當下，最活躍的就是餘杭區。
今天小雞為年輕人，評測整個餘杭甚至是杭州，最為實惠的首開新盤。
——奧園華景川.上錦宸府
附日照戶型評測，選房攻略，一房一價表
一、搖號動態
樓盤名稱：奧園華景川.上錦宸府
銷售房源：1#、14#、16#號樓，共3幢，91套
戶型情況：高層88㎡、115㎡ ；排屋123㎡、166㎡、190㎡
戶型均價：高層19000元/㎡；排屋32259元/㎡
裝修標準：2500元/㎡
無房比例：30%
登記時間：11月25日--11月27日（28日補資料）
二、區位價值
上錦宸府位於臨平，東湖新城。
杭州大部分的規劃期限至2020年，近期板塊規劃更新會較多。
11月19日，餘杭區規劃局公示臨平老城區規劃，只剩3塊宅地可規劃，其他地塊都是已建，真沒發展空間了。
綜合多個政府規劃文件，可知，東湖新城才是臨平未來的新中心。
《杭州市城市綜合交通專項規劃（2017-2020）》（2018年修訂）的發布標誌了，臨平新中心的開始：
東湖新城將是高鐵新城、政務新區、亞運複合的城市新中心。
不得不佩服，餘杭領導的格局，阿里帶動餘杭，帶動西站，帶動臨平，智慧！
滬乍杭鐵路，規劃設置臨平高鐵北站，連結上海與杭州西站。
65萬方餘杭全民體育中心落位臨平北站旁，與黃龍體育中心相當，2022年前建成，承辦亞運會部分賽事。
同時與餘杭全民體育中心落戶的還有新市民之家、會展中心、商業中心。
3大規劃，皆可找到模板，城東新城+奧體+市民中心；客官說影響不到全杭州，但對餘杭是足夠重磅！
相信東湖新城的規劃不久會更新；有充足的土地，便有更多想像的空間，勤勞的臨平人，定會讓新中心更美好！
不只有未來，東湖產業底子夠厚。
餘杭經濟技術開發區位於東湖，是國家級產業區，2025年規劃工業產值1600億，已有9家上市公司：
老闆電器、長江汽車、南都動力、西奧、運達風電、華立、春風動力、貝因美、萬通智控、華潤雪花啤酒、東華鏈條等。
近日，浙江省又把4大國家級工業項目，放在臨平，和餘杭經濟開發區（臨平山北）組成「CP」。
中國工業網際網路研究院浙江分院、國家工業網際網路大數據浙江分中心，中國建築數位化產業園，中國工業網際網路小鎮。
近期看了篇中美貿易戰的文章，也許經濟有點困難，但小雞認為自強則萬強，我們擁有了全世界最好的網際網路，也會擁有最好的智造業！
工業網際網路是新風口，東湖新城則正在數字智造的浪尖，為杭州，為中國智造而奮力前進吧！
上錦宸府就緊鄰最核心的智造產業。
三、樓盤價值
杭州地鐵官網公布，《杭州機場軌道快線工程環境影響報告書》，洩露地鐵9號線二期的大動作！
9號線終點由目前的臨平昌達路站延伸至塘栖。
上錦宸府離9號線二期興盛路站，直線約800米，是周邊在售新盤中最近地鐵的。
未來坐地鐵，2站到臨平高鐵北站，7站到銀泰城，約20分鐘內即可。
東湖高架臨平段（接東湖高架）和臨平環城高架一期（望梅路）都已率先竣工通車，6車道80公裡/小時。
從上錦宸府駕車上望梅高架，再轉秋石高架，22公裡到城東新城，25公裡到市中心錢江新城，開車約半小時。
看著遠，高架地鐵卻壓縮了時間，任性有錢的餘杭基建搞的很棒。
樓盤西側馬路對面規劃4.4萬方冰雪商業綜合體！
冰雪商業綜合體內將建設大於1.5萬方冰雪場，2個足球場那麼大。
真雪面積≥7800方，雪道≥2條，雪道總長度≥150米。
作為杭州首個室內滑雪場，她必將是個潮人網紅打卡聖地！
冰雪綜合體還將配約5000方的大超市，和萬寶城的永輝bravo超市相當，這對上錦宸府業主來說，更實用更方便。
206畝奧特萊斯也已經落定，總體量27萬方，地上商業13.5萬方，300+品牌，預計2020年底開業，距離樓盤約3公裡。
東湖新城核心規劃200米的塔樓，發展還會繼續，待新中心成熟後，自然山水資源便成了稀缺品。
上錦宸府東靠皇國山市民公園，西鄰丁山湖溼地。
11.2萬㎡的皇國山市民公園，與樓盤隔河相望。
公園內有兒童輪滑區、滑板區、網球場、露天劇場、健身徑等多種活動功能。
丁山湖溼地由丁山漾、洪澤頭漾、草蕩漾和北塔漾組成，地圖可見規模與西溪溼地不相上下，總水域面積683畝。
溼地旅遊的人很多，目前還是清純的自然面貌；暫未啟動規劃，但丁山湖未來定是張城市名片。
上錦宸府被3條河包圍，河面加綠化寬度在50-70米，換到市區要搶瘋，太稀缺。
樓盤高中低的規劃，幾乎讓每一棟每一戶都變成河景房。
仔細看規劃圖，還能發現樓盤北側馬路對面規劃幼兒園，西北側馬路斜對面還有塊中小學用地，暫未啟動設計。
高層88方154萬起，高層19000元/㎡，整個餘杭，甚至杭州最實惠的盤（除大江東，臨安）；
排屋123方350萬起，排屋32259元/㎡；
更近新中心，產業旁，綜合體，幼小初都齊全；卻比更遠的塘栖2萬+盤還實惠，1.7萬起的上錦宸府，對年輕人夠美麗了。
四、選房評測
樓棟景觀噪聲，推薦順序：
排屋推薦順序：16號樓>14號樓
16號樓，更近河流景觀；1號樓也是河景房，而且北側也能觀河。
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冬至日照動態評測（上圖）
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春秋日照動態評測（上圖）
選房建議：
第一選擇：綠色部分的戶室，8小時全天日照
第二選擇：黃色部分的戶室，6-7小時日照
第三選擇：橙色部分的戶室，4-5小時日照
1號樓日照，冬至日高層日照大多也達到6小時以上，結合低層視野蚊蟲樹蔭等影響，優先建議東側8層以上。
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戶型分布：
1號樓：115,89,89,115方，共4戶
14號樓：123,123,123,123,123方，共5戶
16號樓：167,167,167,167,167,167,190方，共7戶
88方高層戶型評測：
得房率89%，較高，比某幸福裡的高不少；得房率高其實一定意義就是開發商的誠心的禮物，按照面積規定是可以不送。
高得房率，讓89方戶型居住房間都比較適中合理，同比新規下小戶型，可以多一個衛生間，相當於掙了8-10萬塊。
3室2廳2衛，3房朝南，主流小戶型格局；
客廳與陽臺相連，方便使用；
入戶玄關，進門就是廚房，潔汙分離；
115方高層戶型評測：
得房率90%，相對更高；
4室2廳2衛，3面採光通風，主流邊套格局，一步到位；
入戶即是玄關，儀式感更強；
然後便是近30方的客廳，大氣舒適，通過大飄窗望去，即是河景與皇國山公園，開闊。
123方排屋戶型評測：
3房3廳3衛，有天有地，
123方，實際到手約256方，實際得房率208%，高到可怕！
南北聯通的花園，約67方。
166方排屋戶型評測：
6房4廳5衛，有天有地，
166方，實際到手約383.5方，實際得房率231%，這就是目前全杭州得房率最高的新盤！
2個花園，3個露臺，1個陽臺，充分享受自然。
戶型選擇建議：
1號樓，更建議東側207萬起的115方，風景視野絕佳，一步到位，省得折騰，總價也不算高。
若選小戶型，建議由東向西選。
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五、總結
總結
優勢：
1、臨平的新中心輻射影響
2、風口智造產業核心區旁
3、餘杭價格最實惠的高層
4、規劃9號線直線約800米，望梅+秋石雙高架，半小時到市中心
5、規劃幼小初都在一路之隔
6、左溼地右公園，3河環抱
劣勢：
周邊城市界面未起來，配套規劃雖有，但是預計等2-3年
地鐵規劃有，具體站點出口未明確
小雞心裡話：
小雞尤為喜歡評測剛需盤，就算僅是選房1分鐘的作用，仍感欣慰。為努力奮鬥的年輕人，推薦些適合的盤。
對於上車杭州的年輕來說，沒幾個可以挑，也許殘忍了，這就是現實，小雞的評測希望讓你看的通透些。
感謝餘杭政府強大的基建，上錦宸府，能享有地鐵與高架的便利。
待交付後，大超市，幼小初，公園和溼地都有，上班在旁邊的西奧老闆華立，自住生活是夠。
相信政府規劃，這也是普通人唯一可抓住的，城市發展趨勢的線索。
樓盤在臨平未來新中心3公裡影響區，可共享更大的城市配套；目前只有3大政府規劃，加點想像力，杭州，臨平城市發展滾滾向前。
最後感謝限價，給年輕人一個家，154萬起，首付46萬，更是一個留在杭州奮鬥的機會。
樓盤概況：
樓盤位置：餘杭區東湖新城興元路與興超路交匯處
交付時間：2022年
總戶數量：620戶
車位數量：695個
車位之比：1：1.1
物業費用：高層2.5元/㎡（不含能耗費），排屋4元/㎡（不含能耗費）
開發商：浙江朝華房地產開發有限公司
物業：奧園物業
- End -
每個在杭州奮鬥的人
終會有個心愛的房子
一個和 TA 溫暖的家
為家而生，百年堅持
——小雞
部分圖片來自網
本文版權歸「小雞評房」
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