開篇：
按照2019年12月27日國家統計局第15次局常務會議通過的《養老產業統計分類（2020）》的分類方法，可將我國的養老照護服務分為：居家養老照護服務、社區養老照護服務、和機構養老照護服務。而機構養老照護服務中涉及到的養老機構分類包含：
1.養老院、老年福利院、老年公寓、老年養護院、敬老院、光榮院、農村幸福院、養老大院、農村特困人員供養服務機構等養老機構；
2.內設診所、衛生所（室）、醫務室、護理站的養老機構；
3.公辦養老機構及公建民營養老機構；
4失智老年人照護機構。
在養老行業從業者看來，以上分類方法的維度、標準不統一，且略顯概念混亂。
在美國，養老機構行業發展相對成熟，把養老機構分為10種不同的類型，不同類型之間既有共性，也有差異，AgeLifePro認為：通過深度剖析比較不同類型養老機構的核心異同、梳理不同類型養老機構出現的歷史節點、盈利能力，將會對中國目前和未來的養老行業發展提供一些有價值的思考。
圖：國家統計局的《養老產業統計分類（2020）》的分類方法中關於機構養老照護服務的論述
Part1.
美國10種類型養老機構系統梳理
在正式剖析10種類型美國養老機構之前，必須先明確本文所指的養老機構定義是：為老年人提供集中居住和照料等服務的機構。
另外，本文所分析的美國10種類型養老機構是從下圖中選取。圖中實際上有16種類型，是按照護理等級和價格對美國的照護產品（包括10種類型養老機構）進行分類和比較，但由於本文側重於比較不同類型的養老機構，因此排除了作為養老設施的成人日間照料中心（Adult Day Care），以及作為居家照護和醫療機構：居家護理（In Home Senior Care）、個人家庭護理（Personal Home Care）、臨時看護（Respite Care）、重病護理管理（PCM [principle care management] Care）、臨終關懷（Hospice Care）這6種養老照護產品。
圖：依據護理等級和價格來對養老照護產品進行分類
一、正確解讀分類邏輯及方法
在正式介紹美國養老機構的10種類型之前，需要提前說明這種分類方式的正確解讀和使用方法：
該分類方式來自於被華爾街日報（Wall Street Journal）和紐約時報（The New York Times）推薦的老年生活信息和諮詢平臺 —— seniorliving.org。關於這個平臺AgeLifePro團隊曾在【獨家研究｜被紐約時報、華爾街日報報導的「Senior Living」是如何成為美國養老產業的「流量IP」？】一文中有過詳細介紹。
圖：Seniorliving.org的官網首頁
AgeLifePro相信：10種類型基本上可以代表美國養老機構的所有分類。但由於美國養老行業更新較快，這個表只做為行業的分類參考。另外，如果真正地去對某一個項目或者養老機構進行分類，由於項目本身的設計、或者不同人的歸類方式，可能會出現這個分類標準沒有涵蓋到的情況、或者出現有兩個類別疊加的情況。
二、可歸納為「兩大類別」
為了更好地理解10種類型養老機構，seniorliving.org將這10種類型歸類至2大類——退休住房、老年長期護理機構。這兩大類最主要的區別在於是否為住戶提供照護服務。
1、退休住房（Retirement Housing）
涵蓋的養老機構類型：退休社區、老年公寓、居民自治的共享產權社區、活力成人社區
退休住房的主要住戶特徵：
1）自理程度：多數生活自理，但也有部分住戶的自理程度稍微低一些；
2）年齡限制：多為55歲及以上（個別情況也允許滿足年齡限制的老人的未滿55歲的子女或者孫輩共同居住）；有的會要求在62歲及以上；
3）有的允許寵物共同居住。
退休住房的配置：
4）通常不提供照護服務；
5）文娛活動：通常組織各種社交性的文娛活動，包括遊戲、電影、和教堂活動；
6）類似普通公寓或者社區，但由於住戶有年齡限制，因此，這類住房的硬體設施相對於普通公寓或者社區，會多為無障礙設計。
2、老年長期護理機構（Long-Term Senior Care Facilities）
涵蓋的養老機構類型：群居型社區、持續照料退休社區、自理型社區、輔助型社區、護養院、認知症照護機構
老年長期護理機構的主要住戶特徵：
1）自理程度：多數生活不能完全自理，為失能、失智，需要一定程度的日常生活照料，需要長期護理，有的需要醫療護理；
2）年齡限制：多為55歲及以上（個別情況也允許滿足年齡限制的老人的未滿55歲的子女或者孫輩共同居住）；有的會要求在62歲及以上；也有另外一些要求年齡達到65歲及以上；
3）通常不允許養寵物，但有的也允許寵物共同居住。
退休住房的配置：
4）提供生活照料（Care Support）或者醫療護理服務（Medical Care）；
5）文娛活動：通常組織各種社交性的文娛活動，包括遊戲、電影、和教堂活動。
三、概念定義&代表項目
這一個章節將從概念定義、目標客群、區位選擇、收費模式、支付方、硬體配置、服務設置、全美總量、代表項目這九個細分維度去分析美國的10種類型養老機構。
1、退休住房（Retirement Housing）
類型1：退休社區
（Retirement Community）
1）概念定義：
退休社區指：為半退休或者完全退休的老人提供住宿的社區，因此這類社區的硬體設置多為無障礙設計，最大限度實現老人生活自理。主要強調三個主要因素：
安全性
老齡友好型（房屋設置無障礙，以及社區靠近醫院、購物中心、以及餐廳）
社區的感覺
2）目標客群：
年齡限制：大部分住戶必須是老人，年齡通常在55+，有的可允許老人的未滿年齡線的子女或者孫輩一起居住
收入水平：中高收入
健康程度：多數自理、也有半失能（只需少量生活照料幫助）
3）收費模式：月租模式為主，但少數可購買產權
4）支付方：個人
5）硬體配置：健身中心，撞球室，室內/室外遊泳池，網球場，高爾夫球場，安全設施
6）服務設置：
不提供醫療護理服務，有的會提供生活照料服務
提供住房、交通、餐飲、宗教服務等各類社交性的文娛活動
類型2：老年公寓
（Senior Apartment）
1）概念定義：
老年公寓指專門給老年人居住的公寓，包括政府補貼的老年經濟適用房、和個人支付的出租式公寓。這類型的公寓類似於傳統公寓，但相比於其他青年公寓，會更加考慮老人的身心特徵，比如無障礙設計和更安靜的環境等，同時給予住戶一種社區的感覺。
2）目標客群：
3）收費模式：月租模式為主
4）支付方：個人或者政府
5）硬體配置：無障礙設施，電腦中心、公用洗衣房
6）服務設置：
不提供照護服務
提供住房，但多數不提供清潔服務、餐飲、各類社交性的文娛活動
7）全美總量：其中，政府補助的老年經濟適用房約有31，920個居住單元
8）代表項目：Alexander Heights
圖：Alexander Heights的外景
類型3：居民自治的共享產權社區
（Senior Co-op）
1）概念定義：
居民自治的共享產權社區實際上是居民自治、共享產權的社區，通常由非營利組織運營。其居民入住時，通過一次性入股，和其他住戶共享社區的產權，而不只是自己的住房，還包括公共區域。社區事務由社區老人共同決定，所有老年居民享有自治權，有平等權力參與社區事務，並且有責任參與社區事務，為社區的良好運行出力。
2）目標客群：
年齡限制：80%以上的住房房主必須是55+
收入水平：通常為中高收入
健康程度：自理
3）收費模式：一次性房屋購買費+月費
4）支付方：通常是個人
5）硬體配置：健身房、共享廚房、圖書館、洗衣房、工作坊、客房、室內停車室、室外花園
6）服務設置：
不提供照護服務
提供住房、公共區域和家電的維修、駐地經理（Resident managers）、公共區域清潔服務、交通、社交性的文娛活動
7）全美總量：截至2018年，有165個建成，35個在建
8）代表項目：The Village Cooperative
圖：The Village Cooperative官網
類型4：活力成人社區
（Active Senior）
1）概念定義：
活力成人社區是只有生活自理的成年人居住的社區，注重娛樂功能。該類型的社區除了居民年齡限制、老齡友好設施的設計、完備的娛樂功能以外，其餘的與普通社區沒有差別。
2）目標客群：
年齡限制：通常55+
收入水平：高收入
健康程度：自理
3）區位選址：郊區，但也是依據社區的側重服務定位，比如依託某大學
4）收費模式：月租模式或者購買模式
5）支付方：個人
6）硬體配置：高爾夫球場、遊泳池、商場、醫院、教堂、健身房、餐廳等
7）服務設置：
不提供醫療護理服務，但有社區裡或者社區附近有醫院；通常只提供最低等級的生活照料。所以一旦需要更高等級的生活照料或者醫療護理，則需要去其他機構
提供住房、房屋維修、各類社交性的文娛活動等
8）代表項目：美國亞利桑那州的太陽城（Sun City West）
圖：Sun City West
2、老年長期護理機構（Long-Term Senior Care Facilities）
類型5：群居型社區
（Congregational）
1）概念定義：
群居型社區是有相似特徵的老年群體共同生活的老年社區，保障老人儘可能獨立地生活。這類社區強調提供陪伴。群居型社區中的一類是以「住戶信仰同一宗教」來劃分。
2）目標客群：
年齡限制：55+；62+；65+
收入水平：多數有政府提供補貼，面向中低收入群體；若是私人社區，則針對高收入群體
健康程度：多為自理（即使需要坐輪椅，居民也需要能夠在生活上自理）
3）區位選擇：城市為主
4）收費模式：月費模式
5）支付方：個人、教堂、政府
6）硬體配置：
面向低收入群體，配置儘可能簡單
面向高收入群體：電腦中心、室內/室外遊泳池、洗衣房、停車場、餐廳、圖書館、客房等
7）服務設置：
不提供醫療護理服務；不同社區提供不同等級的生活照料，但多數提供最低等級的生活照料
提供住房、用餐、房屋清潔服務、交通、社交性的文娛活動；對於宗教型的群居型社區的主要特點是提供宗教服務
8）代表項目：The Buddhist Home
圖：The Buddhist Home
類型6：持續照料退休社區
（Continuing Care Retirement Communities，縮寫CCRC）
1）概念定義：
持續照料退休社區通常必須涵蓋三個持續護理等級的分區：
必須：自理單元（Independent Living，完全自理的老人居住）
必須：輔助單元 (Assisted Living，半失能的老人居住)
必須：護理單元（Skilled Nursing，完全失能的老人居住）
可選擇：記憶護理單元（Memory Care，失智老人）
該類社區注重：保障老人從入住到去世的所有階段的生活、娛樂、和醫療護理上的不同需求。確保雖然隨著年齡增長，老人的自理能力下降，但是老人無需因為護理需求的變動而改變居住的社區，相反，由於一個社區裡的不同單元涵蓋三種不同等級的護理，老人可以從入住到死亡都可以在同一個社區裡居住，僅僅需要移動至不同單元接受不同等級的護理服務。
2）目標客群：
年齡限制：55+
收入水平：高收入
健康程度：自理、半失能、完全失能、失智
3）區位選址：城市為主，要利用城市周圍便利的設施和資源
4）收費模式：
會員模式：高入門費+低月租
月費模式：低押金+高月租
5）支付方：個人
6）硬體配置：醫療設施、圖書館、室內遊泳池、公共餐廳、咖啡廳、水療和美發廳、健身房、畫廊、電影院、撞球室、電腦中心、停車場等。
7）服務設置：
提供全護理等級的照護服務（包括生活照料和醫療護理）
提供住房、24小時在崗員工、交通、各類社交性的文娛活動、房屋清潔服務、體檢、餐飲和客房服務、健身（包括私教）、公寓維護、外出郊遊等
8）全美總量：至2016年，有2000+（數據來源：Ziegler)
9）代表項目：The Watermark at 3030 Park
圖：The Watermark at 3030 Park項目的官網首頁
類型7：自理型社區
（Independent Living）
1）概念定義：
自理型社區是為自理的老年住戶提供生活文娛等便利設施的無障礙式社區，其保證了住戶的獨立自主、隱私、和生活的幸福愉悅。
2）目標客群：
年齡限制：55+
收入水平：中、高端收入均有
健康程度：自理
3）區位選址：城裡、郊區都有（市區的月費高）
4）收費模式：月費模式、或者會員模式
5）支付方：個人
6）硬體配置：公共娛樂設施、會議室、社區花園、健身房、洗衣房、美發廳、餐廳
7）服務設置：
提供最低等級的就地照護服務，即：不提供日常生活照料，也很少提供藥物管理和其他醫療護理的支持
提供住房、餐飲、社交性的文娛活動、交通、安保、公寓維護
8）全美總量：截至2016年，有4060+自理型社區
9）代表項目：Brookdale South Bay
圖：Brookdale South Bay
類型8：輔助型社區
（Assisted Living）
1）概念定義：
輔助型社區為失能的住戶（不一定是老年人）提供生活文娛等便利設施，以及個人日常生活照料（包括助浴、洗衣等），保證住戶能夠最大限度地保持獨立自主、隱私、和生活幸福愉悅。
2）目標客群：
年齡：各年齡層的人都可，但82%的住戶年齡在75+。而且州立法明確建議專門的老年輔助型社區的年齡標準，通常在55+，62+，65+
收入水平：中、高收入人群均可
健康程度：半失能（大部分生活層面可自理，但小部分生活層面需要幫忙）
3）區位選址：82.5%在城市及周邊服務區（metropolitan areas），但近郊、遠郊都有（城裡的價格由於房價原因，月費高於郊區）
4）收費模式：少額押金+月費
5）支付方：個人、政府、商業長期護理險、軍人福利
6）硬體配置：遊戲房、娛樂設施、私人餐廳、圖書館、電腦中心、美容理髮店
7）服務設置：
提供中等水平的生活照料服務（護理等級處在自理型社區和護養院之間，包括日常生活照料，也就是助餐、助浴、助穿衣、用藥管理和交通），提供醫療護理的支持和藥物管理，有的提供認知症護理
提供住房、餐飲、房屋清潔服務、24小時安保、洗衣、社交性的文娛活動
8）全美總量：2016年為止，約有約28,900個社區
9）代表項目：Sunrise Senior Living
圖：Sunrise Senior Living
類型9：護養院
（Nursing Home）
1）概念定義：
護養院為失能住戶（不一定是老年人）全天候提供最高級別的護理，保障住戶的生命質量。
2）目標客群：
年齡限制：任何年齡段在某一時刻都可在護養院獲得需要的專業護理，但是大多數護養院對住戶有年齡限制，在55+；62+；或者65+
收入水平：中、高收入水平均可
健康程度：失能
3）區位選址：71.5%在城裡及周邊服務區（metropolitan areas）
4）收費模式：月費模式
5）付費方：個人、政府、軍人福利、商業長期護理保險
6）硬體配置：遊戲房、娛樂廳、圖書館、閱讀室、美容美髮廳、教堂
7）服務設置：
提供最高等級的照護服務：24小時的醫療護理服務、康復服務、日常生活照料
提供住房、房屋清潔服務、社交性的文娛活動、餐飲、洗衣
8）全美總量：2016年，15,600個社區
9）代表項目：Five Star Senior Living 在德克薩斯州達拉斯的社區：The Forum at Park Lane
圖：The Forum at Park Lane 的官網
類型10：認知症照護機構
（Dementia/Alzheimer's Care）
1）概念定義：
認知症照護機構是為患有認知症的人提供護理的機構。由於認知症老人容易走失，所以認知症照護機構通常要求更高的安全性；也由於認知症症狀的特殊性（容易暴躁），也就要求護理人員需要經過特殊的認知症相關培訓，以應對老人的情緒失常。
2）目標客群：
收入水平：多數為高收入，但也有少部分面向中低收入
健康程度：失智
3）收費模式：月費模式/會員模式
4）支付方：多數為個人、少數政府、軍人福利、商業長期護理險
5）硬體配置：餐廳、活動室、適合於認知症的建築布局和內部裝飾
6）服務設置：
專門受過認知症培訓的人士對住戶進行專業照護（包括日常生活照料），有24小時在崗人員
飲食、洗衣、房屋清潔服務、促進社交和緩解認知症進程的文娛項目、美容理髮
7）代表項目：Newport Mesa Memory Care Community
圖：美國認知症照護專業機構Silverado品牌的認知症照護社區之一：Newport Mesa Memory Care Community
Part2.
10個維度深度剖析不同類型養老機構
上文對每個機構進行單獨論述，下文將繼續從六大方面的十個維度對美國的10種類型的養老機構進行對比分析：
核心特點
護理服務：客戶群體的健康程度、提供照護服務的等級
盈利情況：目標客戶收入水平、支付方、收費模式、盈利能力
全美總量
單個機構規模
歷史的出現階段
需要特別說明的是：並不是每個類型的機構的每一個維度都能找到具體數據，因此表格中有些數據會有缺失。
維度一：每個機構最核心的特點
為了讓大家更快記住不同機構，第一個維度就是每個機構最核心的特點，一般用這個特點就可以很容易將該類機構和其他類型的機構區分開。
從「每個機構的核心特點「可以看出：
1）在美國，養老機構的劃分標準多是以提供照護服務的等級進行劃分的 —— 」自理型社區「、」輔助型社區「、」護養院「、」認知症照護機構「、到「持續照料退休社區」的照護服務等級依此提高；
2）而「退休社區」、「老年公寓」、「居民自治的共享產權社區」、和「活力成人社區」的照護服務等級是最低的，要想區分這五種機構，就得依靠「目標客群」的特徵，比如是否是退休居民？「、「目標客群是否為低收入群體？」、「客群是否共享產權？」等來進行劃分。
維度二：目標客群的健康程度
由「目標客群的健康程度」這一維度，可以看出：
1）能「自理」的客戶擁有更多的選擇權；
2）持續照料退休社區可以服務的客戶類型更多，涵蓋自理、失能、失智。
維度三：提供照護服務的等級
單獨從「提供照護服務的等級」這一維度中，可以看出：
3）「持續照料退休社區」和「認知症照護機構」這兩類養老機構提供的照護服務等級更加多樣，且更高；
4）「退休社區「、」老年公寓「、」居民自治的共享產權社區「、」活力成人社區「、」自理型社區「這五類養老機構提供的護理等級最低，也就是不提供照護服務。
通過對比第二維度「目標客群的健康程度」和第三維度「提供照護服務的等級「可以看出，當養老機構面向群體的健康程度越差的時候，其需要提供的護理水平越高。也就是說：護理等級是需要和目標客群的實際健康狀況相對應的。
維度四：目標客群的收入水平
由「目標客戶群的收入水平「這一維度，再綜合維度三」 提供照護服務的等級「可以得出以下結論：
1）高收入的客群的選擇權更多。因此，對於面向高收入的老年群體的老年機構市場需要更加細分，以滿足高收入群體中，不同亞群體的需求；
2）通常來說護理等級越高，那麼所需支付費用越高，因此該類養老機構面向客戶多為高收入群體，比如認知症照護機構；
3）如果機構裡所含有的文娛活動或者用於娛樂的硬體設施越多，那麼所需支付的費用越高，面向群體也多為高收入群體，比如活力成人社區。
維度五：支付方
由「支付方「這一維度，可以很清晰地看出：
1）10種類型養老機構都支持個人支付；
2）結合維度四「目標客群的收入水平「得出：政府作為兜底角色，為低收入老年群體的住房項目都會提供政府補貼；
3）對於護理等級越高的機構，所支持的支付方越多，比如輔助型社區、護養院、和認知症照護機構。
維度六：收費模式
對於「收費模式「這一維度，可以看出：
1）對於面向「高收入群體「的養老機構，比如活力成人社區、持續照料退休社區、自理型社區、認知症社區的收費模式更加多樣；
2）一般面向「低收入群體「的養老機構，以」月費模式「為主，比如老年公寓、群居型社區。
維度七：盈利能力
由「盈利能力「這一維度，再結合」護理等級「和」目標客群的收入水平「，可以得出：
1）面向「低收入群體「的養老機構盈利水平較底，比如老年公寓；
2）面向「高收入群體「，且相對」自理「的養老機構的盈利水平較高，比如」自理型社區「；
3）雖然「護養院「和」認知症照護機構「面向的群體多為」高收入群體「，但是由於目標客群的」健康程度「較低，在照護服務中的成本也較高，所以盈利水平比較低，比如護養院和認知症照護機構。
維度八：全美總量
由「全美社區總量「這一維度中，可以看出輔助型社區和護養院的總量在全美最高，分別達28,900個和15,600個，但是需要特別注意的是：」輔助型社區「和」護養院「的面向客群不全是65歲及以上的老年人，其中在2016年，」輔助型社區「和」護養院「中的65歲及以上的人群佔比分別是93.4%和83.5%。
維度九：單個機構規模
從「單個機構規模「來看，認知症照護機構和輔助型社區的規模較小。但是輔助型社區的單個機構的床位雖然平均在33床，但範圍一般在4-518床之間，其中8%的輔助型社區的床位是100+張，32%是26-100張，15%是11-25張，46%是4-10張。
維度十：出現階段
從「出現階段「這一維度，可以看出：
1）基本上對於」失智「、」失能「群體的機構在19世紀中晚期就已經出現早期的雛形，這是因為這類群體通常是貧困群體，慈善機構和政府是需要對這類群體進行照護，所以這類養老機構（包括」認知症照護機構「、」輔助型社區「和」護養院「）的早期雛形出現較早（關於美國養老機構的出現歷程及原因，AgeLifePro在【獨家研究 I以史為鏡：美國養老產業「244年的風雨發展史」（上篇）】一文中有詳盡解釋）；
2）對於針對「高收入群體「的養老機構出現較晚，大多出現在20世紀50年代；
3）基本上，美國的現代養老機構的雛形在20世紀50年代已經全部出現。
Part3.
美國10種類型養老機構對中國養老產業未來發展的啟示
在美國，根據不同定位，養老機構可劃分為10種類型，這與目前中國略顯粗放和混亂的分類方式截然不同，這些不同類型的養老機構構成了一個完整的養老服務鏈條——服務客群從完全自理到完全失能，從低收入群體到高收入群體，從餐飲、娛樂、保潔、到醫療，從政府、慈善機構到市場——從多維度、多方式滿足不同客戶群體的需求，給予客戶多樣的養老機構選擇。
在未來，當中國的養老市場進一步細分，養老機構也必將進一步細分，以構成完整的養老服務鏈條，滿足多樣化老年群體的需求。
同時，在中國的政策和市場環境下，我們認為最具有投資價值的養老機構類型有：自理型社區和輔助型社區，放眼未來，這兩種社區類型，則會成為下一個階段的主角（AgeLifePro在【獨家研究 | 美國養老：如何從高度發達的美國養老產業背後洞悉中國養老產業未來發展機會（上篇）】一文中得出同樣的結論）。
但是，考慮到整個養老服務鏈條的完整性，中國的養老企業不應該僅僅做回報率更高的產品類型，不同類型的養老機構都有其多維度的價值與貢獻。比如說：雖然護養院的投資回報率低，但是由於失能的群體有較大的基數，所以護養院的需求是剛需。雖然護養院的投資回報率低，但是政府會提供財務支持。另外，對於低收入群體的養老機構，雖然投資回報率不高，但是其作為兜底的機構是必然存在它的社會價值，是受政府財政補貼的。
另外，美國養老機構可以接受多樣化的支付方——個人、政府、商業長期護理險、軍人福利等，如此一來，便可以擴大其服務客群的範圍（不僅有高收入群體，也有部分中低收入的群體），實現多渠道盈利。因此，在未來，對於中國的養老機構的發展，可以嘗試著擴大支付方的範圍，增加盈利的可能性。
對標美國養老機構的演變過程，可以看出政府和慈善機構是早期起主要推動力的角色，解決社會底層的養老問題；隨著社會的進步、人們消費水平的提高、市場的逐漸成熟，為富裕階層提供養老服務的產品也開始逐漸出現，市場成為主要的推動力，但是也離不開政府的政策支持。
因此，中國的養老機構要想實現完整的養老服務鏈條，僅僅靠市場和企業是不足以實現良性的發展，還需要靠政府和慈善的力量完成市場做不到的養老服務鏈條中的福利部分，比如面向低收入群體和失能群體的養老機構。