撥開買房迷霧 來聊房道大叔！
《伊索寓言》裡有個「狼來了」的故事。
一個放羊的孩子為了尋開心，反覆欺騙農民「狼來了」，最終導致失去農民們的信任。當狼真的來了那天，沒有人相信他、願意幫助他。最終，小男孩的羊都被狼咬死了。
5月11日，對於關心福州樓市的人來說，是一個特別的日子。這一天，中國建設銀行與廣州、杭州、濟南、鄭州、福州、蘇州等6個城市籤訂《發展政策性租賃住房戰略合作協議》。
福州獲得建設銀行200億元資金支持，未來三年將籌建政策性租賃住房10萬套，租金低於市場房源租金3-5成。
10萬套政策性住房，將通過新建，改建、盤活存量等多渠道形式籌集，解決20萬名新市民的安居問題。
這條信息，提綱挈領，引發關心房價的老百姓和賣房子的人極大關注，大家都想知道，這對於福州樓市來說，意味著什麼？
01
順勢而為
這則消息，很像「狼來了」的故事。
政策性租賃住房，並不是一個新鮮的概念。2015年，國家開始大力支持住房租賃市場，2016年，國家提出「房子是用來住的，不是用來炒的」這一概念。
因為有了大力扶持租賃市場的前提，後面這個說法就更具備了可行性。概念提出四年多來，中國各大城市的房價，仍然一路走高，但政策收緊，房地產商日子開始不好過，直至前兩年，行業下行趨勢明顯。
之所以說它類似「狼來了」的故事，是因為這些年，政府確實是在不斷推進房地產市場改革，以福州為例，福州市政府貫徹「房住不炒」的力度不可謂不大。
供給端來看，經適房、廉租房、安商房、長租公寓，提供多品種的住宅，接連上市或即將上市。政策端，對買房者的限購政策，對開發商的限價政策，對土地買賣的搖號政策……一整套組合拳下來，從數據上看，福州的房價增幅確實是在下降，房價全面上漲的趨勢被遏制。
但是，這房價的走勢是行業周期下行的影響還是宏觀調控功不可沒，或者兩者兼而有之？
仔細想來，這是行業周期和政府調控措施，都在順勢而為罷了。
這一次的政策租賃性住房，福州鼓勵房企，租賃企業參與建設。這和這10萬套住房籌措方式有關。房地產開發企業、租賃企業、村集體、企事業單位都可以參與運營。
4個月前，位於晉安區上柳路西側、晉安區青少年校外體育活動中心北側的榕寓 戰峰長租公寓項目正式開工建設。這是農村集體用地建設租賃住房，建設期2年，運營期50年，預估每年100萬元的收益都交給戰峰村。
這個項目分為兩棟，一棟14層，一棟18層，提供約500套住房。居住面積以二三十平米的單身公寓為主，兩居室為輔。
由此看來，短短幾個月時間，在發展政策性租賃住宅方面，足見福州的決心！
02
供應「稻草」
政策性租賃住房，可以簡單理解成長租公寓。
長租公寓又名「白領公寓」，「單身合租公寓」，是房地產三級市場一個新興的行業，將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。
建設長租公寓不是問題，長租公寓最考驗的是運營能力。包括開發運營、資產託管、運營服務和代建運營等等。
前幾年，很多房地產企業也把業務擴展到這個領域，比如說龍湖集團的冠寓，就是它在發展長租公寓行業的品牌，冠寓在福州和廈門都有項目在運營。
但是純粹由企業建設的租賃性住房，在方便城市白領生活的同時，也帶來了一些問題，比如說，有人就認為這種長租公寓是推動租賃市場租金上漲的源頭之一。
看過電視劇《安家》的都知道，安家天下的副總翟雲霄想把上海的廣安大廈整體租下來，就是要發展這種長租公寓，然後整體抬高租金價格。
故事裡，幸運的是，房似錦和徐文昌打破了翟雲霄的計謀，聯合老闞和廣安大廈的老闆，一起搞了個「城家公寓」。
一座「城家公寓」最需要的就是運營思路和運營團隊，於是電視劇裡說，安家天下靜宜門店的小夥伴紛紛加入，有錢出錢，有力出力，大家合力經營，把它當成事業去做了！
電視劇畢竟是電視劇，現實裡這種長租公寓的運營沒那麼簡單，部分長租公寓，外表光鮮，存在裝修質量問題不說，就在上個月，被稱作「長租公寓第一股」的青客公寓高光不在，大量房源租不出去，租金貸在租金裡佔比過高……
2017年，熱錢湧入這個行業，2018年年底，行業就踩了剎車，以資本力量彌補商業模式夢碎，回過頭來與地方政府合作，對外輸出品牌運營等方式成為一些開展長租公寓業務企業的救命稻草。
福州從全市角度出發提出大力發展政策租賃性住房，這一舉措，是借鑑一線城市經驗，主動與企業合作，向行業提供「稻草」的行為。
就是不知道今後在運營過程中，產品和服務究竟會怎樣，這個問題只能留給時間。
03
「狼」要來了
有人說，政策是好的，不到靴子落地的那一刻，都說不準靴子能不能落地。不過，我相信，這一次，福州是決定動真格了！
如果這一次「狼」真的來了，10萬套房子，服務20萬新市民人，這會對福州樓市帶來什麼影響？
首先是房屋租賃市場的租金肯定會下降，有了廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏的理想能照進現實。
其次，有人會說，房子那麼多空著的，還造政策性租賃住房幹什麼呢？政策性租賃住房不如廉租房以及經濟適用房划算、便宜，但申請條件要寬得多，價格也遠遠低於市場平均水平。
這樣的租賃住房對於一個城市的常住人口以及一些剛到本地的人口來講是非常友好的，可以幫助這類人群減小租房壓力。
最後，政策性租賃住房一旦入市，商品房買賣肯定會受到影響。20萬人，都是「新鮮血液」，看上去對挺多，但對福州樓市商品房買賣影響不會立馬出現，因為單看這些人，本身就是暫時買不起房子的人，對房地產交易人數影響不大。
但此舉對房價確實有很大影響，長此以往，會推遲很多人的購房時期，也會一定程度上，動搖大家對剛需購房的迫切性。有些人，有了便宜房子租著，不著急買房子了，房價還怎麼漲？
這則消息，對當下福州樓市商品房買賣，有點雪上加霜的意味。
有數據顯示，福州樓市庫存壓力很大，最長去化周期達三年半。
也就是說，好賣的商品房項目受此影響不大，除此以外的就要小心了。
10萬套房子，3年時間籌建完成。對於那些去化難的商品房項目，思考如何破局的時間，真是越來越少了！
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