法院：承租人非惡意違約，繼續履行合同顯失公平
去年年底，雲南人張先生與瀏陽的黃先生籤訂了「長興湖壹號」小區一門面的租賃合同，但受今年年初疫情影響，張先生遲遲無法來瀏裝修門面進行實際營業。
一邊是合同真實有效，一邊是因疫情影響確實無法履行合同。為了解除合同，張先生與黃先生對簿公堂。近日，市人民法院審理了這起房屋租賃糾紛案，認為張先生因疫情耽擱未能履行合同，雖屬違約方但並非惡意違約，堅持讓其繼續履行合同顯失公平，遂一審判決解除租賃合同。
張先生於去年來瀏陽發展，看中了城區一門面，並於去年12月25日，與房東黃先生籤訂了房屋租賃合同。
合同約定，黃先生同意將自有門面按照房屋現狀出租給張先生使用，租賃門面期限為十年，從2020年1月1日至2029年12月31日止，租金一年一交，並約定先交費再使用原則，如張先生不按期交納租金，黃先生有權要求張先生無條件搬出，造成一切損失由張先生負責。
在雙方認定無誤後，租賃雙方在合同上簽字確認。張先生於合同籤訂當日，向黃先生預付租金40800元，並拿到了黃先生交付的門面鑰匙。
「租下門面後，我就返回了雲南老家過年，並籌備門面裝修開業事宜。」不過，讓張先生始料未及的是，春節期間，新冠肺炎疫情突然暴發，他無法如期趕回瀏陽進行門面裝修，生產經營因此耽擱，餘下租金也未按時支付。
在此情況下，張先生主動聯繫黃先生，協商解除租賃合同，並要求退還前期支付的租金。
「合同白紙黑字寫的非常清楚，都已籤字生效，並非我個人原因導致他不能裝修營業，所以我不同意解除合同。」黃先生認為，張先生應如約支付剩餘的年度租金。
在協商未果後，張先生將黃先生告上了法庭，請求解除房屋租賃合同，判決退還預付的相應租金，並在開庭當日將門面鑰匙退還給了黃先生。
法院審理認為，租賃雙方所籤訂的租賃合同系雙方真實意思表示，合法有效，對雙方均具有法律約束力，雙方應按合同約定全面履行各自的義務，現在承租方張先生請求解除合同，應定性為違約方行使合同解除權性質。
法院同時認為，張先生在籤訂合同時預付了部分租金，可認定其具有真實租房意願，後因疫情影響導致難以履約，屬不可抗因素所致，雖構成違約，但不存在惡意違約的情形。
如果堅持讓張先生繼續履行合同，將對其顯失公平，且會出現涉案房屋長期閒置，承租方在不佔用門面的情況下承擔租金損失等不利後果，而允許解除合同，既是對合同履行過程中僵局的打破，亦有利於平衡當事人雙方的利益，實現資源的有效配置。
同時，為了保障守約方黃先生的合法利益，法院認為違約方張先生應承擔賠償損失的違約責任，遂一審判決解除雙方房屋租賃合同，但駁回張先生要求退還預付租金的訴訟請求。
判決後，租賃雙方當事人均未提起上訴，該判決已發生法律效力。
本案是一起發生在新冠肺炎疫情期間的違約方行使合同解除權的房屋租賃合同糾紛。關於違約方能否行使合同解除權在法律界存在很大爭議，為此2019年11月8日，最高人民法院發布的《全國法院民商事審判工作會議紀要》（簡稱《紀要》），對司法實務中關於違約方行使合同解除權的問題予以了回應，並對違約方申請解除權的要件進行了規定。
本案主審法官李德介紹，《紀要》第48條第1款前段，把違約方申請解除合同的適用範圍限定於「房屋租賃合同等長期性合同」的案件，這表明最高人民法院對創設破解合同僵局規則的態度十分謹慎。
為何最高人民法院將這一規則限定於長期性合同，李德認為原因是長期性合同的時間因素在債務的履行上居於重要地位，商事主體的理性是有限的，其在長期的合同交易中不可能精準地預見未來的風險，這使得異常風險在長期合作中更大概率的發生，而長期性合同通常對合同雙方具有重大利益，解除合同就相當於宣告合同「死亡」，該合同項下承載的信賴利益和期待利益也將求而不得。
因此《紀要》有條件的在長期性合同中賦予違約方申請解除合同的權利，體現了誠實信用原則及公平交易原則在長期性合同中對利益和風險均衡分配的需求。在實踐中，以生產經營為締約目的並具有資產專用性的長期買賣合同、長期租賃合同等都是長期性合同中的典型。
就本案而言，租賃合同出現僵局狀態，而違約方主觀上並無惡意，繼續履行合同對違約方顯失公平，且守約方可以重新招租以實現資源優化配置，但拒絕解除合同，有違誠實信用原則，故本案採取措施破解合同僵局實屬必要。（瀏陽日報 記者 李小雷）