北京買房:專家幫你理清思路,購房者請參考11

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的「專家」，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

免費諮詢，請關注「章哥說買房」微信公眾號，有房產相關問題可以向我提問。

提問1：

章哥您好，手頭有現金100萬，我老公是北京戶口，我和老公2006年自購管莊京通苑房產80平，2013年置換同小區147平改善型住房，2008年和2018年分別在河北燕郊和房山長陽購置兩套房產，長陽為商住，當時買了為投資，實際沒啥增值。今年有了小寶寶，加上倆人都在亦莊開發區上班，想把商住出手，京通苑房產做抵押貸置換現金，在亦莊或者朝陽購置一套住宅，兼顧學區和保值價值，一直看您比較推薦常營板塊和亦莊板塊，所以想諮詢您：

1、這種投資方式（抵押貸）是否合理？

2、亦莊板塊有哪裡值得購買，比如定海園，次渠這樣的回遷房能買嗎？還是其他的住宅商品房？ 

3、朝陽的學區就是朝外和陳經綸，您也說教改發展很快，我們打算孩子幼兒園和小學在京通苑配套的小學上（二外附小），但二外附中（原建材院中學）特別差，但考慮到那是12年之後的事，所以也比較糾結要不要現在就買。 

4、老公雖是北京戶口，但我們都沒有首套資格了，如果在亦莊買房，通州的還不能買，只能買屬於大興的部分，實在是不知道有啥地方可以考慮。

以上希望您幫忙看看，給些建議，麻煩您啦，謝謝！

回答1：

1、 抵押貸適合二套資格，收入高但首付較少的家庭。現在銀行額度高，相對辦理容易，利率也低於二套商貸，期限最長20年，抵押率60%，費用1%左右。

2、 回遷房可以買，這與商品房小區稍有不同，價格差定型的更快，一般入住兩年就夠了。所以回遷房小區雖然在物業和社區環境上一般比商品房小區弱點兒，但保值升值是基本一致的。是否買商品房就看自己的居住要求了，商品房小區的體驗一般好一些，價格也高一些。

3、 學區房沒必要準備的太早。尤其在朝陽，朝外和陳經綸的學校雖然很好，但學位沒有東西海那麼緊張。而且至少現在還是單校劃片，也沒聽說有落戶年限的要求，那提前兩年準備都不算晚。

我前幾天算了下朝外的學區房，臥龍小區和風林綠洲什麼的，除了慧忠裡的小戶型溢價高些，其他的都一般。所以這就看你買的情況了，買個戶型稍大的也可以，在持有期間也並不吃什麼虧。

4、 亦莊最穩妥的就是核心區，房子也好選。沒太新的也沒太舊的，十多年房齡的居多。像博大公園附近的就都挺好，年頭不短了但品質不錯，從開盤就是大興的明星樓盤。如鬱金香舍、格林小鎮、上海沙龍等等，居住和保值合適。當年雖有溢價，但也早就被時間給抹平了。

亦莊的教育發展也很快，好像都沒幾年的時間就號稱南城第一了。前幾年我都不知道亦莊有什麼學校，今年兩所中學都進入北京高考前50名了。雖然比朝陽還差的比較遠，但這進步速度也夠快的。

5、 其他我沒什麼建議，從來也不勸人賣房，但也從不看好燕郊和商住類產品。我在燕郊參與過項目，公寓幹的就更多了，對這些產品沒什麼好印象，就是開發商割韭菜的工具。

6、 總之，我沒看出你們的月供能力。如果月供能力強，那在抵押房產後可以再抵押，直接購入朝外的學區房，戶型大些的溢價倒少，也適合居住。否則可以先在亦莊買房，過些年看情況再準備學區房。僅供參考。

提問2：

章哥你好，我看了一套豐臺熙悅天寰的138平的房子，要850萬。洋房，一梯一戶，居住條件，容積率1.1等都不錯。說未來北邊中直機關入住，還有中關村西區等。想請您給分析一下，未來那邊的升值空間咋樣。另外就是我必須要賣掉東城沙子口華龍美晟的一套兩居才能支付，尚有貸款未還清！不知道這種置換合不合適！

回答2：

1、 看樣子這是要長期自住的，那這種情況主要屬於消費，和投資的關係不是很大。所以也不必太在乎升值，將來升值多更好，升值少也不影響居住。

房子是用來住的，賺錢是用來更好的生活的，這種郊區高端住宅本來就是消費品，不屬於純投資品。投資升值只是附屬，可遇而不可求。

2、 開發商或售樓員講的遠期利好，信不信意義不大。就算是中直機關入駐又能怎樣？他們能團購這裡的房子？還是說公務員們一來，周邊的商場酒樓夜總會就會開業，高端商業就會發展起來，他們敢嗎？有這麼傻嗎？

中關村西區，傳聞太多，我也不知道該信哪個。反正產業區的發展是一個很漫長的過程，一般都是十年起步的。哪怕是麗澤商務區，至今都建設了12年了，也不過是剛剛開始運行，對周邊的房價沒起到什麼影響。中關村門頭溝園區都運作了20多年了，對房價有幫助嗎？亦莊都發展到如此規模了，房價反正還沒熙悅天寰高呢。

總之，開發商的話可信可不信。也沒必要關注這些，只要是樓盤的品質好就可以了，畢竟居住體驗才是第一位的。

3、 未來升值可以參照一下南邊的中體奧園一期，現在價格4萬左右，當年均價5000開盤，等同於北京均價。15年了，現在北京均價6萬出頭，比這裡略高一些。

現在熙悅天寰的房子也是6萬出頭，和北京均價一致。那十多年後可能也就是比北京平均漲幅稍微低些吧，差不了太多。

總之，你這種置換是自住型為主的，不必太多考慮投資升值方面，只要自己喜歡就算是值。這就相當於家裡裝修，是為了更好生活的消費，沒必要算的那麼細。至於賣房置換當然合適，房子本來就是用來住的，為了提升居住體驗是應該的，所以不必糾結。僅供參考。

提問3：

章老師好，我和愛人都是40多的年紀，有存款250萬，年收入50萬左右。單位在亦莊核心區，在馬駒橋樣本小區有套134平的房子，估約450萬左右，四樓無電梯，無房貸，我想賣掉到亦莊核心區換套離單位近點的。核心區也沒想好哪個小區（希望章老師可以推薦），但差不多面積的房價至少600-750萬吧。我們開銷需要20-30萬/年，能存下來的也就20-30萬。所以我們一直在猶豫要不要換？想讓老師看看是否有必要換？

房子無電梯，再年齡大了以後不方便，但現小區也在張羅裝電梯，但張羅畢竟沒譜。因為我們車牌是津牌，而進京證每年只能辦12次，上下班比較麻煩，換到莊裡也就圖環境好點，走路可以上下班，畢竟馬橋屬於城鄉結合部。另外北京的公積金沒用過，現在取著公積金（天津房貸款買後可以提取）是否可以用公積金貸款？無京戶口，京房屬於已還完房貸的。

回答3：

1、 BDA樣本，當年馬駒橋的網紅盤。也不怎麼改了個這怪名字，原來的亦雨林居挺好聽的。這裡好像是2005初開盤，媒體報導是遭到瘋搶，所以那會兒我們幾個同事特意跑過來看盤。現在是沒這精神頭了。當時是開盤價4000左右，亦莊核心區均價5000多。那時至今日，樣本大概3萬多吧，大戶型才2萬多，而亦莊核心區5萬多。

所以說，樣本在十多年裡，從投資角度看是跑輸了大盤。也不光是這裡，馬駒橋的項目都差不多，六環內外都一樣。

2、 這種價格差率一旦形成就很難改變，那馬駒橋在未來的一段時間內，落後於大盤漲幅的可能性還比較大。除非是地鐵開通，再建成個好學校，商業配套完善，那有可能趕上大盤走勢。

所以，從投資角度講，我建議是置換。雖然會有5%的成本，但和漲幅比起來，應該能被覆蓋。

3、 公積金可以用，但二套資格只能是60萬。如果是只用公積金的話建議就算了，和耽誤的砍價，多交的稅費中介費，以及花費的時間精力相比，不太划算。甚至說，二套資格的貸款都要好好算一下，五環外最多才150萬，看看是否合適。

4、 換到哪個小區？這就看你們的喜好了。亦莊核心區的房子不難選，沒新的也沒太舊的，升值幅度基本一致，除了商住都相對平均。所以只要根據上班方便程度即可，選社區規模大些，物業較好的就行。

總之，從投資角度講，我建議是換到核心區。只是貸款的問題要讓當地中介根據具體房源算算帳，看怎麼安排划算。僅供參考。

提問4：

章哥，計劃賣了成都的房在北京買房，能湊首付250萬左右。目前居住在海澱單位公房，孩子已經在海澱上小學，所以不考慮自住和學區，主要是為孩子今後首次置業考慮（估計20年後），兼顧投資增值，好出租，短期內不置換。請問：

1、老破小能考慮嗎？如果可以，哪個區域比較合適？

2、如果考慮2005年以後的房子，朝陽區東五環外、海澱北部新區、豐臺區，哪個區域比較合適？

3、成都首套房貸了款，在北京買房算二套嗎？如果是二套，商貸能貸款多少？房子總價不能超過多少？

回答4：

1、 老破小可以考慮。本來就是最保值的房子，很多老房本身價值都快歸零了，價格中所體現的大部分都是周邊配套的價值。只要地段的價值不降低，老房的價值就永遠存在。

朝陽的團結湖一帶就行。這裡的老公房從2000年上市起，就一直跟隨北京大盤，20年來從來沒被甩下過，幾乎是最穩妥的板塊。

只不過老房的流動性差一些，貸款限制多，出手的時候時間會長。

2、 2005年後的房子。首選朝陽、次選豐臺，北部新區的規劃太大，我也說不好。朝陽豐臺都沒什麼學區溢價，居住的性價比高，風險更低。朝陽五環外的東壩、北苑、常營都可以。豐臺的草橋、豐科園、麗澤也都挺好。

3、 只要在全國範圍內有過貸款記錄，在北京就是二套資格，這個最好查一下徵信。二套貸款五環內最多187萬，五六環之間150萬。總價沒限制，只是限制商貸比例，最多40%。

以首付250萬計算，如果用商貸，那最多能買400萬左右的。如果用抵押貸，能買到500萬出頭的。

4、 不過現在就做20年之後的準備有點兒早。以北京的這種發展速度，十年之後都說不好什麼樣兒，20年遠了點。還是以十年期為目標吧。以400萬的總價，在朝陽五環外相對合適，好租好賣，租金收益率也不低。僅供參考。

提問5：

章哥，我母親名下一套央產房，母親和我們及1歲寶寶生活在此房中。我奶奶名下一套央產房，奶奶在養老院生活，奶奶房子已寫入遺囑，百年之後由我繼承。以上兩套房子距離很近都在二裡莊附近，學區也相同。我們夫妻倆名下一套昌平城區房產，目前出租中。我在太陽宮上班，我愛人在學院橋上班。孩子需要活動空間，考慮想換個大點的房子，因為以後孩子上學肯定回二裡莊，所以置換目標是位置便利的性價比高的房子（不用考慮學區房）。目前打算賣掉我母親名下和我夫妻名下昌平房產，然後用我母親名全款購入望京一套。我這計劃是否合理？還有其他位置推薦嗎？目的是保值增值。因為央產房只能賣本單位職工，所以價格比周邊每平低1-1.5萬，置換預算900萬左右，有何小區推薦嗎？望京嘉潤花園小區怎麼樣？麻煩您解答一下，謝謝。

回答5：

1、 方案合理。

學區房有一套就夠，沒必要兩套。而且東西海學區房在持有期間的租金收益遠低於其它區，並不划算。從升值角度講，很多人都認為學區房的保值性強，漲幅高，其實都是中介和媒體故意放大的。實際上大多數學區房都是平均漲幅，超過望京的都不多，不少甚至大幅跑輸大盤。所以，置換到望京是合適的。

2、 除瞭望京，我認為東壩也合適，也板塊內的品質小區為主。這些年東壩因為不同地鐵，配套建設的也慢，所以有些被耽誤。可就是在這種情況下，兩個超級大盤照樣沒有被大盤甩下，只能說是其價值得到了市場認可。

在東壩現在地鐵也快通了，又有了產業區的概念，那之後板塊走強，超過大盤的可能性更大。建議看看首開常青藤和奧園，我是一直看好這兩個小區。

3、 嘉潤花園？為什麼看上這裡，覺得價格低，性價比高？

我是一直有個建議，投資某個樓盤，最好別光看現在的價格是否合適，最好結合歷史來綜合考慮。看看其價格走勢或許能做出更合理的判斷。

當然，同一個現象，每個人都有自己的解釋和預期。就像北京房價6萬一平，鶴崗幾萬一套。有人認為北京還會繼續發展，鶴崗未來也不會怎樣。但也有人認為鶴崗是窪地，北京價格太貴，不可能再上漲，而鶴崗隨便漲個幾十倍都不算高。這沒有標準，就看自己怎麼認為了。

嘉潤花園是望京的早期項目，內銷公寓，規模也不算大，就那四棟塔樓。當年比望京西園（那會兒的A4A5區）什麼的可牛多了。當時A4開盤價3800，嘉潤花園5500。那可是20年前，差價1700塊，很多人的工資都不到這個數。

今天再看，嘉潤均價不到6萬吧，西園三區比這還高個幾千塊錢，為什麼？再看看寶星園，當年同期開盤，5200，現在7萬多。

歷史走勢不能完全說明未來，但也代表了一部分購房人的追求與喜好。商品價格是由供需關係決定的，想買的人越多，價格才越高。那如果是漲幅沒跟上大盤，只能說是購買人群相對較少。

4、 總之，你的方案沒問題，投資望京也很對。但最好別看重價格，還是以「價值投資」為主比較好。比如橄欖城、北京香頌、知語城一類，至少從歷史角度看，從未跑輸過大盤。僅供參考。

提問6：

章哥您好，剛需，預算在900萬內，我想問一下望京區域相對好一點的小區，我們看了季景沁園、橄欖城、大西洋城，目前覺得季景沁園和橄欖城還不錯，但是橄欖城價格有點貴，季景周邊似乎也沒有什麼學校。現在比較糾結，想問問望京這邊哪個小區可作為選擇？我們現在還沒有孩子，不知道是否要考慮學區的問題。想看看交通方便，小區環境能好點的兩居。之前看過亦莊，但是覺得亦莊有點遠，奧森附近也看了下，萬科星園有點老，世茂奧林房子裡面浪費的面積好像大了點。想聽聽您的建議，謝謝。

回答6：

1、 我建議還是橄欖城。

2、 首先說既然還沒孩子，現在準備學區早了點兒。尤其是在朝陽區，好學校雖然不少，但學位沒東西海那麼緊張。也就沒聽說過有落戶年限的限制，準備早了也意義不大。

而且，朝陽的教育水平發展很快，望京更是快。20年前這裡根本沒學區，還是出不來進不去的臥城呢，而海澱都已經是教育地產了。哪怕是十年前，甭說望京，連整個朝陽還都說是有學校無學區呢。

可僅僅幾年，朝陽的進步多塊，望京的進步更快。經濟基礎決定教育水平，很有道理。望京是創造財富的產業區，教育是留住人才的重要手段。

所以，望京的房子都帶學區，也沒什麼溢價，只是現在沒必要考慮一步到位。除非是朝陽和望京都停止發展，眼看著其他區超越，否則過幾年肯定會有更多更好的選擇。

3、 橄欖城是有點兒貴，但這也要問為什麼啊？商品價格是由供需關係決定的，就因為想買的人多才貴。二手房不是新房，沒什麼合理不合理的價格。這就是買賣雙方用巨額的真金白銀給試探出的價格，完全體現了市場供需關係。

融科是聯想的地產企業，柳傳志打造的。當年做完紫金長安，原班人馬就來開發的橄欖城。紫金長安什麼市場地位誰都看得見，就算是由學區加持，那品質也是有目共睹的。

橄欖城也一樣，能掏出幾百上千萬買房的都很謹慎，比普通剛要要謹慎的多。所以，在自己不好判斷市場價值的時候，參考下歷史走勢，應該能提供一些幫助。

這裡2005年底開盤，均價7000，超過北京均價15%吧。那到了今天再看，橄欖城10萬，北京均價6萬出頭，超出了至少30%多。這種漲幅在望京也不多，能大幅超過大盤的沒幾個。老有人說這種盤是炒作，反正我是沒見過能連續炒上15年的，哪有那麼大的火力啊？

4、 總之，我建議是橄欖城，自住投資都合適，學區是清華附，也是好學校。總之各方面都合適，僅供參考。

提問7：

章哥，本人在西單附近工作，想改善居住環境，換房總價考慮不超過920萬，因為丁克，不考慮學區。我看了西三環的中海雅園840萬左右的兩居室，富力城C和D區900萬左右的兩居，CBD總部公寓的兩居840萬，還有山水文園的兩居大概910萬左右，以及三元橋UHN國際村複式和金星園兩室一廳，最後是國瑞城東區兩居室。從自住兼保值，希望居住環境好一點，交通便利，這幾個社區實在是不知道怎麼選了，麻煩您給我指點一下不勝感激！！

回答7：

1、 既然不考慮學區，那就沒必要是海澱了。海澱全區都有學區溢價，只不過是多少問題。紫竹橋雖然溢價不算高，那10%還是應該有的。可以算算中海雅園的租售比，我估計至少在800多。而且都是塔樓，雖然戶型偏大，那也不太好選吧。不建議。

東城也一樣，國瑞城也是學區房，沒必要。

總之，除非是非常喜歡紫竹橋或花市的地段，以及喜歡這兩個小區。否則從居住的性價比，以及投資角度來說，學區房都不太合適。

2、 雙井地區首選富力城，從拿地起就是明星樓盤，一直是板塊標杆。自住就不說了，從投資角度講從來沒有跑輸大盤，這在雙井地區並不多見。

CBD沒什麼毛病，在老公寓裡算是維護的不錯的，金隅的盤。只是和富力城比稍弱了一些，這種老公寓的租戶都多，歷史原因造成，不是太合適。

山水文園這就純粹看個人喜好了，沒什麼建議。老闆這幾年是麻煩事兒比較多，只要不影響到物業水平就行。這我還真不清楚，諮詢一下為好。

3、 茂華和金星園也算是人朝的學區房，只是溢價不高。相對也可以看看鳳凰城，性價比更高些。

4、 我也不知道該怎麼選了，怎麼選都不可能十全十美。你這種全城選房本來就是費時費力的，最後選錯而後悔的概率比較大。

買房子，常規做法就是明確標準與需求，然後先選板塊，再選地段，之後選小區，最後選樓棟與戶型。

而像你這種買房，沒有明確的標準，也沒有方向。那如果我建議再去亞運村、奧園、東壩、朝青、望京都看看呢，都有不錯的小區。去是不去？後天再有人說要不去看看郊區別墅吧，性價比更好，去不去？

最終什麼時候選定？或是永遠選不定，或是精疲力竭實在看不動的時候。那人在精力充沛頭腦清晰的時候，做的決定都未必是對的，何況在身心疲憊心情煩躁時候做的決定呢？所以選錯而後悔的概率很大。

總之，我建議先明確自己的需求。既然是不需要學位，那就索性拋棄學區房，不必再糾結。然後再按照交通選好板塊，之後再看小區。否則這樣選下去，時間會越拖越久。而今年的房產形勢，未必能給那麼多的時間讓你猶豫。僅供參考。

提問8：

章哥好，向您請教，給支個招。孩子22年上小學，目前西城展覽路學區一套學區房，價值800萬（貸款350萬），且居住環境非常差等於0，海澱區二環邊上一套房子價值850萬（貸款280萬），環境尚可但是上學上班並不方便。我們計劃是還去西城上學，但是不知道就現有模式，住其中一套好還是兩個貸款的房子都賣了再周邊買一套好，又或是在學習附近租一套，可以接受貸款，現在存款沒有，普通職工，剛夠還房貸。

回答8：

1、 我建議是租房。

2、 學區房本來就沒必要買大的，換租才是常規的模式。假設賣掉兩套房。兩套房現在總值1600萬，就算購買的時候是1000萬，那也繳納了至少50萬的稅費和中介費。現在賣掉置換，那之前的這50萬就算是白扔了。

假定再買一套價值1600萬，稅費+中介還是5%，80萬。那用完學位之後呢，是否賣掉？如果賣掉，這80萬又算是白扔了。兩次就是130萬，折合到每年是不是太高了？租金都差不多夠了吧？所以沒必要折騰置換。

3、 建議就是把房租出去，然後換租到學校附近，這樣最划算。而且，在學位用完之後，都不建議再保留這學區房。持有期間的租金收益肯定低於其他區的非學區，像展覽路一般要低30%左右。

那也就是說，如果把800萬買在朝陽或豐臺等地，每月租金收益1萬多，拿著這筆錢，能在學校附近租到價值千萬以上的房子。就算置換有成本，一般7/8年也就都回本了，還是在不計租金漲幅的情況下。

4、 總之，我是建議租房，更划算一些。僅供參考。

提問9：

章哥您好！我是北京戶口，離異帶孩，孩子3歲，我每月穩定性收入2萬多，現手頭有200萬可用。我在朝陽區北苑有一套市值400萬左右的房子（還有30多萬公積金貸款在還中），該房居住適宜暫不想置換，但周邊實在沒有好學校，考慮孩子上學想再買一小套學區房，主要目的是學區+保值。我的問題是：

1、如果在海澱或西城，不考慮居住（一室即可）但能讓孩子入讀相對好點的學校，是否有合適的小區推薦？10年以後再轉手出去還能否保值？

2、以我的情況可選總價大約多少的房子？首付、貸款或抵押貸的比例是多少？

回答9：

1、 以2萬收入，假定1萬作為月供的話，那可支撐20年期貸款160萬（抵押貸）。加現金200，留出20萬稅費備用金，能買到340萬的房子。

2、 海澱不太好辦，這種房除非的帶學區的公寓能買到，但升值率實在不好說，風險大。建議在西城，以300多萬來說，可以在廣外的榮豐2008買到最小的開間，一般320不到。這裡能基本確保進入北京小學天寧寺校區，在西城算是一般。初中的話現在是廣內派位。

榮豐的學區在西城屬於一般，最大的優勢就是總價低，獲得西城學籍。這裡的保值到不用擔心，就因為戶型小，能確保學位，所以非常的搶手，換手率極高，在學區房中的升值率算是最高的。

不過這裡的居住條件一般，畢竟太小了，才20㎡，所以一般都得租出去，然後另租房居住。

3、 抵押貸最高可做到60%，像你有200萬資金，那預留出20萬費用，理論上能貸到270萬，但這還款壓力就太大了。抵押貸的代辦費1%，另外還有墊資利息，以及買個公司殼的錢。各機構收費不同，可以多找幾家，反正提供的銀行產品和服務內容都差不多，選擇信譽好的就行。僅供參考。

免費諮詢，請關注「章哥說買房」微信公眾號，有房產相關問題可以向我提問。