作者 | 蔡 真
來源 | 野馬財經
「京基系」的資產版圖橫跨教育、科技、金融等各個領域，成立26年，坐擁三家上市平臺，操盤數千億深圳舊改資源。
而大多數人對它的了解也許止步於「京基100」大廈——曾經的深圳第一高樓，京基集團的代表作。
多年的低調與這座資本帝國的規模形成反差。
在京基集團內刊裡，少有的驕傲流露出來：「我們建成了深圳最好的辦公樓、最好的酒店和最好的商場。」
野馬財經則注意到，最近半年，「京基系」更是接連拿下兩家A股上市公司控制權，在此之前京基系已為它們豪擲超60億元。
過去半年，一向低調的京基集團在資本市場明顯提速——不僅相繼拿下覬覦多時的兩家A股公司控制權，名字中帶有「京基」二字的股票也首次現身資本市場。
去年11月，京基集團拿下康達爾（000048.SZ）控制權；去年12月，京基陳華家族控制的「英裘控股」更名為「京基國際金融」（1468.HK）；今年4月康達爾更名「京基智農」；同月，陽光股份（000608.SZ）第一大股東將全部持有的2.18億股轉讓京基集團，總對價14.41億元。
除此之外，「京基系」還染指了KK文化、酷派手機等多家上市公司，並手握著深圳數千億貨值舊改地塊。
市場猜測，由此看來成立26年的京基集團借殼上市已成定局，京基集團方面則對野馬財經回應：「暫無此計劃」。
只不過，天有不測風雲，上市公司康達爾更名「京基智農」剛兩個月，一位董事辭職，一位董事被查。
先是6月10日，獨立董事陳東捲入「康得新事件」被證監會立案調查；一天之後，另一名董事楊玉雄提出辭職，後者在京基集團旗下多家公司擔任職務，包括深圳京基房地產股份有限公司董事及總經理。
6月19日，京基智農交出更名後的第一份季報，總營收和歸屬淨利潤分別為4.14億元和5939萬元，都同比跌去四成以上。
剛在資本市場站穩，京基也許需要一個好消息。
眾說紛紜的崛起故事
京基集團董事長和副董事長，陳華和陳輝是兄弟。1984年二人身懷20元（一說10元）從湛江到海南打工，次年年到深圳淘金，因承包工程發跡，於1994年成立京基房地產，註冊資本是吉利的8888萬元。
1995年，京基開發深圳梅林舊改項目，建成碧荔花園，從此站穩腳跟。25年後，京基集團的業務已觸及教育、影視、農業、科技，但93%營收依舊來自地產，其地產布局的特色依舊是重倉舊改。標誌性建築深圳第二高樓京基100大廈就佇立於羅湖蔡圍屋舊改片區。
但和同時期發家的恆大、碧桂園、富力等粵系知名房企不同，過百億超千億的浪潮裡，京基地產流量金額一直在百億上下浮動，且遲遲沒有上市，影響力也僅限於深圳。
《中國房地產報》曾報導稱陳華董事長厭惡高負債，堅持自有資金開發，因此擴張緩慢。但頻頻舉牌上市公司，多元化業務布局，操盤深圳舊改項目，京基集團的資金從何而來？作為參考，京基集團2018年總利潤不過2.6億元。
因為沒有上市，京基集團的財務狀況比較隱秘。對於京基集團的資金來源，外界有兩種說法，一曰政商關係，一曰同鄉：
陳華是廣東湛江吳川人，在吳川商界頗有聲望，有「吳川首富」之稱。他同時兼任吳川深圳商會永久名譽會長和深圳總商會名譽副會長。深圳市吳川聯合企業家投資有限公司是京基智農前十大股東之一。2018年，京基智農還叫康達爾，當年年報顯示，第一大股東京基集團由31.65%增持到41.65%，而吳川聯合企業家則由1.94%減持到0.77%。此外，當年京康之爭中吳川商會的身影也曾閃現。
（來源：京基集團內刊）
陳華家族發跡的背後故事虛虛實實，不妨借用京基集團總裁周磊在2019年度工作會議的話來說，這是兩個湛江青年實現中國夢的故事。
奪權康達爾
2014年，陳華長子陳家榮走到臺前，升任集團副總裁，負責對外投資事宜。家族二代登臺和京基現身資本市場的時間節點基本吻合。
陳家榮出生於1988年，接班家族集團前曾在平安證券投行部工作，這或許解釋了他和父親不同的，對資本市場的偏愛。
2013年末，「牛散」林志和京基集團同時出手買入農業股康達爾（000048.SH），京基逐漸成為康達爾第二大股東，持股比例與第一大股東華超集團相差無幾，雙方開始了爭奪戰。粗略統計，京基通過股票質押式回購、現金等方式支付了超過40億元的代價。
康達爾主業是農牧飼料，但兼有房地產業務，在深圳有大量土地儲備。因此市場猜測京基集團入主康達爾的原因之一即為瞄準後者的房地產業務。
「野蠻人」的首次進攻並不順利。2016年康達爾發布公告指責京基集團的增持及收購行動存在違規，京基集團不具備收購上市公司的主體資格，也不得收購上市公司。之後陳家榮曾被京基集團提名進駐康達爾董事會未果。
轉機出現在2018年8月13日，康達爾董事長羅愛華因涉嫌背信損害上市公司利益罪被採取刑事拘留。同年11月23日京基集團花費9.38億元完成要約收購，持股比例上升到41.65%，陳華成為康達爾實際控制人。
耗時五年，耗費50億元，很難講這筆買賣到底劃不划算，但至少和同期發生的寶萬之爭、融創金科相比，陳華做到了姚振華和孫宏斌都沒做到的事情。
事實上，近幾年康達爾的飼料業務起色不大，營收一直在10億上下徘徊，真正貢獻主要營收的還是房地產。為避免同業競爭，康達爾承諾不再新增其他房地產項目，更名京基智農似乎也更加明確了公司的主業。
（來源：康達爾（京基智農）財報）
雙線作戰
陳華家族的資本運作一部分通過京基集團完成，另一部分則由陳華長子陳家榮操盤。
2018年初，酷派集團第一大股東賈躍亭旗下的樂風移動以6.7億元出售酷派8.97億股份給了海外公司威日創投，這是由陳家榮控制的家族信託。
整整一年後，前一天還在美國暢談酷派未來的公司執行董事蔣超被一紙公文罷免，取而代之的是京基「二公子」陳家俊，酷派舊部全部出局。和康達爾類似，酷派在深圳、東莞、西安和鄭州等地擁有價值百億的土儲。
此外，海歸金融巨子陳家榮還投資過平安好醫生、雷蛇、優信和美圖公司等多家公司。
京基集團親自參與的資本運作通常都是持久亂戰，康達爾如此，陽光股份也是如此。
陽光股份是一家商業地產公司，從2015年開始處於「無實際控制人」的狀態，是一個優質的A股殼資源。
2016年11月，20強房企旭輝地產開始增持陽光股份，子公司上海永磐實業佔股達12%。陽光股份第一大股東與第三大股東燕趙地產並不歡迎旭輝，於2019年2月舉行的股東大會上，旭輝提名的五名董事候選人無一當選。
一年後，陽光股份宣布停牌，擬以支付現金的方式，向京基集團購買京基全資持有的深圳市京基百納商業管理有限公司100%股權旗下有深圳KK ONE（京基百納時代）、沙井京基百納廣場、KK MALL（京基百納空間）及南山京基百納廣場等商業項目。
這次被視為入主前奏的重大重組兩個月後被突然叫停，雙方的交易對價並未談攏。2019年3月，陽光股份第一大股東ETERNAL PROSPERITY宣布擬將手中持有陽光股份29.12%的股份全部轉讓予京基集團。又過了一年，這筆交易最終敲定。
陽光股份2019年營業收入2.43億元，同比下降15.95%；歸屬於上市公司股東的淨虧損8176.1萬元。全年僅有北京、成都兩個項目在售，無新增土地儲備項目，無累計土地儲備情況，無在建項目開發情況。
5月18日晚間公告，因公司控制權變更，陽光股份董事長唐軍等四位董高監遞交了書面辭職報告。同時，控股股東京基集團提請在股東大會中增加相關董事、監事候選人的表決議案。
同時陷入兩場上市公司控制權拉鋸戰，且都能取得成功，京基集團的操作可以說十分漂亮。
舊改大王
無論在資本市場多麼風光，京基的基本盤終歸還是舊改。
2019年5月，京基集團董事長陳華與蔡屋圍幾位村民代表籤約，此時距離深圳舊改立項已過去6年，深圳的房價翻了一番多。
蔡屋圍所在是羅湖區的核心地段，總建築面積近270萬平方米，緊挨著地王大廈、萬象城、中國人民銀行與其他商業銀行深圳總部，可以說是深圳目前最重要的舊改項目之一。正在籌建的深圳首家民辦研究型綜合性大學深圳城市大學也位於此，該項目被展示在京基集團官網的文化教育板塊。
2019年京基集團啟動了7個舊改項目拆遷工作，且新增了6個城市更新項目。能在寸土寸金的深圳土地市場頻頻獲得資源，一方面源於深圳土地市場對本地企業的青睞；另一方面也足見京基的實力。
據深圳房地產信息網估算京基手中舊改貨值高達4000億元，對此京基曾回復「值得商榷」，但毫無疑問，京基集團稱得上是國內房企隱貴。
巨額的拆遷成本和各方拉扯，或許是拆遷緩慢的原因。在集團內部年度會議中，高層也曾多次提到克服拆遷難的問題，不過知情人士透露拆遷難更多是指深圳政策推進和如何做拆遷戶工作而非資金，京基集團也回復野馬財經稱目前資金充裕，按政府政策推進。
在陽光股份的權益變動報告書中，京基集團的財務情況略有呈現。
截至2019年9月30日，京基集團總資產為810.79億元，總負債為556.08億元，資產負債率為68.59%。同期集團實現營收56.03億元，利潤總額11.9億元，歸母淨利潤5.9億元，帳目上還有近100億元的現金。
野馬財經發現，資金充裕的情況下，京基也在努力開拓融資渠道，今年4月中信建投-京基瑞吉酒店資產支持專項計劃項目正式發行，發行金額31.58億元。
深圳第一高樓的名號已經屬於平安金融大廈。在深圳羅湖，關於京基要繼京基100之後再起一座第一高樓的傳言不斷——666米、700或是800米，說法頗多。
直到去年11月19日，該地區出臺政策，新地標——京基晶都和寰宇項目都將限高500米。
面對傳言，京基一貫保持沉默，在其內刊裡，少有的高調和驕傲從高管發言中流露出來：「我們建成了深圳最好的辦公樓、最好的酒店和最好的商場。」