來源：央視
原標題： 房價高，搶著買！但深圳這類樓房，為何便宜、優惠，還如此難「售」？
深圳新盤較少，即便房價高，很多樓盤都是一經推出就告售罄。按理說，低價位的公寓房源應該會受歡迎，但事實卻是，和住宅市場的火熱相比，深圳公寓市場近來可謂寒意濃濃，就算降價，也少人問津。
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深圳公寓市場進入寒冬 降價促銷頻繁上演
在深圳羅湖區的一個公寓樓盤，記者看到銷售大廳冷冷清清，裡面只有一個銷售人員，記者在現場了解到，這個樓盤2018年開盤，目前仍有在售公寓。銷售人員告訴記者，目前購買新的公寓，開發商還將提供首付優惠活動，一般公寓需要首付5成，但該樓盤只需要首付4.5成就可以。
深圳某公寓售樓中心銷售人員：我們是2018年10月開盤的，現在是現樓了，整體均價6.6萬元左右，周邊7萬、8萬元都有。我們有49、57、67、84平方米，8梯30戶。雖然賣了兩年多，但公寓性產品本來就是要分開慢慢賣。
記者又來到位於深圳羅湖區的另外一個新的公寓項目，這個項目上個月剛剛開盤，由於得房率比較高，吸引了一些前來挑選的客戶。
深圳某公寓售樓中心銷售人員表示，56平做三房，買一層送一層。樓上不算面積，現在有折扣，他們根據預付首付款的進程，來申請折扣。
降價促銷的方式，在一手公寓市場屢見不鮮。已經從事房地產中介行業第六個年頭的夏振坤告訴記者，深圳一二手房倒掛情況嚴重，導致全民打新，讓買房人湧向新房市場，再加上新政提高了二手房交易的稅費，二手房市場不再像過去一樣受青睞。無奈之下，夏振坤和同事們只能將目光轉向代銷深圳的一手公寓市場，但幾個月過去，公寓銷售仍不理想。
深圳中原研究中心數據顯示，2020年全年深圳在售公寓項目56個，新批售面積147萬平，約2.49萬套。2020年成交1.17萬套，共72萬平，均價為6.3萬元/平。
深圳中原三級市場工商鋪區域總經理田慧表示，賣得不好的盤基本上集中在原關外，或者新盤，供應量比較多。一些集中爆發的區域，比方說像今年羅湖一下子爆了12個盤，一個月都出來了，所以它的競爭就非常大，只能打價格戰。
02
公寓市場供需失衡 業主降價為求脫手
在深圳公寓新房市場銷量冷清的同時，二手公寓市場又出現業主大幅降價拋售的情況，深圳的二手公寓市場目前的具體情況如何呢？
方女士在2017年底的時候，由於購房名額受限，買了當時龍華區剛開盤的一套30多平方米的公寓，並在2019年底交房後，就出租給了長租公寓。但今年的情況讓方女士始料不及，受疫情影響，多家長租公寓出問題，方女士未能倖免，不僅租金收不回來，還需要償還每月的貸款。於是，方女士開始把自己的公寓在各大中介放售，但結果並不樂觀，掛盤半年仍舊無人問津。
深圳業主方女士：賣房發現2017年的房價到現在，價格還是沒有變過，所以算下來我還虧了稅費和銀行按揭的利息費用。公寓它增值稅很高，當時買的時候沒考慮到這一點。現在二手公寓除非是虧本賣，要不根本就賣不出去，挺後悔的。
記者近日也來到了位於深圳市龍華紅山片區的龍光玖鑽，這個樓盤曾在2018年連續多月成為深圳單盤銷售冠軍，被認為是衡量公寓市場的指標盤。深圳貝殼網數據顯示，龍光玖鑽共有11218套商務公寓，截至目前共有254套房源待售。而近3個月，龍光玖鑽僅有11套成交。掛牌房源中，不乏有2019年6月中旬便已上架，但至今未成交的房源。
在深圳，像龍光玖鑽這樣的公寓遇冷不是個案。業內人士表示，當下的公寓市場供過於求，不少開發商也開始降低客戶自住的成本。
深圳美聯物業中心區銷售經理 夏振坤：很多公寓剛開始開盤的時候預定價停車費是在900、1000元，因為它屬於商業性質停車費，比較貴，比住宅要高。但是後面開發商都把停車費調低了，就像深業上城它最初的時候，停車費要1000至1800元之間，但現在開盤入夥後，是460元一個月。
萬得數據顯示，2015年以來，深圳每年公寓的供應量都大於成交量，2018年和2019年，公寓供應量約為銷售量的兩倍。
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交易成本高成遇冷主因
從2018年到2020這三年間，深圳公寓政策頻出，平衡供需的調控也持續地進行。市場緊跟著政策風向，經歷了跌宕起伏的3年。那究竟是什麼原因導致公寓不被市場看好呢？
根據《深圳市城市規劃標準與準則條文說明》，商務公寓是為滿足短期在深圳進行商務、工作的居住行為而配備的一種辦公建築形式，在使用功能和區位上更接近商業用地，在地政管理中也將其作為商業用地對待。因此，商務公寓水電費是按商業樓宇的標準，無論是自持還是轉賣，都要付出比住宅更高昂的成本。
深圳美聯物業福田北區總經理孫佳彥表示，目前公寓成交的費用，比住宅大概高5個點左右。最重要的原因是它不帶學位，首期款的要求是要5成，供樓只能借10年。它不像住宅這麼靈活，可以借20年、30年。所以供樓的壓力也是很多人沒有辦法購買公寓的主要原因。
中國城市經濟專家委員會副主任宋丁表示，住宅市場需求量特別大，而深圳的供應量也跟不上去，就迫使很多的開發商在做公寓市場的時候，把它轉成了類住宅，目的就是強化銷售。可它又違背了政府最初的初衷，所以政府就不允許轉，使得公寓在市場上，始終處在一個比較尷尬的境地。
2018年7月30日，《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》明確，個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。此外，開發商在各類新供應用地上建設的商務公寓只租不售。限售令一落地，公寓供應和成交價均出現下滑。深圳中原研究中心數據顯示，2018年公寓供應量為133.51萬平，同比下降0.36%，是2014年之後供應量的首次下跌。價格方面，2018年商務公寓成交均價為59762元/平，同比下跌3.79%，為2012年之後首次出現回落。
去年深圳出臺的停止新增公寓審批政策，被視為嚴控公寓供應的信號，成為公寓市場的分水嶺事件。2020年7月31日，《深圳市規劃和自然資源局 市住房建設局關於停止商務公寓審批的通知》出臺，明確「在全市範圍停止新的商務公寓項目的規劃審批和用地出讓方案審批」。
同日，深圳住建局發文表示，商務公寓早期在一定程度上發揮了商務辦公區配套的作用，但近年來，商務公寓呈現出明顯的類住宅化傾向，已偏離「服務商務人士」與「短期住宿」目的。深圳市停止商務公寓審批，符合國家相關政策和深圳市的實際管理需求。
深圳中原董事總經理鄭叔倫：現在有點像趕尾班車，很多公寓都集中拿出來賣，屬於公寓供應最多的時候。所以在這個情況下，價格很難有很好的表現。大家為了競爭出貨，可能也會有不同的優惠。但我認為這個情況會改善，因為未來不會再有新增公寓供應，這是個很重要的節點。