編者按：本文來自微信公眾號「 動脈網」，作者蔡傲雪；36氪經授權轉載。
想必了解養老社區的朋友對北京太陽城並不陌生。
這個曾經一度輝煌的成功案例，是大家學習的榜樣，養老行業裡有很多人才，都是從北京太陽城出來的，甚至有很多行業大牛，也曾經在太陽城服務。
但近日，卻被曝出多項公益設施停擺，小區內醫院關門，超市、郵政儲蓄銀行撤離，甚至連自動取款機也被拆走….
回頭看，太陽城是從美國引入了一種「在社區中養老」的新模式，開設了全國第一家CCRC。
2010年北京太陽城獲批了一個房地產住宅項目，面臨老年人口數量和養老需求的增加，太陽城自願拿出30％本可以做住宅的用地做了租住型公寓、醫院、老年會所、超市等，用70％的土地做了老年住宅。
太陽城的困境，向我們提出了現實的問題：養老社區究竟該如何發展？
動脈網為此做了專題調研。本文將針對CCRC，做如下探討：
有個很有意思的現象，很多人只要一提到養老社區都第一個想到CCRC，也有些人會認為養老社區就是CCRC，那麼CCRC到底是什麼呢？它和養老社區又有什麼區別呢？
資料來源：encyclopedia 動脈網記者整理
養老社區包含四個板塊。其中，以休閒為導向的養老社區（LORC）強調提供各種休閒活動的機會，服務和設施；自然發生的養老社區（NORC）強調該社區隨著變遷自然形成；公共住房（PH）強調的是為低收入老人提供的福利。隨著時間的發展，CCRC在整個美國養老體系中起著舉足輕重的作用，分得一大杯羹。
CCRC（Continuing Care Retirement Community）持續照料型退休社區，是一種複合式的老年社區。入住者可以在健康的情況下享受豐富多彩的社交生活，也能在身體需要時接受專業化治療和護理，為老人提供了一種新的養老模式——在熟悉的環境中生活和老去。
資料來源：網絡（動脈網記者整理）
CCRC養老社區主要服務四類老人：
第一類是自理型老人，年齡介於55～65歲之間，在社區中有獨立住所；
第二類是介助型老人，主要服務對象為需要他人照料的老人，在協助生活區；
第三類是介護型老人，針對的是生活完全無法自理的老人，在專業護理區，接受24小時的專業監控；
第四類是特殊護理病房（不是全部存在），是專門面向阿茨海默病患者的養老場所，在記憶照護區。
綜上所述，CCRC是一個養老「大雜燴」，為老人提供從獨立行走到臥病在床的「一站式」養老，其可以見證老人逐漸「老化」的過程，並參與其中，在每個階段都為其提供服務。由於其以上優點，這類社區價格較為昂貴。
那麼這樣一個「集百家之所長」的CCRC是怎麼收費的呢？
在美國，由於CCRC是提供服務的「連續體」，一般要求客戶一次性支付「入場費」（入場費=返還部分+非返還部分），費用從2萬~70萬美金不等，返還比例與入門費和月費的定價有關，返還比例通常為50%-90%，非返還部分一般為行政、服務費。
除了「入場費」，CCRC還要收取月費或年費，通常是由服務費、餐費、基本水電等組成，且根據選擇方案類型有所差別：
那麼美國都有哪些CCRC的例子給我們參考呢?
在美國，大型的養老公司多數由幾個板塊構成，除了CCRC板塊外，他們也會有一些其他的板塊（社區），如：退休中心社區、協助型社區、記憶康復社區等。
根據Senior Living Executive發布的最新資料，動脈網整理了全美最大的十家CCRC。
註：資料截止時間為2017年10月31日，截止目前可能存在變動；資料來源：Senior Living Executive（動脈網記者整理）
縱觀以上企業，有些單獨開展CCRC板塊（佔比100％）也有些不以CCRC為主。就其擁有數量而言，共有259個CCRC，79647個CCRC單元，頭部十家企業布局已然如此，在加其他企業對CCRC的布局。
可見CCRC中養老，已然成為了美國中產階 級及以上養老的一種常見方式。動脈網分析整理了頭部的三家企業。
Erickson Living是一家純粹的CCRC運營商，其主打的是UBRC（University Based Retirement Community），把退休社區建在大學旁或大學內，老年人可以享用大學的資源，例如圖書館、餐廳、公共課等等，可以方便與學生溝通交流，注入年輕的活力。其與普通CCRC的區別是位置。
Erickson Living，前身為Erickson退休社區，成立於1983年，總部位於馬裡蘭州巴爾的摩。目前擁有近14700名員工，為全美24,000多名居民提供服務。其社區主要經營獨立生活區、協助生活區和專業護理區三個板塊。
Erickson Living區別於其他退休社區的創新之處有三：
Erickson Health Medical Group：美國最大的老年人綜合健康和保健系統。由老年護理專家所創建的退休健康網絡，利用現代化的工具和技術，將平均擁有19年經驗的醫生和健身教練、營養師、專業廚師等十幾位專家聯繫起來，共同保障老人的服務；
「論壇報」：每月刊物，刊登近期關於老年人的新聞。這個獨特的出版物提供了各種專題文章、專欄、博客和競賽。所有編輯內容都是原創，目前的流通量約為50萬，
Erickson Advantage健康保險計劃：Erickson Living是全國唯一授權提供自己健康保險計劃的CCRC，允許會員自由選擇接受Medicare的初級保健和專科醫生，允許在沒有轉介的情況下尋找自己合適的醫生，同時Erickson Advantage的工作人員可以協助安排專科醫生的預約和安排運輸服務。
Life Care Services是一家綜合性的養老服務供應商，其CCRC（內含UBRC）項目佔一半以上。Life Care Services成立於1971年，總部位於愛荷華州的得梅因。目前擁有近24700名員工，為全美33,000多名居民提供服務。其CCRC主要經營獨立生活區、協助生活區、專業護理區和記憶照護區四個板塊。
Life Care Services的特色之處在於：
將人際關係作為重要的事情：人際交往對老年人同樣重要，Life Care Services致力於將居民、居民家庭和社區工作人員相結合，保證老人的身心健康。
做好向CCRC的過度：當老年人決定搬離原來的生活環境，往往會產生很多不適，Life Care Services致力於幫助老人適應這種變化。
風險應急準備：Life Care Services社區在應對風險，例如：颶風、地震、火災、龍捲風或暴風雪等方面制定了專門的應急措施。
Brookdale雖然在CCRC的排名中只佔第三名，但就其整體養老布局而言，位列第一。截止2017年12月31日，Brookdale擁有養老機構共計1039個，數量超過美國第二大養老服務供應商的三倍，Brookdale的72家CCRC僅佔其總規模的 6.92%。
Brookdale成立於1978年，總部位于田納西州布倫特伍德。目前擁有近85000名員工，服務對象超過10萬人。其CCRC主要經營獨立生活區、協助生活區、專業護理區，個別社區有記憶照護區。
很難講Brookdale有什麼特別之處，其品牌的競爭力遠遠高於美國所有CCRC公司，且Brookdale一貫堅持提供高質量的服務、頂尖的設施和優越的生活環境，其CCRC有自己的一個社交日曆，包括烹飪班、舞蹈課和電影之夜等，老人可以充分的享受生活。
在說完美國頂尖的CCRC後，我們來看一下中國CCRC的發展如何。
由於CCRC對資金實力要求較高，同時需要良好的品牌價值和相應的物業管理水平，規模大、功能多、配套設施完善，因此在我國涉水的多為地產、保險公司，也有一些規模較大的國資企業（其中有於國外合作的項目）。
隨著網際網路保險的崛起，傳統的保險企業紛紛轉型升級，進一步提高自己的競爭力。面對激烈的市場環境，傳統保險商們紛紛謀求多元化發展，以自身保險業務為立足點，瞄準「銀髮浪潮」開發老年險、創建CCRC養老社區等。
目前國內保險公司的養老產業目標基本定位為CCRC 社區，且幾乎都與自身保險掛鈎，客戶需購買指定金額的保險才可獲得入住資格（或獲得打折）。
合眾人壽是在保險界裡是最早開展CCRC項目的企業。其最開始致力於打造「空運美國太陽城養老模式」，董事長曾專門赴美考察，並從國外聘請了專家。
合眾優年生活社區配有完整的運營管理團隊及高照護比的專業照護團隊，以保證住戶對膳食、社交需求的同時為住戶開展健康管理，保證住戶身心健康。
其配備醫護團隊、餐飲團隊、社區服務團隊和物業管理團隊，共同為老人打造「安心的家園」。
社區定位於70歲以上的老人，內涵獨立生活、協助生活（含失憶護理）和專業護士護理（含康復護理）的系統化服務。此外，擁有三甲醫院醫療水平的社區醫院可以讓專家與住戶面對面進行醫療諮詢，達到「小病不出門、健康諮詢在社區」的目的。同時，社區與醫院合作，特設專屬社區的綠色生命通道。
圖片來源：官網 動脈網記者整理
相比於其他的CCRC，合眾優年將客戶定位於中產階層，總費用=①床位費+②服務費+③餐費，收費價格在每月2800-5500左右。
2017年，中國房地產市場的銷售規模達到了13萬億元，這幾乎是行業公認的天花板。大家普遍預期，市場規模還將在這個水平徘徊幾年，之後便會下行。在所有開發商中，最先觸摸到天花板的，是最頭部的企業。最近幾年，大型的地產開發商，都在積極謀求多元化發展，其中對養老產業另眼相加。
目前國內地產公司在養老方面的探索並不像保險類的「專一」，CCRC僅為其一個方面，如目前養老項目做的較大的萬科，目前其在養老方面的探索有三：機構型（偏重高護理）、CCRC型、社區嵌入型。
縱觀以上企業，付費模式大約分為兩類：一類主打會員制；另一類則是一部分銷售、另一部分自己持有對外出租。
親和源作為較早的進入養老領域且目前CCRC項目運營較多的地產商，其對於中國養老服務業最大的影響源自於最先在國內推出了會員卡模式/體系。
親和源以會員制模式為核心，推出「會員理事會」作為社區的常設機構，由老人們通過民主協商推選出的會員代表，與公寓代表共同組成，理事會代表老人反映建議或意願，與服務商協調溝通，也參與養老住區其他運營管理及服務的監管與評估。
此外，親和源的「秘書式」服務、科技助老服務、公益課堂服務也很具特色。譬如，生活秘書、健康秘書、快樂秘書的設置，可以滿足老人的日常需求：
還有「時間銀行」倡導老年義工互助，讓老人實現了由「被贍養」到「自助養老」的轉變；公益課堂則通過組織老人向社會提供朗誦、桌球、口琴、繪畫等培訓，讓老人們切身感受到「公益成就老年價值」。
除了以上特色的項目，為滿足老年人對「醫」的需求，親和源在小區裡開設的醫院、護理院，使得老人獲得「家門口的醫院」服務，一旦有緊急狀況，還有及時送往三甲醫院的綠色通道。
隨著國內養老產業的發展，國內一些養老產業公司也在2010年後相繼投入重資產建設經營CCRC，就其付費模式而言，推行會員制的企業相對較多，且地點多為一線城市。
雙井恭和苑是為數不多的一家市中的CCRC，交通便利，貼近醫療資源和子女親朋。由於位於北京東三環國貿核心區域，寸土寸金，該社區規模不大，由南北兩棟樓組成，佔地13000平方米，共有269個房間。
該社區的目標客戶是60周歲以上的老人，2013年被北京市政府確定為首家「醫養結合」試點養老機構，融合有專業化醫療、個性化護理和社區化生活配套，針對客群包括自理、不自理和失智老人，提供生活照護、營養配餐、保健醫療、康復調理、修身養心等全方位、多維度的照護服務。
既被評為「醫養結合」試點養老機構，則其「醫」是其一大特色：恭和苑醫療中心即雙井第二社區衛生服務中心，提供基本診療、康復醫學、中醫、全科醫學、預防保健等診療項目。聘請北京醫學知名專家，定期出診、查房及康復指導，並惠及周邊社區為住戶建立個人健康檔案，提供全科診療、慢病管理服務，並指導合理用藥提供醫療性護理服務，如靜脈輸液、壓瘡預防、管道護理等。
同時院內設立120急救站，緊急情況可快捷驅車到周邊醫院，如：協和醫院、同仁醫院、朝陽醫院等與北京市知名三甲醫院建立雙向轉診及遠程會診體制，增強院內醫療水平。
另外該院配備專業營養師，對每位住戶進行營養評估，給與營養指導意見並搭配飲食；護理人員也在研究生護士長的帶領下形成了獨特的方法論，快速上手、做事高效、服務貼心。
就目前來看，我國CCRC落地項目已在逐漸發展壯大，落地中國時有些根據此模式衍生出了如：CLRC持續生活退休社區（Continuing Life Retirement Community）,為椿萱茂所用；ACCE（all-inclusive care community for elderly）即「老年需求全覆蓋照料社區」，為愛照護所用；CCHC （ Continuing Care Health Community）持續照護健康社區，為南方太陽城·曦園所用。
其實不管叫什麼名字，養老社區終究要從概念炒作回歸到理性思考，從各種花式概念回歸到老年生活服務載體的本質上來，回歸到老年人的原始需求，即如何讓人生下半場可以有更高質量生活的訴求上。
回歸到養老需求，戳破養老社區的概念泡沫，核心聚焦養老服務，從養老項目的概念賣點階段真正回歸綜合養老服務解決方案的服務運營階段，才是養老社區發展的一條破局之路。
我國在養老社區的龍頭企業基本為地產商、保險商，它們不同於美國的專業養老服務公司，受自身性質的限制性較強。
房地產企業在養老社區項目開發和市場營銷方面具有優勢，但融資相對困難且不善於項目的後期運營；險資的特性與養老產業的匹配度較高，但保險企業在地產開發與項目運營方面經驗相對不足，且受險資關於地產開發的諸多限制，在運營及盈利模式探索方面不夠靈活；而國資類的公司，相對以上兩種資金較少。
因此，不同類型企業之間相互配合，共謀利益，打造一支更強的隊伍是一個破局之道。
美國大力發展記憶護理型社區，完全緊跟日益變化的老齡市場需求、行業趨勢以及醫療技術的發展水平。
目前在中國，阿爾茨海默症患者人數已居世界第一，同時也是全球增長速度最快的國家地區之一，目前人數超過1000萬。因此對阿爾茲海默症患者照料的這塊市場需求遠遠超出目前市場，在現有社區中劃分單獨記憶照護區，配備單獨適應此類人的照料模式，可以說是目前該行業的藍海。
美國養老社區有多層次服務體系，涵蓋多種細分市場，配備醫生、護士、康復師、社工、心理醫生等專業護理團隊，實現「醫養結合」。
美國養老社區涵蓋完整的養老產業鏈，市場競爭充分。投資商、開發商、運營商各盡其責（我國很多時候為一體），在其匹配的模式下各得其所。私募基金、房地產信託投資基金（REITs）等金融工具的發展促進私有資本進入養老社區領域，助力養老產業發展。
藉助國家持續扶持養老服務市場的政策東風，如今新進入養老社區領域的參與者行業背景更加多元化。
大型企業，以自身原有業務為基礎，延伸發育養老闆塊，如前幾日龍湖發布的椿山萬樹項目（請參見動脈網文章《跨界進軍養老產業，龍湖養老品牌椿山萬樹發布》）；小型企業，可以在養老社區產業鏈不同節點上提供專業化服務，選擇網際網路+模式作為入口，如北京易博通科技有限公司，推出的AI居家養老系統（動脈網會後續報導）。
隨著科技的發展，一鍵呼叫、視頻通話等智能設備的應用，看似方便了養老社區對老人的管理，、方便了老人與家人、朋友的溝通，但實則其中有兩層屏幕的隔閡。
因此，面對離家老人，養老社區應該在妥善運用智慧養老模式的前提下，支持更多的人力，如社工、心理諮詢師，幫助老人適應新的生活，定期與老人溝通交流，同時定期與家人溝通，促使老人與家人保持聯繫。