上海市高級人民法院關於審理公房承租權確定及使用......

上海市高級人民法院關於審理公房承租權確定及使用權轉讓糾紛案件若干問題的意見（滬高法民一[2004]44號）

市第一、二中級人民法院民一、二庭，各區縣法院一、三、四庭，各人民法庭：

為統一公房承租權確定及使用權轉讓案件的審理，經與有關部門研究，現對以下問題進行解答：

一、公房原承租人死亡，相關人員對承租權確定產生爭議，直接訴訟至人民法院時，人民法院是否受理？

答：根據上海市的有關規定，公有居住房屋的承租人死亡後，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人，或者沒有符合上述條件的人員，其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬，有權繼續履行租賃合同。我們認為，公房租賃關係首先是一種合同關係，當事人享有自主選擇合同相對人的權利。該權利未經授權，他人不得代行。因此在數人同時有權繼續履行租賃合同，且無法協商一致的情況下，應當由作為出租人的公房產權單位或國家授權經營管理公房的單位從中予以確定。當事人直接訴訟至人民法院要求確定的，不予受理。

但當事人對出租人確定的承租人資格提出異議而訴至法院的，人民法院可予受理。訴訟中，對承租人資格有爭議的各方為案件的原、被告，出租人為無獨立請求權的第三人。安全審理以維持出租人的確定為原則，除非原先有證據證明出租人所確定的承租人明顯不符合《上海市房屋租賃條例》及相關意見要求的，人民法院可判決撤銷，依法重新確定。

二、公房原承租人死亡後，除了在該處有本市常住戶口的共同居住人可繼續履行租賃合同外，還有哪些共同居住人可繼續履行租賃合同？

答：根據《上海市房屋租賃條例》第四十一條第（二）項，及上海市房屋土地資源管理局《關於貫徹實施<上海市房屋租賃條例>的意見（二）》第十二條之規定，公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人必須在該處有本市常住戶口，才可以繼續履行租賃合同。這是因為，原有公房配給制度主要是為保障承租人家庭成員的居住利益，有戶口的共同居住人一般是原承租人的近親屬，屬於原公房配給制度的保障範圍。然而，隨著情況的不斷發展，我們認為，符合下列情形的人員也可具備繼續履行租賃合同的資格：

1、在本市無常住戶口，但因與原承租人或同住人結婚而在該公房內實際居住生活一年以上的；

2、因服兵役、就學、服刑等原因，戶口遷出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前實際居住生活於該公房內，且在本市無其他住房，或雖有其他住房但居住困難的；

3、因居住困難等原因租賃他處住房或借住他處而搬出原承租人生前現承租公房，但戶口未遷出的。

三、當事人籤訂公房使用權轉讓合同後，以未經出租人同意為由訴請確認轉讓合同無效的，應如何處理？

答：公房使用權轉讓實質為公房租賃權的轉讓，其法律性質為公房租賃合同中承租人權利義務的有償性概括移轉。依《合同法》規定，承租人概括移轉租賃合同的權利義務，應徵得合同另一方當事人即出租人的同意，包括事先同意或事後認可。實踐中，基於下列情形之一即可表明出租人已事後認可公房使用權之轉讓，公房使用權轉讓合同可確認為有效，當事人訴請確認無效的，不予支持：

1、原承租人轉讓前未徵得出租人之書面同意，但出租人事後辦理了公房承租戶名變更手續的；

2、原承租人轉讓前未徵得出租人之書面同意，但受讓人已實際入住，並以承租人的意思繳付租金，出租人也予以收取的，應依據誠實信用原則，推定出租人已經知道或應當知道承租權已轉讓，並事實上認可了該轉讓行為。　　

四、當事人以轉讓公房使用權時未經在該處有本市常住戶口的共同居住人同意為由，訴請確認公房使用權轉讓合同無效的，應如何處理？

答：根據《上海市房屋租賃條例》第三十八條第二款之規定，公房承租人轉讓承租權應事先徵得在本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。因此，公房承租人處分其承租權的自由受共同居住人意思表示的限制，在未經共同居住人同意的情況下，從維護居住生存利益角度出發，原則上應確認該轉讓合同無效。但對於受讓人已實際入住公房的，也應本著尊重現狀的精神，合理保護受讓人的交易安全利益。故實踐中，可區分下列情況分別處理：

1、原共同居住人憶搬離公房，受讓人已實際入住該公房的，表明原共同居住人已以事實行行為同意承租人轉讓其公房承租權，當事人再以未經同居住人同意為由訴請確認公房使用權轉讓合同無效的，不予支持；共同居住人有證據證明其搬離系基於轉讓人欺詐等行為所至，其原有的居住利益損失可另行向轉讓人主張賠償；

2、受讓人尚未實際入住公房，未搬離公房的共同居住人有證據證明轉讓人未經其同意而轉讓該公房使用權，或憶搬離公房的共同居住人有證據證明其搬離系基於轉讓人欺詐等行為所致的，則該轉讓合同無效，受讓人因此產生的損失可另行向轉讓人主張賠償。

2004年9月28日