大多數情況下，離婚會伴隨著對房產的分割，而針對一方婚前購買婚後共同還貸的房產在離婚時如何分割？就夫妻共同還貸部分及價值增值部分如何進行分割是核心問題。在審判實踐中，關於一方婚前購買房產婚內共同還貸及增值部分的計算方法各地做法不一，計算結果也存在較大差異。
以最高人民法院的一則案例為例：
吳某2004年購房一套，購買時房屋價值180000元，吳某支付首付80000元，從銀行貸款100000元，支付契稅等其他費用10000元，婚前吳某還貸本息共計50000元，房屋產權登記在吳某名下。2008年吳某與羅某結婚，結婚時房屋價值410000元。婚姻關係存續期間雙方共同還貸100000元，其中本金70000元，利息30000元，至此雙方將貸款清償完畢。2012年離婚時，房屋價值900000元。
關於婚後雙方共同還貸部分及其相對應財產增值部分應當如何分割？法院經審理認為，根據《婚姻法解釋（三）》第十條：「夫妻一方婚前籤訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務，雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據《婚姻法》第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償」的規定，訴爭房產系吳某婚前籤訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，該不動產登記在吳某名下，因此訴爭房產應當歸產權登記一方所有。訴爭房產的升值率為200%，即訴爭房產現價值900000元除以訴爭房產成本450000元（訴爭房產成本等於結婚時訴爭房產價格410000元加共同已還利息30000元加其他費用10000元），等於200%；羅某作為未取得訴爭房產所有權一方所得補償款為100000元，即共同還貸部分100000元乘以訴爭房產升值率200%再除以2，等於100000元。
此為最高人民法院民一庭法官的計算方法，先計算訴爭房產升值率，再計算未取得訴爭房產所有權一方所得補償。該計算方法步驟簡明，為審判實踐中審理相關的案件提供了借鑑。
以山東省高級人民法院一則案例為例：
2007年方某與胡某結婚。方某在婚前以支付首付款122800元，貸款180000元的價格購買房屋一套，需還貸本息共計225419元，產權登記在方某名下。婚姻關係存續期間，雙方共同還貸本息共計203360元。後來，方某向法院起訴離婚，雙方一致同意以580000元作為訴爭房產現價進行分割。
關於婚後雙方共同還貸部分及其相對應財產增值部分的分割。法院認為，根據《婚姻法解釋（三）》第十條的規定，訴爭房產歸方某所有。夫妻共同還貸部分佔房價款的比例為58.4%，即夫妻共同還貸本息203360元除以訴爭房產成本348219元（成本等於首付款122800元加貸款本息225419元），等於58.4%；胡某作為未取得訴爭房產所有權一方所得補償款為169360元，即訴爭房產現價580000元乘以夫妻共同還貸部分佔房價款的比例58.4%再除以2，等於169360元。
若該訴爭房產歸胡某所有，則胡某應付方某補償款為410640元，即訴爭房產現價580000元減去169360元，等於410640元。
該計算方法先計算夫妻共同還貸部分佔房價款的比例，再計算未取得訴爭房產所有權一方所得補償。與最高院法官計算方法相比，該計算方法同樣步驟簡明，但沒有直接計算訴爭房產的增值，在計算時可先將數據羅列清楚，再代入公式進行計算。
以青島當地一則案例為例：
2013年馬某與齊某結婚。齊某於2010年4月6日購買房產一處，於2019年3月份將該房產出售。齊某購買該房屋首付款為236198.35元，貸款470000元，補交房款3317.92元，繳納稅費6790.15元，其他費用120元；齊某婚前個人還貸128591元，婚後共同還貸131730.99元，房屋出售時齊某提前一次性歸還銀行貸款本息392446.17元（該筆款項為齊某個人還款）。經馬某申請，評估機構對訴爭房屋在婚後的增值價值進行了評估，評估增值部分價值為895100元。
關於婚後雙方共同還貸部分及其相對應財產增值部分的分割。法院認為，根據《婚姻法解釋（三）》第十條的規定，訴爭房產歸齊某所有，但馬某在婚後與齊某共同償還部分貸款，齊某應依法給予馬某相應的經濟補償，該補償應包括共同還貸款項的分割和婚後房屋增值部分的分割。雙方婚後共同償還貸款131730.99元，齊某應補償馬某65865.5元；房屋增值部分應按照共同還貸部分所佔房屋總投入的比例進行分割，訴爭房產成本包含首付款236198.35元、補交房款3317.92元、稅費6790.15元、其他費用120元、齊某婚前個人還貸128591元、婚後共同還貸131730.99元、齊某提前一次性歸還銀行貸款本息392446.17元，共計人民幣899194.58元，訴爭房屋增值額為895100元，雙方婚後共同還貸增值部分應為131131.14元，馬某應分得一半即65565.57元，故對於訴爭房產齊某共應補償馬某人民幣131431.07元。
該案採用了分段計算的方法，先將夫妻婚內共同還貸部分進行分割，再對婚內共同還貸增值部分進行分割。該計算方法先計算出訴爭房產的成本與增值額，即第一步先將首付款、稅費、其他費用、個人還貸本息、共同還貸本息等費用相加得出訴爭房產成本，再用現價減去成本算出訴爭房產的增值額（上述案例中增值額已由評估機構算出）；第二步用共同還貸部分除以成本再乘以增值額算出夫妻共同還貸增值部分金額；第三步將夫妻婚內共同還貸部分與婚內共同還貸增值部分相加再均分，得出的數額即為未取得訴爭房產所有權一方應得補償金額。與前兩種相比，該計算方法看起來沒有那麼簡明，但步驟紮實、易於理解，而且將婚內共同還貸部分與共同還貸增值部分分別計算，能靈活應對實務中訴爭房產房價下跌的情況。
不可否認的是，雖然在過去的十餘年來我國房產有明顯的增值，但並不是所有地區的房價仍會持續攀升，尤其是在國家一系列政策的調控之下，那些人才流失較為嚴重城市的房產可能會出現沒有增值甚至負增值的情況。面對這種情況，審判實踐中通常會考慮讓獲得訴爭房產所有權的一方承擔房價下跌的風險，那麼獲得訴爭房產所有權一方支付給另一方共同還貸本息的一半作為補償款的方式也更易被當事人接受。
縱觀以上三個案例，只有最高人民法院案例中將男女雙方結婚時房產的價值作為計算訴爭房產成本（訴爭房產成本等於購買時房產價格加共同還貸的利息部分加契稅、印花稅、營業稅、評估費等其他費用）的依據，因為自訴爭房產購買時至雙方登記結婚時這一段時間訴爭房產可能會產生一部分增值收益，而這部分收益顯然也屬於一方婚前個人財產。
但不管採用何種計算方法，最終的計算結果都會直接與夫妻婚內共同還貸金額、離婚時訴爭房產價值、結婚時訴爭房產價值這三個數額的大小產生關係，更準確的說，是成本的高低決定了一方應補償另一方金額的多少，成本越高則共同還貸增值部分越低，補償金額也會相應減少。
雖然不同的計算方式所得補償金額不同，但財產分割的目的並不僅僅是用冰冷的公式斬斷雙方的最後一絲聯繫。生活還要繼續，子女也必將在父母的雙重影響下成長，若能相對公平、合理地衡量男女雙方的利益，那麼不論計算結果正確與否都能達到真正解決糾紛的目的。
作者：王玉格/山東德衡律師事務所