀行的債務項目資產評估報告書
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帳面價值 調整後帳面值 評估價值 增減值 增值率%
項目 E=（C-B）
A B C D=C-B
/B×100%
固定資產 1 3,601.68 3,601.68 5,446.55 1,844.87 51.22
其中:建築物 2 2,020.28 2,020.28 3,207.72 1,187.44 58.78
設備 3 1,581.40 1,581.40 2,238.83 657.43 41.57
資產總計 5 3,601.68 3,601.68 5,446.55 1,844.87 51.22
十一、特別事項說明
1.本次評估是在獨立、公正、科學、客觀的原則下做出的，我公司及參加評估工
作的人員與資產各方無任何利害關係，評估工作是在有關法律監督下完成的，評估人
員在評估過程中恪守職業道德的規範。
2.本報告所稱「評估價值」是指評估資產在現有用途不變並繼續經營，以及在評
估基準日之狀況和外部經濟環境前提下，為本報告書所列明的目的而提出的公允估值
意見。
☆ 3.本報告是在資產佔有方提供基礎文件數據資料上做出的。資產佔有方對所提供
的相關資料、數據的真實性和可靠性負責，並承擔相應的法律責任。
4.本報告評估結果是對 2008 年 5 月 31 日這一基準日所評估企業資產價值的客觀
公允反映，我公司對這一基準日以後該資產價值發生的重大變化不負任何責任。
5.部分評估對象房地產的《房地產權證》中未載明國有土地使用權出讓金繳交情
況，本次評估值包含土地使用權出讓金價值。
6.受評估條件限制，我們未對評估對象所涉及房地產界址進行測量，本次評估以
房地產證上註記的面積進行評估，如與實測面積有差異，應對評估結果進行相應調整。
7.美雅公司聘請了深圳鵬城會計師事務所出具了 2007 年 9 月 30 日的審計報告，
建議本報告使用者與審計報告同時閱讀。
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美雅公司擬用「以物抵債」形式償還中國農業銀行的債務項目資產評估報告書
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十二、評估基準日期後重大事項
評估基準日的期後事項是指評估基準日後到評估報告提出日前，對評估價值產生明顯影響的事項，如資產數量、價格標準發生變化等。期後事項將影響評估結果的使用。
截至報告提出日 2008 年 6 月 20 日，評估人員尚未發現其他對本次評估結果產生明顯影響的期後事項。
十三、評估報告法律效力
1.評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，以繼續使用為假設前提，根據公開市場原則確定的現行公允市價。沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響；也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力或其他不可抗力對資產價格的影響。當前述假設前提及評估條件發生變化時，評估結果一般會失效。
2.評估報告的作用依照法律法規的有關規定發生法律效力。
3.本評估結論自評估基準日有效使用期為一年，自 2008年 5 月 31 日至 2009 年 5
月30日。
4.評估結論僅供委託方為評估目的使用和送交財產評估主管機關審查使用，評估報告的使用權歸委託方所有，未經委託方許可，評估機構不得隨意向他人提供或公開。
十四、評估報告提出日期
本評估報告提出日期：二○○八年六月二十日。
謹此報告！
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評估機構法定代表人：
中國註冊資產評估師：
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資產評估報告書備查文件
備查文件一 評估基準日2008年5月31會計報表
備查文件二 美雅公司營業執照複印件
備查文件三 有關產權證明材料複印件（另外裝訂成冊）
備查文件四 委託方及資產佔有方承諾函
備查文件五 註冊資產評估師及評估機構承諾函
備查文件六 北京德祥資產評估有限責任公司評估資格證書複印件
備查文件七 北京德祥資產評估有限責任公司營業執照複印件
備查文件八 籤字註冊資產評估師資格證書複印件
北京德祥資產評估有限責任公司
美雅公司擬用「以物抵債」形式償還中國農業銀行的債務項目資產評估報告書 備查文件
·備查文件一
評估基準日2008年5月31日
會計報表
北京德祥資產評估有限責任公司
美雅公司擬用「以物抵債」形式償還中國農業銀行的債務項目資產評估報告書 備查文件
·備查文件二
美雅公司營業執照複印件
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·備查文件三
有關產權證明材料複印件
（另外裝訂成冊）
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美雅公司擬用「以物抵債」形式償還中國農業銀行的債務項目資產評估報告書 備查文件
·備查文件四
委託方及資產佔有方承諾函
北京德祥資產評估有限責任公司
美雅公司擬用「以物抵債」形式償還中國農業銀行的債務項目資產評估報告書 備查文件
·備查文件五
註冊資產評估師及評估機構承諾函
北京德祥資產評估有限責任公司
美雅公司擬用「以物抵債」形式償還中國農業銀行的債務項目資產評估報告書 備查文件
·
註冊資產評估師及評估機構
承諾函
廣東美雅集團股份有限公司：
受貴公司委託，我們對美雅公司擬用「以物抵債」形式償還中國農業銀行的債務所涉及的資產進行了認真的清查核實、評定估算，並形成了資產評估報告書，在假設條件成立的情況下，我們對資產評估結果承諾如下，並承擔相應的法律責任：
1.資產評估範圍與經濟行為所涉及的資產範圍一致，未重未漏；
2.對涉及評估的資產進行了合理的清查、核實；
3.評估方法選用恰當，選用的參照數據、資料可靠；
4.影響資產評估價值的因素考慮周全；
5.資產評估價值公允、準確；
6.評估工作未受任何人為幹預並獨立進行。
中國註冊資產評估師：
北京德祥資產評估有限責任公司
二○○八年六月二十日
北京德祥資產評估有限責任公司
美雅公司擬用「以物抵債」形式償還中國農業銀行的債務項目資產評估報告書 備查文件
·備查文件六
北京德祥資產評估有限責任公司
評估資格證書複印件
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美雅公司擬用「以物抵債」形式償還中國農業銀行的債務項目資產評估報告書 備查文件
·備查文件七
北京德祥資產評估有限責任公司
營業執照複印件
北京德祥資產評估有限責任公司
美雅公司擬用「以物抵債」形式償還中國農業銀行的債務項目資產評估報告書 備查文件
·備查文件八
籤字註冊資產評估師資格證書複印件
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