租賃合同能否單方面解除？

【事件回顧】

2010年12月20日，A公司與B公司籤訂《房屋租賃合同》，自B公司處租賃位於北京市海澱區海澱南路21號海開大廈（即今中關村智慧財產權大廈）12978平米房屋，合同及補充協議籤訂後，A公司依約按時足額向B公司支付租金，亦未發生其他合同約定的解除情形。

但B公司卻在未與A公司協商一致的情況下，突然於2017年11月6日在海開大廈外張貼《關於解除<房屋租賃合同>的函》，在本案立案後B公司於2018年1月19日晚將上述房屋用木板釘死導致A公司人員不能進入辦公室，A公司帳本、合同文本、電腦等物品無法取出，B公司在2018年3月1日對大廈正門設置了門禁，A公司人員也無法進入大廈，嚴重影響了A公司對租賃房屋的正常經營。

【一審法院審理認為】

A公司以糾紛向法院提起訴訟，要求法院判令B公司發函行為無效及將地下一層西側南數第二間辦公室門板拆除等訴訟請求，但是法院認為：

一、逾期交納水電燃氣等費用超過60日；

二、為妥善保管及使用配套設施設備給其造成損失；

三、大廈餐廳違規經營被吊銷營業執照。

四、未能保證大廈設備設施的安全運行以及保證餐廳正常運轉，致使不能實現出租房屋安全有效的合同目的，已經構成根本違約。

基於上述原因，法院認為B公司有權解除合同。

【事件後續】

A公司認為第一，一審法院判決合同解除，認定事實的基礎是認為上訴人與被上訴人雖然籤訂了房屋租賃合同，但是上訴人對於整個大廈負有物業管理的職責。而整個判決認為上訴人構成根本違約的理由，並非上訴人根本違反了租賃合同的約定，而是沒有履行物業合同的相關約定。判決書第十四頁末行-15頁首行，法院認定：「租賃合同中明確約定為華公司負責承租房屋所在的海開大廈的整體物業管理及大廈地下餐廳的運營」，該認定明顯是模糊和偷換了概念。第二，一審法院關於主從合同的認定，完全顛覆了客觀事實及法律規定。一審法院認為《房屋租賃合同》與《補充協議》、《海開大廈餐廳委託管理協議》是主從合同（判決書15頁1-5行）。一審法院沒有仔細閱讀《補充協議》的內容，對於錯誤的定義了主從合同的概念。

基於上述兩點，該案正在二審審理當中，筆者認為被上訴人主張租賃合同法定解除的條件不成立。

第一，被上訴人一審主張適用《合同法》第九十四條第（四）項，認為上訴人構成根本違約致使合同目的不能實現，要求合同解除權的說法純屬無稽之談。雙方租賃合同2010年籤定至今，上訴人一直按合同約定履行應盡義務，沒有拖欠過被上訴人租金，合規行使轉租權，反而是被上訴人在2017年底多次將上訴人交納的租金退回，並單方違約於2017年11月6日給上訴人發送《解除通知》，並將該通知張貼於大廈，給大廈5-8層次承租人製造恐慌情緒，之後以設置門禁卡、斷水、斷電等惡劣手段，強迫次承租人與其重新籤訂租賃合同，在此期間還強制性的將上訴人位於地下一層的辦公室封存，導致上訴人辦公用品和重要資料無法取出，被上訴人本末倒置，要求法定解除的理由不成立，法庭不應支持。

第二，被上訴人以上訴人違反《房屋租賃合同》第一款第2、3、4項約定而解除合同，上訴人在一審本訴的質證意見中都已經一一回應。需要特別說明的是被上訴人提交的物業費、能源費等繳費證據基本都是在被上訴人向上訴人發送解除通知後， 被上訴人和新的物業公司籤訂新的物業合同後的繳費證據，不能證明上訴人在被上訴人發送解除合同通知前違反了合同約定，所以該案B公司解除租賃合同的通知函應為違法解除。

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文丨魏鵬律師