(作者：麥格，本文轉載自微信公眾號「層樓」，鳳凰網房產已獲授權)
一紙主城徵收計劃，讓杭州樓市小小地興奮了下。
但客觀地說，與前幾年的大範圍拆遷相比，這次徵收只是「小打小鬧」，更不可能造就一大批土豪。
首先，規模很小，主城六區41個項目，僅涉及3418戶（含住宅3308戶）。
其次，拆除重建、危舊改造的比例不低。不少被徵收對象，不僅沒有傳說中的巨額拆遷款，可能還要承擔部分建設費用。
第三，騰空的土地，大多用於修建改造商貿街區、道路、安置房、體育設施等城市公建配套。
所以，類似「新一輪拆遷推動樓市」的論調，完全不用理會。
不過，仔細翻看徵收計劃表，可以看到：許多市中心的老舊市場，也赫然在列。比如，環北小商品市場、浙金鋼材市場，及省工業品市場等。
位置都很核心，像環北小商品市場，就在地鐵2號線中河北路站口，直線距武林廣場僅約1公裡。
對照各單元控規，還可以發現——大多規劃了商住用途。
這意味著，未來的杭州老城中心，還會陸續出現一批類似嘉裡城、濱江三芒星這樣的優質地塊。
只要願意，我們仍有大把機會留在市中心。
備註：各控規單元時有調整，最終以官方最新發布為準
環北小商品市場：
地鐵上蓋商辦，公園綠地+學校
位置：杭州高級中學（貢院校區）對面；交通：地鐵2號線中河北路站口
佔地面積：28400平方米（約42.6畝）
杭城最著名的老市場之一。
1982年，環北小商品市場開張營業，那時位於武林廣場省展覽館北側，名叫「紅太陽市場」。
1997年，遷入鳳起路，佔地面積2萬多平方米，攤位3000多個，經營商戶超6000人，商品品種多達一萬餘種。
隨著城市的快速發展，環境陳舊、管理落後的市場，與市中心地段越來越不匹配。
進入21世紀後，就有人建議：應儘早搬遷到主城以外。
但由於各種原因，搬遷一直未能真正成行。拆遷傳了近20年，商場裡的店家也都習以為常了。
搬遷後，原地塊將用來做什麼？
因為地鐵規劃的推進，2006年杭州發布過一批單元控規。其中，就包括環北小商品市場所在的單元。
當時提出，要搬遷市場，並建設以「絲綢文化」為主題的鳳起公共中心：
建設地鐵2號線上蓋物業，設置一個0.8公頃的綠地廣場，底下再建設一個可容納約500個車位的停車場。
可到了2010年，市場不僅沒搬遷，反而完成了一次改造升級。當時，又有政協委員提出另一個方案——市場所在地應該開發為高檔商住區。
然後，又模模糊糊過了10餘年，直到現在。
根據最新單元控規（潮鳴艮山），地塊規劃內容，與2006年時的口徑基本一致。
從圖上可以看到，南北狹長型的地塊，離地鐵最近的北側是商業商務用地，南側是一塊教育用地，中間則隔著一片公園綠地。
至於住宅，徵收範圍內（東至林司後，南至池塘巷、西至青雲街、北至鳳起路），已是現狀老小區。
浙金鋼材市場：
文暉又一宗優質宅地
位置：紹興路與東新路交叉口；交通：直線地鐵1/5號線打鐵關站不到300米
佔地面積：34800平方米（約52.2畝）
杭州主城內最大的現貨鋼材市場。
1997年建成，活躍在杭州市場23年，承載了一代人的記憶，也造就了不少富人。
但這種佔地大、產能低的市場，註定要遠離市中心。
2018年，搬遷與區塊開發被提上日程。去年12月，確定搬遷時間，今年3月21日徹底實現騰房清零。
目前，地塊已移交給下城區國投集團，擬在未來推向土地市場。
以現在視角看，浙金鋼材市場的地段很出色。
西側一路之隔，是野風現代城，及和平廣場。沿著紹興路往西北約600米，就是著名的濱江三芒星地塊。
沿著東新路往北約600米，則是中海望廬和嘉裡文暉項目。
而且，它還是已知待出讓地塊中，離武林廣場最近的，直線距離僅約2公裡。
按目前規劃局公布的單元控規，市場所在地塊，未來將是一宗商住用地，且以住宅為主。
若按容積率2.5算，總體量8萬㎡出頭，約為三芒星三分之一。
參照濱江拿地的熱度（溢價21.8%），和望廬的低中籤率（12.33%），這宗小體量新宅地，必然是爭搶的局面。
省工業品市場：
商住地塊，北側要新增一所醫院？
位置：東新路與新天地街交叉口；交通：直線地鐵3/4號線東新東路站約300米
對於這個市場，老杭州或多或少有些記憶。
1996年開業，2006年遷到東新路728號。2009年，由東新街道西文經合社接手，逐漸成為省內五金、機電、建材、酒店用具等產品的源頭市場，大小經營戶共650餘家。
不少人家裡裝修或是公司採購，都會想到這個市場。
不過，隨著下城區打造全域中央商務區和「武林新城」建設加速發力，市場周邊變成了大型綜合商業街區或高檔住宅小區（新天地、萬家星城等）。
對比之下，面貌落後的市場顯得格格不入。
2019年底，市場關停項目正式啟動。2020年3月底，市場進入騰房階段。4月29日，順利實現騰房「清零」。
據2018年底公布的東新單元控規，省工業品市場將打造商住項目。
如圖顯示，沿東新路一側，以商業商務功能為主；沿新天地街一側，則是一塊住宅用地，離地鐵東新東路站較近。
不過，控規更大的亮點，應該是新天地街北側的A51地塊。
即醫院用地，目前現狀是浙江元通寶通汽車有限公司，和杭州北隆貿易有限公司。
單從醫院數量看，這一帶並不少，比如市場南側就有一個中西醫結合醫院，香積寺路口有愛德醫院，石祥路口有樹蘭醫院。
但唯獨，缺少一個公立的市級醫院。
如果最終在這塊地上落定，對東新三塘來說，無疑是重大利好。
下城、拱墅：市區土地主要供應者
觀察主城的多輪徵收，不難看出一個特點：
市中心的土地，大多來自老舊市場、廠房，以及學校。
比如，浙金鋼材市場和省工業品市場之前，嘉裡文暉項目的前身是杭氧杭鍋老工業廠房，新天地的前身是杭州重機廠。
釐望NEO1、金麟府，及鳳起潮鳴、翡翠海岸、杭州公館等，皆是如此。
為什麼極少來自老小區拆遷？主要是因為眾口難調，且成本極高。而老舊工業用房，不少隸屬政府，加上外遷功能使然，相對容易得多。
仔細統計下，市似的土地並不少。
比如，同樣在東新單元內（德勝路以北、香積寺路以南），還有杭氧北區塊內的5宗地塊計劃出讓（2宅3商），總面積達約176.6畝，涵蓋住宅、商業、公園、地鐵等內容。
拱墅區也有兩大重點項目——華豐造紙廠區塊和民生藥廠地塊（杭州公館對面）。
前者用地高達2200畝，去年已完成控規調整：地鐵5號、10號線將貫穿其中，未來將形成花園商務區、文化娛樂區、高檔居住區、濱水休閒區等四大功能區。
民生藥廠地塊，去年也公布了設計草案。
佔地總面積約37.7萬平方米，將打造成融合品質居住、文創休閒、商業商務、創新創業、社區服務等多元功能於一體的人文、共享、生態示範社區。
但我們還可以發現，大多數的老舊廠房，來自下城和拱墅北部。
這主要是因為，下城和拱墅是杭州的工業重鎮。在發展早期，它是經濟發展的重要引擎；但經濟升級後，反而成了一種「拖累」，容易給人一種城市面貌不佳的印象。
但從另一方面看，它們也讓那些具有市中心情結的購房者，有了更多機會。
因為那些代表過去輝煌的老廠房，終將化作一座座高樓。
當世界經濟面臨修復，當未來依然存在不確定，或是危機、或是機遇，一份對未來經濟發展的指引正當時。
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