法律知識要點：房屋租賃合同中，出租人如同買賣合同的出賣人一樣，對租賃物負有瑕疵擔保責任。出租人的瑕疵擔保責任包括物的瑕疵擔保責任和權利瑕疵擔保責任。出租人的權利瑕疵擔保是指出租人應擔保不因第三人對承租人主張權利而使承租人不能為使用收益。出租人的物的瑕疵擔保是指出租人應擔保所交付的租賃物能夠為承租人依約正常使用。
構成出租人的物的瑕疵擔保責任的條件有兩個：一、租賃物有瑕疵。租賃物有瑕疵亦即標的物的品質或者數量不符合約定的標準，或者不符合標的物的通常使用狀態。租賃物無論是在交付前還是於交付後發生瑕疵的，出租人均負有瑕疵擔保責任。二、承租人於合同訂立時不知租賃物有瑕疵，也不存在可以免除出租人責任的情形。
但是，為保證承租人一方的人身安全或者健康，根據《中華人民共和國合同法》第二百三十三條的規定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
從上述法律條文規定可以看出，因為在房屋租賃中，出租人對於房屋的質量應負嚴格的產品責任，只要房屋的質量不合格，危及承租人的人身安全或者健康時，無論承租人在訂立合同時知道與否，承租人均有權隨時解除合同。
這個原則不僅適用於房屋租賃，還適用於所有租賃物，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
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案情簡介
2017年8月25日，原、被告雙方籤訂《租房協議書》，約定被告將位於某區永昌胡同房屋出租給原告。租期為2017年8月26日至2018年6月25日共十個月。月租金為1,900.00元，房屋押金2,000.00元，水電煤氣押金1,000.00元。協議中約定房屋內有熱水器。原告於2017年8月26日入住時，發現熱水器不出熱水且漏水漏電，無法正常洗澡，多次與被告溝通要求其解決，但被告未予解決。後原告通知被告不再繼續租住其房屋。2017年10月14日，原告搬離被告房屋。
李某梅提出訴訟請求：請求判令解除原、被告房屋租賃協議；請求判令被告將剩餘8個月的房租15,200.00元及保證金2,000.00元返還原告；請求判令被告按現有工資標準向原告支付兩個月誤工費8,000.00元。被告結算水電煤氣費用，返還剩餘押金800.00元。
王某玉答辯稱：雙方在籤訂《房屋租賃協議》時，原告看過熱水器，並沒有提出異議，原告在租房期間買了房子，這是原告要求解除租賃協議的真正原因，被告同意返還原告押金2,000.00元，水、電、煤氣費用同意返還原告700.00元，房屋租金要求原告支付2017年9月至12月期間的，其他部分可以返還。
法院查明
2017年8月26日，李某梅與王某玉籤訂《租房協議書》一份，協議約定：1、甲方（王某玉）將坐落於某區永昌胡同27-29號樓×××的二室一廳房屋租給乙方（李某梅）有償使用。租賃期限10個月，即自2017年8月26日起至2018年6月25日止。2、租金定為一次性交款，每月房屋租金為1,900.00元人民幣，10個月房屋租金為19,000.00元人民幣，房屋到期需續租提前一個月交納下一年度的房屋租金。3、租賃期間，雙方不能私自毀約，如果甲方單方面違約，應支付乙方3,000.00元作為補償。如果乙方單方面違約，應給甲方3,000.00元作為補償。如確有特殊情況，需雙方協商解決，租賃期間乙方需繳納房屋及室內設施保證金2,000.00元人民幣，如果乙方在租賃房屋期間，損壞甲方室內外設施，甲乙雙方協商後，損失設施賠償金在乙方繳納的保證金中扣除。
同日，張某和王某玉給李某梅出具了收條一張，收條上寫明，收到租房戶李某梅2017年8月26日至2018年6月25日房費19,000.00元人民幣、房屋押金2,000.00元人民幣、水電煤氣押金1,000.00元人民幣。李某梅入住後，發現室內熱水器有漏水、漏電、無地線等諸多問題，存在安全隱患，在與王某玉多次交涉後無果，李某梅向王某玉提出解除租賃協議，並要求返還租金。
2017年10月14日李某梅搬離上述房屋。王某玉稱李某梅確係2017年10月14日搬離，但系2017年10月19日才得到通知。庭審中，李某梅表示撤回對誤工費的主張。另查明，王某玉出租房屋內熱水器無法提供生產廠家及商標，無地線，使用年限已超過十年。另，庭審中，被告同意返還原告押金2,000.00元，返還水、電、煤氣費用700.00元，返還房屋租金11,400.00元。
判決觀點
原、被告間房屋租賃合同糾紛一案事實較為清楚，原、被告雙方籤訂的《租房協議書》系雙方當事人真實意思表示且不違反相關法律規定，故該協議合法有效，雙方當事人應按協議的約定履行各自的義務。
《中華人民共和國合同法》第二百一十六條規定：「出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。」被告雖已按照《租房協議書》的約定，將租賃房屋交給原告居住，但《租房協議書》中所約定的熱水器不能正常使用，不符合協議約定。根據《中華人民共和國合同法》第二百二十條的規定：「出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。」
被告應當履行對熱水器的維修義務，被告以種種理由拒絕修理的行為是不符合相關法律規定的。又根據《中華人民共和國合同法》第二百三十三條的規定：「租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。」因該熱水器已過國家安全標準的報廢年限，無法安全使用，已對原告的安全構成威脅。因原告已於2017年10月14日搬離上述租賃房屋並主張解除雙方籤訂的《租房協議書》，雙方已無繼續履行協議的合意，故原告主張解除《租房協議書》一節本院應予支持。
關於原告主張的返還剩餘租金及其他相關費用一節，應按原告實際租賃房屋的時間依租賃協議約定的價格確定租金數額，剩餘租金部分被告應返還原告，因原告同意向被告交納兩個月的租金，本院應予支持。原告交納的押金2,000.00元及水、電、煤氣費用雙方已達成一致意見，應按原、被告雙方意見處理。
判決結果
綜上，法院判決：解除原告李某梅與被告王某玉籤訂的《租房協議書》；被告王某玉判決發生法律效力後立即返還原告李某梅剩餘8個月的房租費15,200.00元及押金2,000.00元、水費電費煤氣費700.00元，以上共計17,900.00元；
律師點評
該案中，熱水器不能正常使用，先不說是否真的漏電，根據查明的事實，熱水器無生產廠家，且使用年限已超過十年，已經達到了報廢的期限。因此，熱水器作為出租房屋的重要附屬設施，存在嚴重的安全隱患，被告王某玉作為出租人又拒絕維修，因此法院判決準許解除租賃合同，返還租金等。