【房地產企業動態】
瑞安欲分拆商業物業獨立上市
瑞安房地產主席羅康瑞表示，鑑於去年金融海嘯時，許多銀行都不願意給予瑞房提供信貸，瑞房正研究分拆商業物業獨立上市，籌集更多資金以作發展用途，但現時並沒有具體計劃。同時，瑞房正與多家保險公司接觸，探討向對方出售零售商業物業，所涉及項目並不包括上海新天地。他表示，現時瑞房有約500萬至600萬平方米的商業土地儲備有待發展，其間資金需求龐大，分拆商業物業上市可以獲得更多資金。此外，瑞房爭到2012年銷售面積達到100萬平方米，較今年增加四倍。
太古：地產上市所募資金將投內地市場
12月17日，太古地產在廣州表示，太古分拆地產上市所籌資金主要用於拓展內地業務，會考慮進入住宅地產市場。日前，太古集團分拆太古地產的消息已經得到核實確定，但具體的時間表目前仍未明確。以經營商業地產為主的太古地產，目前在中國北京、上海、廣州、成都等內地一、二線城市均擁有項目，規模近百萬平方米，投資總額將超過120億。
萬科明年起不再建毛坯房
萬科董事長王石15日表示，明年萬科將撤出毛坯房市場，加大低碳地產與綠色建築的投資力度與建設規模，將全面開展住宅精裝修。萬科未來實現綠色建築產業化的三個步驟分別是住宅精裝修、住宅產業化和綠色住宅。
住宅產業化，即用工業化生產方式來建造住宅，以提高住宅生產的勞動生產率，提高住宅的整體質量，降低物耗。據了解，住宅產業化實施後，對鋼範本等材料的重複利用率提高，能使建築垃圾約減少83%，材料損耗約減少60%，可回收材料約增加66%，而建築節能達50%以上。同時，與用傳統工藝建造相比，採取工業化預製技術的建築其施工周期也會縮短。
萬科：明年不囤地不捂盤
12月17日，萬科執行副總裁肖莉表示，明年萬科會繼續推動由規模速度型增長向質量效益型增長轉變，堅持「不囤地，不捂盤」的策略，積極促進銷售。
至於明年具體的市場走勢，肖莉則表示難以精確預測。但有兩方面的因素是比較確定的：一方面，目前開發企業的資金和財務狀況普遍處在近年來最好的狀況。從房地產上市公司的數據來看，截至三季度末整體的資金比例是19.4%，比2007年底的15.3%和2008年底的14.6%有明顯提高，因此從資金上說，企業有更強的能力應對市場變化。另一方面，主要城市的存貨普遍比較低，市場消化速度也很快，可售資源相對緊張，行業目前正處在一個補充庫存的階段。
百科集團置入36.14億資產變身房地產公司
百科集團17日公布了資產重組預案。公司擬注入宋都控股、平安置業以及郭軼娟合計持有的宋都集團100%股權，擬注入資產的預估值約為36.14億元。本次交易擬置出資產為百科集團的全部資產及負債，預估值約為2.94億元。公司需向宋都控股、平安置業以及郭軼娟發行約3.85億股股票作為對價。本次交易前公司主要經營鋼鐵物流等業務。通過本次交易，公司主營業務將轉型為房地產開發。公司將持有宋都集團100%股權。截至2009年10月31日，宋都集團總資產為46.08億元，淨資產11.50億元，預估增值率為214%。宋都集團今年前三季度實現營業收入11.48億元，淨利潤1.80億元。預計2009年度、2010年度、2011年度分別實現淨利潤2億元、3億元、4億元。
公司表示，通過本次交易，公司的資產規模、資產質量、盈利能力以及抗風險能力將得到大幅提升。本次交易有利於改變公司主營業務虧損的局面。
合肥城建聯姻合肥中房
日前，合肥城建召開了2009年第二次臨時股東大會，會議通過了《關於合肥城建發展股份有限公司向中國房地產開發合肥有限公司發行股份購買資產的議案》和《關於〈合肥城建發展股份有限公司發行股份購買資產暨重大資產重組報告書及摘要〉的議案》，此舉也標誌著合肥城建有望成為中部地區首個房產大亨。
「重組預案」在合肥城建股東大會上獲得通過，也讓合肥城建重組中房合肥走完了最後一步。
據了解，本次合肥城建擬向中房合肥發行股份購買其持有的中房置業100%的股權，交易每股定價13.8元，總價格為62030.13萬元，發行數量不超過4,500萬股，佔合肥城建2008年淨資產額的82.38%%。本次交易將增加該公司在合肥的土地儲備約500畝，使公司的總土地儲備達到1200畝左右。
目前，合肥市國有資產控股有限公司持有合肥城建60.17%股權，為控股股東和實際控制人。本次發行完成後，若按本次發行數量的上限4500萬股計算，合肥國控對合肥城建的持股比例將降至46.96%，但仍為本公司第一大股東，本次發行將不會導致公司控制權發生變化。
SOHO中國超額完成銷售任務
SOHO中國董事長潘石屹表示：在目前供不應求和二套房優惠政策下，北京樓價不斷上升，SOHO中國亦過了豐收的一年。公司數次打破原定目標，至今已完成預售及銷售金額達130億元人民幣(下同)。
公司推广部總監王春蕾指出，至今，去年開售的北京三裡屯SOHO項目，辦公室及公寓部分的平均銷售價格均有10%至15%升幅，累計銷售金額達152億元，其中80億元仍為今年的預售，目前有關項目有90%的樓面已售出。
潘石屹指出，今明兩年，集團銷售仍以北京項目為主，包括中關村SOHO、銀河SOHO及朝陽門SOHO二期等五個項目，可以為公司帶來合共520億元的銷售，但他對明年公司發展保持審慎樂觀的態度，未來除發展北京外，重點投放於上海商用物業市場。
深圳控股銷售已50億——超額完成年度目標
深圳控股12月11日宣布，公司已超額完成45億人民幣的全年物業預售目標。
深控於10日完成一宗價值7.2億元的大額銷售，令今年至今合約銷售達50億元，超出全年目標的10%。折合銷售面積約52萬平方米，平均售價約為9600元/平方米。
深控表示，因地價太高，未通過拍賣取得新土地供應，未來將通過併購或改變舊有項目等方式來增加深圳的土地儲備。截止9月，該集團旗下子在建項目14個，總建築面積約130萬平方米。土儲的總建築面積為1200萬平方米，權益建築面積約為1055萬平方米。深控當時表示，該土儲量可滿足未來5至6年的開發需求。
花樣年前11月銷售35億——明年目標60億
12月17日，花樣年主席兼執行長潘軍表示，花樣年本年度前11個月銷售達到35億人民幣，預計全年銷售達到40億。花樣年明年的銷售目標將增加5成至60億元。
花樣年在上月25日成功在香港聯交所掛牌上市。潘軍當時表示，花樣年已進入包括二三級城市在內的市場，未來花樣年的客戶目標還是會鎖定在中高產階級。
華南城首份中報銷售收入升14.2倍
華南城12月15日晚發布了截至2009年9月30日止六個月中期業績，這是華南城今年9月30日成功在香港聯交所主板掛牌上市後的第一份業績報告。
公告顯示，華南城在2009年4月1日至9月30日的中期業績報告期內，業績錄得大幅改善，期內收入為2.496億港元，較去年同期大幅上升157.9%；股東應佔溢利大幅上升5.649億港元至2.457億港元，每股基本盈利為5.45港仙。而銷售物業收入則為1.733億港元，大幅上升14.2倍華南城表示，在本報告期末，深圳華南城一期交易中心商鋪的總佔用率已回升至82%。一期續租情況十分理想，於11月30日到期的商鋪續租率超過90%。二期紡織市場，商家已於六月底進駐，於期末已出租的面積亦佔已推出市場出租總建築面積約25%。
銷售方面，期內深圳華南城二期交易中心商鋪的銷售遠勝於預期。截至2009年11月底，計及銷售合約及銷售意向書，相較於本財政年度定下的銷售108，000平方米商鋪面積的目標，我們完成約95%，反映市場認同和看好華南城綜合物流交易中心的業務模式及商鋪的增長潛力。
同時，華南城計劃在具有戰略地位的經濟樞紐的區域及城市中建設大型綜合物流交易中心。據了解，華南城南寧項目、南昌項目的一期建設均在2010年上半年動工。而根據本年度11月與西安市政府籤訂的協議，華南城將在西安啟動佔地10萬平方公裡的項目，共分3期完成。
中渝置地完成銷售16億
12月14日，中渝置地宣布，截至到11月底，集團累計認購銷售額為16億元，較08年銷售額增加2.5倍，相比今年全年銷售目標12億元，超出33%。其中認購銷售總樓面面積約27.7萬平方米，較去年合約銷售面積上升2.2倍。
中渝置地還表示，明年的合約銷售的目標最少為30億元，比今年定的銷售目標增加1.5倍。
據公司半年業績報告，1-6月該集團上半年收入為3.73億港元，同比下降22.3%；毛利為0.67億元。12月該公司以2.34億元人民幣出售持有的成都市郊溫江項目50%的股權，估計除稅前純利約1.43億元。
利福國際向外資基金出售石家莊先天下廣場股權
12月17日，利福國際發布公告，旗下全資附屬公司榮曉以及合營夥伴SmartSuccess同意以總價5.2億元出售各自持有益良的60%和40%的股權。該筆價款將會以歐元來支付，買方為德國封閉式地產基金GSChinaShoppingNo.1GmbH&Co.KG
據悉，益良擁有中國企業58%的股權。而河北省石家莊先天下廣場為中國企業的主要資產，該物業擁有16.22萬平方米的購物中心。根據公告，本次出售，利福國際和其合營夥伴將獲利3430萬元，其中利福國際將會獲利2060萬，利福國際表示，收益將會用於補充集團的一般營運資金。
綠城2.5億增持杭州居住區項目13%權益
12月17日，綠城中國發布公告稱，以2.5億元人民幣收購杭州桃花園生態居住區南區項目13%權益，總用地面積約93.7萬平方米。該項目位於浙江省杭州市餘杭區中泰鄉桃源小區原百畝地村。完成收購後，綠城於該項目之權益將由51%增至64%。
公告顯示：收購代價中的9600萬元將以現金支付，1.5億元則按每股13.09港元發行1301萬股代價股支付，佔擴大後股本0.787%，代價股作價較16日收市價12.86港元溢價1.79%。綠城認為，基於供別墅項目發展之土地有限且市場需求殷切，日後將有持續的發展潛力，同時事亦對中國杭州之物業市場前景持樂觀態度。
海控國際廣場100%股權轉讓
海南產權交易所公告，海南海控置業有限公司100%股權正在掛牌轉讓，轉讓價格不低於28000萬元。海南海控置業為海南省國資企業，此次擬引入新開發商開發位於海口的海控國際廣場。根據轉讓要求，受讓方須全面承接海控置業的債權債務，其中海控置業所欠海南省發展控股有限公司的1500萬元借款本金及利息應當在籤訂成交合同後的1個月內直接償付。股權轉讓後，受讓方應繼續建設海控國際廣場，並應不遲於2012年12月31日建成。
公告顯示，海南海控置業成立於2006年12月7日，為海南省發展控股有限公司的全資子公司，註冊資本6725萬元。截至2009年6月30日，海南海控置業經評估後的總資產為31874.92萬元，總負債為4572.91萬元，淨資產為27302.01萬元。
旭輝4.008億競得海際房產100%股權
日前，旭輝集團通過上海產權交易所以4.008億元競價獲得上實發展旗下海際房產100%股權，而海際房產持有上海市楊浦區地鐵板塊一幅地塊，這是旭輝集團在5個月內的第7次斬獲項目。資料顯示，該項目地塊位於楊浦區控江路、打虎山路口，地處地鐵8號線鞍山新村站上方，佔地面積約1.83萬平方米。項目屬於楊浦大連路創意產業服務區的一部分，區域內包括知名的「海上海」等一批創意工坊項目。
值得注意的是，旭輝集團在今年上半年並沒有在土地招拍掛市場上出手，而從6月份開始，旭輝已頻繁在京、滬、蘇三地出手攻城圈地。統計數據顯示，旭輝集團在6至11月份已斥資總共約28.058億元分別在上海、北京、蘇州三地取得7塊地，總地塊面積約共38.5862萬平米。而這次新增的楊浦區地鐵板塊地塊已是該集團在上海的第四個地塊。「明年我們將要推出的項目比較多，在11個城市當中均有項目陸續推出，但會主要集中在上海。」上述內部管理高層表示，加大上海的土地儲備量將穩定集團在上海的平衡發展，未來，上海仍將是集團的重點發展區域。
瑞安建業659萬美元售北京項目12.5%股權
12月14日，瑞安建業發布公告，為北京住宅項目引入合作夥伴，以659萬美元向PGRFund出售鷹健12.5%權益連股東貸款。據悉，公司全資子公司珍榮持有鷹健65%的股權，本次出售之後，瑞安仍擁有鷹健52.5%權益。鷹健唯一的資產是北京朝陽區工體北路四號項目，總面積約為14123平方米，於今年8月以1.18億美元從盈科大衍手中購入，該地塊將發展高級住宅項目。預計2011年竣工。而本次出售獲得的資金將作為一般營運資金。
目前，工體北路四號項目的最新股權結構為瑞安建業52.5%、大連億達35%、PGRFund12.5%據公告，由於Penta是公司的主要股東，而PGRFund是Penta的聯繫人，因此，出售事項構成關聯交易。
杭州高德置地廣場奠基——與朱美拉酒店籤約
12月17日，高德置地位於杭州的項目錢江新城綜合體高德置地廣場奠基，並與朱美拉酒店進行了籤約。該項目投資近50億，總建築面積約為41萬平方米。根據規劃，廣場內將集頂級商務寫字樓、豪華大型購物中心、服務式公寓為一體，並會引入本次籤約的朱美拉酒店，工程預計在2014年全部完成。
廣州太古匯商場已完成60%鋪面招租
12月17日，據太古集團旗下太古地產附屬太古匯(廣州)發展宣布，目前廣州太古匯商場的出租率已達60%。據了解，太古匯(廣州)發展目前已與多家國際品牌達成協議。太古匯物業營運總監王家倫表示，儘管離商場開業還有近1年時間，但目前招租情況喜人，進駐的商戶已有60%，有信心在開業前完成全部出租。太古匯位處廣州天河路與天河東路交匯處，為一項大型綜合發展項目，總樓面面積40.6萬平方米，太古匯商場部分最先投入使用，預期今年8-9月份封頂，2010年底起階段性啟用。寫字樓和文華東方酒店部分將在2011年投入使用，文化廣場將在2012年左右落成啟用。資料顯示，該項目目前總投資額已達60億元，是太古地產在內地投資開發的首個大型綜合性項目，也是目前天河路商圈投資最大的一個商業項目。
南昌閒置兩年「地王」被收回——開發商虧3500萬
南昌市國土局12月14日發布公告，南昌正榮(新加坡)置業於2007年拍得的位於西湖區站前西路121號地塊因閒置兩年沒能動工建設，南昌政府決定依法收回該土地的使用權。該地塊位於南昌市站前西路121號，佔地面積總共40.52畝，原屬江西印刷集團。2007年10月被正榮置業以單價每畝868萬元的高價取得，為南昌地產交易史上土地單價排名第二。按容積率測算，這一地塊每平方米樓面地價達到每平米5207元，堪稱南昌「樓面地價之王」。該地塊自拍賣後閒置已超出政府規定的兩年期限，南昌市國土部門因此決定對其依法收回，開發商因此將損失3517.136萬元的定金。這一地塊收回後還將重新拿出來拍賣。
傳商業地產富豪黃茂如疑涉案被調查
深圳百貨零售企業巨頭——茂業國際12月15日遭遇股價放量急跌，有內部人士透露，公司董事長黃茂如正接受內地公安機關調查。茂業國際於12月16日上午宣布停牌。公司在港交所的公告稱，停牌原因是有待涉及股價敏感信息公布。但公告署名，已由之前的董事長「黃茂如」，改為公司執行董事「王貴生」。來自北京的消息人士透露，黃茂如的確是在接受調查，但對其採取的具體措施，「拘捕」抑或「拘留」仍有待進一步證實。而其接受調查，與前深圳市市長許宗衡及國美電器前主席黃光裕案件有關，但個中關聯仍有待進一步釐清。
不過，黃的一位親屬則在16日否認其被捕，稱黃茂如目前人在國外，但不願作出進一步評論。另一位接近黃茂如的人士則指出，「14日(周一)，黃的家人曾有一個重要慶典，黃茂如並未現身。」
【企業區域投資動態】
保利中海聯合體將競標廣州亞運城
繼剛剛斥資12億元競得上海臨港地塊後，保利地產又瞄準了即將上演的廣州亞運城「地王」爭奪戰。目前，保利中海聯合體已被視為競標的最大熱門聯合體。
備受外界矚目的廣州亞運城項目將於12月22日公開出讓，單是165億元底價，就已成廣州乃至中國的總價地王。保利地產營銷總監胡在新表示，這樣的項目，我們一定會參與競標的。拿到該項目，不僅可以增加公司土地儲備量，對公司未來發展也有利。事實上，在廣州亞運城附近就有保利公館2010項目，銷售均價在9000元/平方米左右。
中鐵置業16.8億三亞購地——樓面地價8460元
12月15日，三亞市迎賓路一塊112畝的土地被拍出1500萬元/畝的天價，該價格為海南近年來土地拍賣最高價。這塊土地，即不靠海，也不在三亞目前城市中心區域。綜合容積率為2.5，其中商業部分容積率為3.0，住宅部分容積率為2.0，可興建約20餘萬平米的建築。據悉，三亞新地王的產生過程十分激烈，一共吸引了19家開發商參與競拍，其中9家開發商舉牌。新地王的拍賣價從230萬/畝的起拍，僅僅叫價五六分鐘左右便被中鐵置業以1500萬/畝的價格收入囊中，總價16.8億元。按照本次成交價格計算，該地塊的土地價格折合成樓面價，將達到8460元/平米，而此前三亞市2009年上半年的房產均價為9526元/平米。
招商地產13.9億拿下南京城東稀缺住宅地
12月17日，南京國土共有4幅住宅土地出讓。備受關注的NO.2009G67馬群地塊吸引了保利地產、招商局地產、棲霞建設、宋都、蘇寧置業……等14家公司競拍，且大多是南京本地或國內知名企業。最終招商局地產以13.9億元高價將其納入囊中，地價翻番，溢價率達109%。招商局地產相關負責人表示，馬群地塊未來建造項目將比招商依雲溪谷(小區)項目更高端。該人士表示：「將利用招商地產20年的開發經驗，把該地塊打造成一個南京地區具有標杆意義的高端項目，價格現在還不好說。」
NO.2009G69浦口地塊被蘇州益本拍得和NO.2009G70六合地塊花落宇揚地產公司。江蘇九西最終以3.12億元拿下NO.2009G71江寧地塊。這一場土地拍賣為南京國土局吸金19.12億元。本次拍出的四幅地中除六合地塊外，另外三幅地價均翻了一番。
復地8.84億獲滬上宅地——溢價率225%
12月17日，復地集團以8.84億元競得上海普陀區567坊北塊，溢價率高達225%，這是復地今年首次在上海土地公開出讓市場拿地。該地塊容積率僅為1.29，出讓總面積38145.9平方米，規劃為住宅用地，以8.84億的競得價計算，樓面地塊為17964元/平方米。同時，相對於同日拍賣的真如副中心商業地塊，該普陀住宅地塊的爭奪顯得更為激烈。參與該地塊競拍的還包括保利等其餘7家知名企業，其中，第二名的報價為7.51億元，其餘報價都在5億元以下，最低3.02億元。
綠地14億摘真如副中心地塊
上海最大的房地產企業綠地集團17日順利以14.1660億元價格摘得真如城市副中心B1、B2南塊土地，和李嘉誠名下長江實業當上鄰居。真如副中心B1、B2南塊地塊四至範圍東至曹楊路，南至規劃固川路，西至蘭溪路，北至曹楊花苑，總面積55972.7平方米。其中，佔地面積20211.5平方米的B1南塊規劃建築面積70280平方米(容積率3.48)，建築密度40%；佔地面積21834平方米的B2南塊地上建築面積高達87120平方米(容積率為3.99)，建築密度達50%。據悉，綠地集團已規劃這一項目成為一系列城市綜合體中的成員。
萬科9.48億煙臺奪填海地塊
據煙臺市土地出讓公示，12月11日，萬科在山東煙臺以9.48億，競得三裡橋西側填海地塊G區、D區、C區三塊地塊，佔地面積約31.2萬平米。
該三宗地塊掛牌起始價為8.482億元，是煙臺三裡橋西側填海地塊。其中G區地塊，東至環海路，西至濱海西路，北至規劃路，南至零點立交橋綠化帶，佔地12.8萬平米。C區、D區地塊均東至規劃路，西至海邊規劃路，北、南至規劃路，佔地分布為12.6萬平米和5.71萬平米。
萬科10.5億長春拿東光地塊
12月15日，萬科、保利、中海、中冶、中鐵、華潤置地等「地產大鱷」齊聚長春市政務中心A區二樓土地招標拍賣掛牌出讓大廳，競拍「二二八廠地塊」，又名「東光地塊」。最終萬科以10億5千萬拿下「二二八廠地塊」，該價格遠低於人們的預期。在競拍前被很多業內人士預測將註定成為長春新「地王」的「二二八廠地塊」未能加冕。「二二八廠地塊」土地出讓面積26.79萬平方米，地塊由東光集團總部、一東離合器股份有限公司和東光軍品企業三部分組成，總佔地面積近30萬平方米，規劃容積率小於1.8，規劃綠地率大於30%。建築限高預計呈梯狀，西部限高55米，中部限高42米，東部限高35米。從規劃控制上看，此地塊可開發多層和小高層住宅，整個東光地塊有可能全部變為中高檔純住宅小區。
金融街42億元天津拿地——拆遷成本為地價兩倍
金融街公告，近日公司全資子公司金融街天津置業有限公司通過掛牌方式以14.2億元獲得了津和榮(掛)2009-173號國有建設用地使用權，並收到天津土地交易中心成交確認書。根據掛牌文件的要求，除支付上述成交價款外，公司還應支付282,033.581126萬元的項目拆遷成本，合計總價款為424,033.581126萬元。該項目位於天津市和平區榮業大街與福安大街交口，土地用途為居住型公寓、商業、商業金融業，佔地總面積91,569.20平方米，商業金融業(含商業)和居住型公寓總建築規模不大於659,400平方米。
金橋14.21億奪常州地王——超出底價逾1倍
12月11日，常州新北區國土資源局有5幅土地進行拍賣，出讓面積超過80萬平方米。數據顯示，本次出讓的5幅土地分別是中華恐龍園西側地塊、龍江路西側地塊、龍城大道北側1號地塊、龍城大道北側2號地塊、蘭翔新村改造地塊。其中，中華恐龍園西側地塊系爭奪焦點。該地塊面積為39.165萬平方米，位常州市新北區老藻江河東側、滬寧高速公路南側、東支河北側，建築密度0.4，綠化率0.35，始拍價6.81億元。龍湖地產參與了該地塊的競拍。在經歷近百輪的競價後，最終由常州本土開發商金橋房地產開發股份有限公司以14.21億奪標。其餘4幅土地中，蘭翔新村改造地塊由常州中順房地產開發有限公司以3960萬元的總價成功收入囊中。龍城大道北側2號地塊由常州河海房地產開發有限公司以2.52億元的總價競得。同時，譚月根個人以2.6億成功摘下龍江路西側地塊，以及又以3億元投下龍城大道北側1號地塊。
越秀投資2.6億投得山東地皮
越秀投資透過其持有95%的附屬公司投得位於山東省煙臺市芝罘區的一幅地皮。該地皮約7.38萬平方米，可建樓面面積最多約15.4萬平方米，收購價為2.6億元人民幣，獲批准作住宅、商業和辦公室用途，當中住宅佔75%，商業及辦公面積佔25%。
雅戈爾21億擊敗萬科金地寧波拿地
12月9日，寧波市舉行高新區研發園區2#地塊土地使用權出讓會，雅戈爾旗下子公司雅戈爾置業以210022.272萬元競得該地塊使用權，折合樓面價為9920元/平方米。
據資料，該地塊位於寧波高新區，西鄰冬青路，東鄰劍蘭路，南鄰現狀河道，北鄰濱江大道。出讓土地面積105858平方米，為城鎮住宅用地。參與本次拍賣的共有8家企業，其中包括寧波萬科房產，以及金地旗下寧波金傑房地產。該地塊附近樓盤包括「江南一品」、「皇冠花園」、「ART藍海」等，這些樓盤每平方米售價普遍超過1.8萬元。
裕田中國3.68億再獲長沙望城地塊
裕田中國12月14日宣布，公司以人民幣3.68億元成功競得一幅位於長沙望城縣的土地，早前裕田中國就曾表示有意向競投該地塊。據了解，該地塊約65.2萬平方米的土地，起拍價約3.65億人民幣，當時裕田表示將以不高於人民幣5.4億元參與競投。數據顯示，裕田在8月14日以2.4億人民幣競得長沙望城縣一幅約40.7萬平方米的土地。此次裕田中國成功奪標後，該地塊將用於連同8月投得的該區域另一幅土地發展成低密度住宅和商業區。
龍湖斥資13億元青島成都拿地
龍湖地產12月14日宣布，公司以13.13億元的總價先後於青島、成都成功競得兩地塊。
青島地塊為城陽區白沙河地塊，位於城陽區流亭街道白沙河南側、膠州灣東側，總佔地面積約50.9萬平方米，規劃建築面積約62萬平方米，屬住宅、商服用地，總價約5.06億元。在成都競得的新津花園鎮、普興鎮地塊，總佔地面積約44.9萬平方米，規劃建築面積約53.8萬平方米，總成交價約8.07億元。據悉，此地塊緊鄰龍湖在成都的長橋郡項目。
據了解，繼北京、瀋陽之後，青島為龍湖布局環渤海的第3個城市，截至目前為止，龍湖進入的城市數量已增至10個。
龍湖、嘉遜溢價417%強奪嘉定新城A15-1、B05-1地
上海龍湖置業發展有限公司，嘉遜發展香港(控股)有限公司以17.2888億元奪下嘉定新城A15-1、B05-1地塊，樓板價達12200元每平方米，溢價率達到驚人的417%。
該地塊位於外郊環，東至合作路，南至塔秀路，西至雲谷路，北至高臺路，出讓面積62819.0平方米，土地用途為商住辦用地，規劃容積率為A15-1不大於2.0，B05-1不大於2.5。
華發股份增資10億發展淇澳橋東項目
12月16日華發股份宣布，為開發珠海淇澳橋東項目，對珠海華發信息諮詢有限公司、珠海華發企業管理有限公司、珠海華發軟體有限公司等全資子公司進行增資，註冊資本均由人民幣1000萬元增加到人民幣3.5億元。同時，華發股份將託管控股股東珠海華發集團的鴻運臺別墅項目建設、開發及銷售。華發集團旗下部分資產亦託管於華發股份，由華發股份負責對該部分資產進行建設、裝修。鴻運臺別墅位於珠海拱北景灣路北側，地上建築面積共計1581.45平方米。有關託管服務管理費用則為預收售樓款項的8%。同時，將收取預收售樓款的1%作為銷售佣金。
華發股份表示，華發集團將與本公司同業的資產及業務託管給本公司，既解決了同業競爭問題，亦為本公司帶來合理的收益。
聯合地產協議開發成都3220畝土地
12月16日，香港上市公司聯合集團宣布，旗下聯合地產公司在本月10日與四川雙流縣政府、集友物業發展公司及中國世紀訂立投資合作協議，合作開發位於四川成都雙流縣正興鎮3320畝土地。項目建築面積90萬平方米，規劃為商住用地，其中70%作為商業用地，其餘30%則可作為住宅建設。同時，該項目用地的建築規劃密度低於0.35，項目全部工程將於5至8年內竣工，其中建築面積6萬平方米的第一期商業發展項目將在2年內竣工。住宅項目的第一期則會緊隨第一期商業項目完成70%後展開。
鑫苑每畝690.43萬元鄭州拿地——成鄭州新地王
12月17日，河南博物院東側一塊68.54畝的地塊，被「鑫苑」以每畝690.43萬元的天價拿下，這也是鄭州的新地王。參加這塊地競價的有「正商」、「建業」、「鑫苑」、「英地」、「綠都」等7家地產公司。這塊被鄭州地產業稱為「寶地」的地，位於鄭州農科路南、文博東路東，共45693.6平方米，約合68.54畝。對於這塊地，新規劃要求集城鎮住宅和商務金融為一體，建築限高100米，容積率小於3，投資總額在4.7億元以上。建築面積90平方米以下住房所佔比重，不低於住房建築面積的70%。競買人競賣時需繳納1億元保證金。掛牌依然採用無底價掛牌，價高者得地。
野風房產、開景置業4.22億購杭州錢江地塊
12月14日，杭州本土房企野風集團房地產股份有限公司與杭州開景置業有限公司聯合出資4.22億元，競得杭州錢江經濟開發區地塊，折合樓面地價2886元/平米。杭州市土地整理儲備中心數據顯示，該地塊位於杭州錢江經濟開發區康信路與興盛路交界處，出讓面積73112平米，容積率為2.0，總建面14.6萬平米，掛牌起始價為19741萬元。
仁恆置地19.64億競得「攀成鋼地塊」
12月17日，仁恆置地以起拍價1100萬元/畝、總價19.64億元成功競得「攀成鋼地塊」，樓面地價僅為4241.1元/平方米，令業界大跌眼鏡。而保利則一舉拿下三塊地。總價19.64億元的「攀成鋼地塊」作為2009年的地王大戲，悄悄地落幕了。而對於「攀成鋼地塊」，這已經不是第一次以起拍價出手。在2007年新鴻基地產同樣以1200萬元／畝、總價31億元的起價拿下了「攀成鋼地塊」的首塊259畝地塊。攀成鋼土地屢屢以起價出手，而入市的時候並非土地市場不活躍，恰恰是在土地市場最活躍的2007年和2009年年末。
業內人士認為，在近日召開的2009中央經濟工作會議上，「發揮房地產業支柱產業作用」的論調已然不見，加之由於今年以來部分城市房價漲幅偏大，近期國務院總理溫家寶在上海視察時也曾明確提出「抑制投機」，因此業內也有不少的揣測，這也許是地王遇冷的一個原因。
路勁廣州花都拿地兩幅
12月16日，在廣州出讓6宗位於花都的巨幅住宅用地。本次出讓的六地塊總佔地面積接近40萬平方米，總建築面積64.87萬平方米。地塊全部位於廣清高速公路以東、三東大道以北的區域之內，原址為花都南方花卉交易中心，後由於商場沒能經受住市場競爭而轉向衰落，最終改為住宅用地出讓。
當日參加競拍的分別是路勁地產、保利廣州、保利置業、北京首都開發公司和馬峻峰、劉敏珊個人聯合體，背景為花都豪利花園的開發商。其中，第一組CA0401-20和CA0401-29地塊歷經41輪舉牌，最終被路勁地產以8.3億奪得，溢價率達98%，折合樓面地價為3094元/平方米。第二組和第三組的4幅地塊均被保利收入囊中。
福星惠譽貸款1.5億發展北京項目
12月14日晚間，湖北福星科技宣布，將對子公司北京盛世新業擔保一筆為1.5億元人民幣的貸款。北京盛世新業系福星科技旗下房地產公司——福星惠譽的子公司，福星惠譽持有其51%的股權。公告表示，該筆1.5億元貸款將僅用於開發北京通州區梨園鎮磚廠村地塊項目。福星惠譽主要從事武漢房地產開發，通州項目系其首個在京項目。2009年9月15日，福星惠譽通過子公司盛世新業成功中標通州區磚廠村地塊土地一級開發項目，中標價約為9.65億元。
福星惠譽35億投資武漢紅橋村改造
武漢福星惠譽12月14日與武漢江岸區後湖鄉紅橋村村民委員會、武漢泓博城中村投資有限公司共同籤訂一份關於紅橋村的城中村改造協議，成功取得了紅橋村「城中村」綜合改造建設項目，整個工程的投資額約為35.4048億元。
根據協議，福星惠譽將對紅橋村的全部集體資產的補償價款為6億元。當中4億元的價款，將在5年內以提供建築面積10.18萬平方米的商業用房作為等價補償，建造總成本全部由泓博投資承擔。除該6億元集體補償外，其它補償價款為29.4048億元，該部分工作將全部委託給泓博投資實施。
【地產企業金融】
天津泰達MSD擬打包赴港上市
12月15日，天津泰達發展有限公司透露，擬打包天津濱海新區「泰達MSD」項目赴港上市。
據了解，泰達MSD項目包括天津濱海新區約20多棟商廈，總建築面積約134萬平方米，當中86萬方米是辦公室，商業配套面積為15萬方米，公寓面積則有10萬方米。泰達有意將泰達MSD項目打造成為濱海新區的核心商務區和公共活動中心。明年將會有16萬平方米的辦公室樓面落成，客戶表達有租用意向的面積達4萬方米，預期在2010年租出12萬方米。2011年初步落成的泰達MSD，將堅持只租不售、長期持有的運營策略，而全部工程預計將於2013年全部完成並投入使用。泰達表示，項目投資額達到120億元，當中約25億元可獲當地政府撥付，餘下則向銀行借貸。同時，公司並不排除將來發展其它地產項目的可能。
新黃浦16日發10億公司債擴張地產業務
12月13日晚間，上海新黃浦置業股份有限公司宣布將發行不超過10億元的5年期固定利率公司債券，每一張票面金額為100元，按票面值發行。該公司表示，公司目前正處於新一輪房地產開發經營擴張周期，資金供給壓力逐步加大，所募資金擬以22124.23萬元用於償還母公司部分銀行借款本金和利息，剩餘資金用於補充公司流動資金。(返回目錄)融創中國不接受下限定價擱置上市計劃原計劃於18日掛牌的融創中國，14日宣布擱置其集資22.2億元的上市計劃。融創於公告中稱，鑑於目前市場狀況及為投資者爭取最佳利益，公司決定不會按原定時間表進行全球發售，退款支票將於星期四(17日)由收款銀行不計利息以普通郵遞方式寄給有關申請人。據接近承銷團人士透露，公司管理層認為融創中國的質素良好，不希望以招股價區間的下限定價，所以推遲上市計劃，擬明年捲土重來，惟目前無具體時間表。
這是今年繼卓越之後，第二家延遲上市計劃的內房股，之前融創的公開發售僅獲足額認購，市場認為其最終定價不會進取，招股價介乎2.9-3.7元。
北京城建35億增發融資方案獲批准
北京城建12月15日晚間宣布，公司非公開發行不超過2.2億股議案已獲得北京國資委批覆核准。控股股東北京城建集團將根據批覆，認購不低於1000萬股的非公開發行股票。是次非公開發行的發行價格不低於每股17.27元，發行對象為包括控股股東北京城建集團在內的不超過十家的特定物件。預計此次籌資淨額不超過35億元，籌集款項將用於建設北京北苑南區項目、北京房山長陽項目、重慶西彭項目以及北京望壇危改土地一級開發項目。
北京城建表示，四個項目預計總投資98.86634億。除本次增發籌得資金，剩下資金將以自籌補足。
瑞房獲三年期10億港元銀團貸款
12月16日，瑞安房地產與9家銀行籤訂一項價值10億港元的三年期銀團貸款。該比貸款將用於補充一般營運資金。同時，瑞安與貸款人以及作為代理行的法國巴黎銀行訂立了一項有關該貸款的融資協議。協議規定，瑞安集團董事長羅康瑞等羅氏家族需在融資協議期內作為瑞安房地產單一最大股東，並須持有瑞安房地產不少於35%直接或間接的法定及實益權益。若協議期內沒履行該責任，羅氏家族則構成該貸款的失責行為，並可能觸發瑞安房地產其它尚未償還銀行貸款的連帶失責行為，涉及金額高達人民幣65.82億。目前，羅康瑞間接持有瑞安房地產50.08%已發行股份。
世榮兆業定向增發獲有條件通過
12月16日，珠海世榮兆業發行股份購買資產暨關聯交易的申請已獲得證監會有條件審核通過。根據世榮兆業早前公布的重組方案，世榮兆業將向特定對象——梁家榮非公開發行股份購買其持有世榮實業23.75%的股權，定向發行完成後，世榮兆業將持有世榮實業100%的股權。世榮兆業司股票2009年12月17日開市起復牌。
經評估，擬收購的世榮實業23.75%的價值為96542.83萬元。經梁家榮同意，並最終協商確定標的資產的交易作價為82012萬元。世榮兆業將以8.12元/股作為本次發行股份價格，向梁家榮定向發行10100萬股股份作為對價購買其持有的世榮實業23.75%的股權。世榮兆業表示，目前世榮實業除與珠海華發實業股份有限公司合資成立的世榮房產開發的「華發水郡」項目外，世榮實業僅開發「裡維埃拉」項目。未來將積極籌劃開發其它項目，以降低單一項目運營帶來的風險。
五礦建設擬配股籌資1.43億美元購買土地
12月17日市場消息指，五礦建設正尋求通過配股的方式籌集不超過1.2億美元的資金，用於購買土地和房地產開發項目。每股價格將介於2.45至2.6港元之間，數量為3.6億股。但根據情況，承銷商有權超額配售7000萬股，從而使募集資金增至1.43億美元。而此次交易的獨家薄記行為中銀國際亞洲有限公司。
公開數據顯示，五礦集團與招商銀行在11月中旬籤署全面合作協定，招行將在未來兩年給予五礦建設30億元人民幣的綜合授信額度，以幫助五礦建設拓展土地儲備及項目發展。
ST興業地產資產折價注入
為了讓股東大會能順利通過資產注入方案，ST興業在日前公布的重組方案中，故意縮減了1700萬股定向發行的股份數量，並降低了擬注入房地產資產的評估價格。現在除實際控制人陳軼銘外，其餘股權都比較分散。若此次資產注入方案不能順利得以實施的話，ST興業將再次回到無主業狀態。
根據天健評估出具的資產評估報告書，此次擬注入上市公司的資產2009年11-12月、2010年度和2011年度預測淨利潤分別為466.17萬元、9396.45萬元和20424.36萬元。據此計算，若根據交易預案，這部分資產折算下來將增厚上市公司每股收益0.0723元；按新草案則將增厚每股收益0.0797元；提升幅度為10.24%。次選取的是評估價格較低的收益現值法，增值率208.42%。廈門第一廣場為此次擬注入公司——濱江房地產下的海景甲級商務樓項目。
亞太恆富地產基金看好中國商用物業
隨著國際LP市場漸漸轉暖，裡昂證券去年6月份開始募集的房地產基金Fudo二號近日正式募集完成，總規模約8.15億美元。「這一期基金著重投資的地域為中國內地與日本，其它也包括香港與臺灣地區、新加坡、韓國、以及澳大利亞等」，Fudo二號基金中國區董事總經理趙波表示。據悉，Fudo二號基金為亞洲機會型私募不動產基金，此次募資總額超過了預期7.5億美元的目標。該基金獲得了來自北美和歐洲地區20多家投資者關注，認購中有相當一部分來自於現有投資者客戶。趙波認為中國一線城市的零售商業、寫字樓其最為看好，因為「上海與北京均集聚了許多的金融、律師等行業的公司，其對於寫字樓的需求是很旺盛的」。另外，他認為二線城市的住宅、工業園區辦公樓等都有很大的機會。此外，他還認為判斷未來發展方向的標杆是租金，只有租金有上漲的空間，投資才會有較好的回報，如在上海和北京，隨著越來越多的金融機構、跨國機構的發展，更多的人才湧入，則寫字樓等租金就會上漲。
【企業發展戰略研討】
凱德中國五年計劃出爐——內地資產比例將由28%上升到45%
從去年開始便在拿地方面幾乎顆粒無收的凱德中國，已經鮮少在土地拍賣大廳露臉了。對此，凱德置地總裁廖茸桐的解釋是，凱德置地80%的土地獲取來自於協議轉讓，僅有20%通過招拍掛形式獲得，不主張盲目高價拿地。
但是，零拿地的背後，卻是一張未來高速擴張時刻表。凱德中國在近日拋出了一份未來3~5年的計劃。凱德中國管理委員會副主席林明彥在近日舉行的凱德中國15周年慶活動現場表示，未來在住宅業務領域，將自行或合作開發超過14000套住宅，每年將有5000套住宅投入市場。在商用領域，在中國已有33家商場投入運營的基礎上，未來兩年將有11家陸續開業。而在服務公寓領域，雅詩閣集團計劃到2011年新增6家物業，計1500個單元。
凱德中國預計在3~5年時間內資產額達到100億新加坡元(合人民幣近500億元)，並將資產佔有率由目前佔母公司嘉德置地總資產的28%提高到45%。凱德置地一般喜歡採取與其他地產商合作的拿地戰略，並與目標城市的大型企業進行合作，開發本土項目。於是就有了通過與深國投和沃爾瑪合作涉足商業地產，與麗豐控股合作收購其項目股權，與北京華聯集團建立戰略合作關係，同萬科合作部分商業項目。
然而，金融危機期間，凱德置地母公司嘉德置地的全球業績受到一定程度衝擊，但中國等新興市場卻持續保持增長。截至2008年底，凱德中國在集團的資產佔比，從2001年的6%上升到25%；對集團息稅前利潤貢獻率，從2002年的10.5%上升到45%。而嘉德置地今年第三季度年報也顯示，1~9月份，海外業務佔集團總收入63.7%，其中主要來自於中國、澳大利亞。顯然，金融危機打亂了嘉德置地原先的節奏。據了解，過去兩年，嘉德置地的營業額約450億新加坡元，但只投出100億新加坡元規模。對此，嘉德置地總裁廖文良承認，在金融危機前後，嘉德置地採取了緩慢的投資策略，在信貸緊縮時採取了保守的方式，目的在於「囤積木材」過冬。在過去18個月，嘉德置地通過旗下的7家上市公司配售股籌得200億新加坡元現金，同時，剛於上月在新加坡上市的嘉德商用產業也成功融資150萬新加坡元。他表示，在這些資金安排方面，嘉德置地將把75%的資產投向新加坡以外的市場，包括中國、澳大利亞以及越南，其中中國將佔主導。
此外，今年6月，凱德中國常務委員會宣布成立，該委員會將嘉德置地在中國的房地產、商用房產、服務公寓及房地產金融正式整合到同一平臺，並採取統一的投資決策和管理。對於該平臺在中國業務拓展方面的作用，凱德中國管理委員會副主席林明彥表示，目前旗下四塊業務相互獨立，各自擁有強項和競爭能力，但該平臺並非約束各個業務的獨立發展，而是將發揮協同作用。整合凱德中國的投資、運營以及資源，在融資渠道、人才資源以及品牌效應等方面綜合協調，快速決策。與該平臺相得益彰的則是，凱德置地在今年6月分別與中國銀行和中國工商銀行籤署總計250億元授信的戰略合作協議。這兩筆授信的對象為凱德置地在中國的所有業務單位，包括住宅、寫字樓、綜合商用、零售商業和服務公寓等。
據廖茸桐透露，目前，環渤海地區有22個項目在同時操作，明年北京推出的項目將有一個商業綜合體和四個住宅項目，其中住宅項目將重推凱德·錦繡。而雅詩閣則將進一步覆蓋中國12個城市，明年將新開30多家，包括武漢、西安、上海、廣州。
天房探索特色發展思路加速發展
天房集團近年來遵循「做大做強母體公司、盤活上市公司、不斷培育新的經濟增長點」的工作思路，加速實施「大集團」戰略，主要經濟指標5年內翻兩番並接連刷新歷史最好紀錄，跨入了大發展的新時期。該公司在土地一級整理業務板塊，大力拓展漢沽、大港、靜海、寶坻、寧河、武清6個區縣10個項目，並舉辦大型地產論壇等活動，強力助推區縣發展，加快城鄉一體化進程。同時，該公司通過參股中新天津生態城、組建產業基金、利用上市公司平臺融資等重大舉措，做大做強資本運營產業。
大型房企結盟地方國企低價拿地的方式或將蔓延
外來房企綁定地方國企進行拿地的方式近年來一直存在，但隨著今年公開市場拿地的高成本態勢愈演愈烈，這種方式已經成為知名房企日益看重的一種生存之道。如萬科結盟南京交通集團和與雲南城投合作成立投資公司拿地。同時，中海地產、招商地產、碧桂園、首開股份、萬通地產等知名房企也在對此種拿地方式進行「研究」，並已經或即將付諸實踐。
分析認為，知名房地產企業現在開始重視這種拿地方式可能出於風險分散的避險考慮，或化解困境的現實壓力，或是戰略上作出的一種調整。這種方式可以彌補部分大型企業缺乏優質土地資源和地方國企缺乏開發經驗及資本實力的不足，屬於雙贏的合作。如果這種勢頭抬頭，應該會蔓延開來，但將會增加中小型房企的拿地壓力。
華僑城擬向文化產業轉型
與迪斯尼依託文化內容、開發衍生消費品的盈利模式不同，擁有歡樂谷、錦繡中華、世界之窗等主題公園的華僑城一直靠的是旅遊加地產模式盈利。隨著香港迪斯尼擴建、上海迪斯尼獲批，為應對競爭，華僑城集團副總裁劉平春日前宣布，整體上市後華僑城將尋求新型盈利模式，擬向文化產業轉型，並啟動商業巡演、動漫集合等一系列文化衍生消費產業鏈計劃。
「我們有19個大劇院、1000多名演員、7000多萬人次觀眾，這些數字讓迪斯尼高層羨慕不已，我們完全可以轉變盈利模式。」劉平春表示，迪斯尼最大的價值在於其強大的文化產業鏈，具有品牌影響力的文化內容在民眾中代代傳承，依託文化內容，迪斯尼的主題公園、衍生消費品的盈利很好。華僑城與迪斯尼的起源不同，華僑城從成片開發項目起家，所以長期使用的是旅遊地產模式。
「可能投資文化產業在短期內不如地產賺錢快，但從長遠來看，是有可持續發展力的。」劉平春表示，迪斯尼是先有電影，再開發主題公園、音像製品、舞臺劇、消費品等其他盈利點，主題公園是迪斯尼的一個環節，而華僑城則是先有主題公園，由園內的演出逐步形成華僑城的演藝文化。華僑城國際傳媒演藝有限公司董事總經理林樹森介紹，華僑城已創作了43臺劇目，以往僅局限於在主題公園內演出，華僑城未來開發文化產業鏈的模式是：首先會建立一個創意演出內容團隊，以內部嚴格競標制度敲定內容。排演後，劇目不僅要在主題公園內演，還將與迪斯尼音樂劇一樣，在全國甚至海外做商業巡演，擴大華僑城文化作品的影響力，也拓展演出的盈利渠道。接著，也會考慮如迪斯尼那樣，出版華僑城各類演出的音像製品在公開渠道發售，甚至還考慮投拍電影。「同時，我們也會購買一些內容不錯的經典劇目的演出權，在全國巡演，比如我們考慮與《絲路花語》合作，另外，可以依託歡樂谷、錦繡中華、世界之窗等主題公園，建設一條華僑城演藝大道，成為文化基地。」林樹森表示。華僑城自創大型演出《E秀》近期剛在北京演出，接下來會巡演至上海。
此外，華僑城正巨資在深圳投建「歡樂海岸」，擬2011年開業，該項目周邊並沒有華僑城在建的房地產項目，因此「歡樂海岸」的銷售利潤主要將通過對部分配套商業項目的銷售獲得。這打破了以往其主題公園靠地產獲利的模式。
萬科轉變單一發展模式試水商業地產
正如8年前,王石將如日中天的萬佳百貨轉讓華潤,不斷做減法陸續砍掉所有與住宅不相干的業務,把萬科引向專業化的房地產公司時的舉措一樣；8年後,萬科開始籌劃在近期內涉足商業地產,意圖調整單一發展策略的消息同樣讓業內感覺突然。
11月16日,在位於深圳大梅沙的新總部萬科中心,萬科企業股份有限公司總裁鬱亮在一次非正式的場合首次對外公布了萬科的新戰略。在最新戰略中,萬科未來將加大持有型物業的儲備,並在近期內陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型。其中,住宅產品仍佔據80%比重,其餘20%則將開發持有型物業。按照鬱亮的說法,萬科會向更細分的人群提供產品,如養老住宅,萬科已經研究了三五年,希望明年在幾個城市可以落地,包括北京；酒店等持有物業也會相對增加,在深圳萬科目前有5個酒店在計劃發展中。不過,萬科80%做住宅的定位不會改變,其餘20%將開發持有型物業。預計未來三年內萬科將建成220萬平方米商業配套。另外萬科還將參與舊城改造、旅遊地產、多功能物業開發,覆蓋全面產品線。
未來10年內,萬科計劃每年在每個城市至少留下一個不可替代的公建項目。中糧集團董事長寧高寧近日宣布戰略重點轉向商業地產領域,而保利、中海、富力、廣州城建也紛紛涉足。而與之相對應的是,今年前三季度,萬科以12.3萬平方米之差,痛失銷售面積榜榜首。雖然萬科依然以領先第二名112億元、總金額達426.46億元的銷售業績穩居房地產行業銷售金額榜首,但保利和中海的追趕之勢已經昭然可見。與此同時,萬科的淨利潤率、股東回報等方面與其他幾大上市房企相比稍顯遜色。在這樣的大背景下,萬科在業務結構上的任何調整都顯得有急迫性。萬科方面表示:「萬科的定位是城市主流住宅開發企業,專注住宅開發的模式不會變。但同時我們也注意到,近年來隨著城市的發展和城市規劃的調整,在城市一些比較接近中心的區域,純粹的住宅項目越來越少,住宅項目在很多情況下需要有相當比例的商業配套。為了做好這些商業配套,萬科也需要研究和學習商業地產開發的經驗。」
鬱亮日前在非正式場合也表示,在新的發展階段,完全依賴規模和速度的粗獷增長模式已經過時。隨著城市需求的多元化,多種物業類型、多樣化住宅開發將成為趨勢。「萬科不介意不做規模上的老大,而是要通過質量和效益的提高,重新走上增長軌道。」分析人士認為,萬科商業地產的二八比例雖然保守,但有其適當性。比較來說,天譽置業此前商業投資比重偏大,沉澱大量資金,產生高額負債,反而拖累企業住宅項目的滾動開發。
【企業熱點案例分析】
保利12億競得上海臨港新城住宅地
12月11日，上海出讓臨港新城3幅住宅用地，總面積共39萬平方米。其中的上海臨港新城中心區一期建設區WNW-C5街坊WNW-C5-04地塊，由上海金橋出口加工區房地產發展有限公司競得，成交價12.61億，溢價率高達248.5%，樓板價為8818元/平。該地塊東至秋漣河，南至規劃S4路，西至滬城環路綠化帶，北至花柏路綠化帶，總出讓面積約14.3萬平方米，容積率1.0。
上海臨港新城中心區一期建設區WNW-C5街坊WNW-C5-05地塊，由保利的上海子公司以11.98億競得。地塊東至茉莉路綠化帶及WNW-C5-02地塊邊界，南至規劃S4路、WNW-C5-18地塊及WNW-C5-03地塊邊界，西至秋漣河，北至花柏路綠化帶和WNW-C5-02地塊邊界。地塊總面積約14.2萬平方米，容積率1.0。
第三幅名為上海臨港新城中心區一期建設區內WNW-C5街坊WNW-C5-10地塊，由上海臨港新城投資建設有限公司成功奪標，成交價約8.7億。地塊東至茉莉路綠化帶，南至申港大道綠化帶，西至秋漣河，北至規劃4S路及WNW-C5-01地塊邊界。佔地面積約10.5萬平方米，容積率1.0。
保利44億北京成都一日奪四地
12月17日，保利地產斥巨資44億分別在北京及成都競得4幅地塊，維持了其12月以來的高調拿地狀態。在北京，保利以30.4億拿下朝陽區東風鄉高井村居住混合公建用地這次是保利今年第四次在北京拿地。該地塊佔地面積為47987.11平方米，其中建設用地面積46188.11平方米，規劃建築面積129326.7平方米，容積率為2.8。以30.4億競得價計算，折合樓面地價23506元/平方米，溢價率高達313.6%。
在成都，保利、中海、仁恆、藍光、置信、成都交大等房企到場爭奪七宗共計約650畝的土地。保利斥資13.5億拿下其中三宗地塊。該三塊地塊，總面積約216畝，位於武侯區西三環二段武侯立交外側。保利分別以3.32億、5.68億、4.54億的總價將三地斬獲。粗略統計，保利今年在全國拿地資金已逾400億，新增土地量逾640萬平方米。其中，在北京的拿地資金超過60億，接近總資金的六分之一，新增土地儲備量約90萬平方米。
保利9.6億競得廣州4地
12月16日，在廣州花都的土地出讓會上，保利一舉競得兩組4幅地塊。當日參加競拍的分別是路勁地產、保利廣州、保利置業、北京首都開發公司和馬峻峰、劉敏珊個人聯合體，背景為花都豪利花園的開發商。其中，第二組CA0401-22和CA0401-30地塊受到冷落，在北京首開加價1千萬後保利置業開出3億拿下該地，樓面地價僅1714元/平方米，其他發展商對此組地塊均不感冒。
第三組CA0401-23和CA0401-32地塊起價2.6931億，最終保利置業以6.6億再得一地，溢價145%，折合樓面地價為3809元/平方米。該組地塊土地則規劃為居住用地以及包含幼兒園、文娛設施及交通設施建設用地，居住用地建築面積約17.3萬平方米。
保利年內圈地已花400億
根據保利地產拿地公告統計，2009年以來，保利地產拿下近30塊土地，花掉近400億真金白銀。「保利是央企，背靠大樹，不缺錢。」上述業內人士向地產中國網表示，在銷售回款上，也表現得非常強勁。據保利最新銷售簡報顯示，2009年前11月，保利地產實現籤約面積485.86萬平方米，同比增長134.16%；實現籤約金額403.65億元，同比增長147.48%。如此看來，保利2009年拿地所用資金與銷售回款旗鼓相當。「在今年的土地市場上，保利相當活躍。」上述人士認為，如此閃電式的擴張，也蘊藏著巨大的風險。
大處著眼小處著手
張海鵬/華潤集團戰略管理部副總經理
在麥肯錫公司做了近十年的戰略諮詢之後，我加入了華潤集團。在加入華潤集團兩個月之後，我們戰略管理部對集團經理人做了關於戰略規劃和商業計劃的培訓，之後又在電力、微電子、醫藥、啤酒等利潤中心做了類似的培訓。在麥肯錫的時候，基本是埋頭做項目，制定完一個戰略再做另一個，反而是到了華潤，為了準備培訓課件，才有機會總結過去做戰略的經驗，提煉製定戰略和商業計劃的方法。在此過程中，感觸良多，收穫如下。
定義
從上商學院開始，用得最多最爛的一個詞彙就是戰略。但是，戰略到底是什麼？為什麼要重視戰略？戰略到底是做出來的還是想出來的？詞典對於戰略的定義是：為實現某種目標(如政治、軍事、經濟或國家利益方面的目標)而制定的大規模、全方位的長期行動計劃。對於商業計劃(戰術)的定義是：取得小規模勝利或實現階段性目標的手段、技術和具體實施方案。進麥肯錫第一天，給每人發了一套入司培訓基本材料，裡面對於戰略的定義是：Anintegratedsetofactionsthatproducesvalue：wheretocompete,whentocompete,howtocompete,andwhy(一套系統的創造價值的行動方案，明確何處競爭、何時競爭、如何競爭，並給出理由)。其中的關鍵詞是系統。做戰略是為了指導生意，不是為了做理論研究。好的戰略一定不是複雜的戰略，好的戰略一定是系統的，主要構成部分之間一定是有嚴格的邏輯關係，指導團隊按照商業邏輯創造商業價值。商業計劃是對戰略規劃中近期(尤其是下一年)戰略舉措的細化，包括詳盡的年度經營計劃(通常為月度，有明確的責任人、遞交物/裡程碑、和遞交時間)，年度投資計劃(含股權投資和重大固定資產投資)，和年度財務預算。商業計劃應在戰略規劃滾動制定完成後進行。一般來說，應先制定行動方案，財務預算應看做是對行動方案的財務型表達。商業計劃屬於公司的高級機密(機密程度甚至比戰略規劃高兩個等級)，相關人員必須籤署保密協議或保密承諾。商業計劃不是工作匯報，而是為了獲得股東的支持制定的年度工作計劃。商業計劃不是財務預算的別稱，財務預算是商業計劃的組成部分之一。作為一個從來沒有打過仗的讀書人，曾國藩用簡潔的漢語定義戰略規劃和商業計劃：大處著眼、小處著手。
意義
公司小的時候，一把手靠兩條腿就能管理了(managingbywalkingaround)。一把手能走遍公司，和所有員工談透，及時根據市場變化調整經營。但是公司超過400人，營業額過億，就不能靠兩條腿了，兩條腿跑不過來了，一張嘴說不過來了，不得不靠戰略、靠商業計劃、靠團隊、靠流程。充分分析研究，集思廣益，制定一套適用的戰略，就是為了上下同欲，少走彎路。有了好的戰略，不一定有好的業績；甚至沒有好的戰略，也不一定沒有好的業績。但是有了好的戰略，謀定而動，一定更容易有好的業績。沒有好的戰略，極有可能造成浪費。
問題
加入華潤集團之後的三個月，基本沒在辦公室呆，靠兩條腿把主要的利潤中心都跑了一遍。每天，一天會，一場酒，三個月下來，大致了解了各主要利潤中心戰略制定的現狀，大概喝了比過去二十年還多的酒。不得不承認，華潤是個非常優秀的企業，管理水平在大型國企裡數一數二。在我所了解的眾多中國企業集團裡，華潤集團是唯一能基本做到戰略管控的。多年以來，通過6S體系，華潤集團非常有意識有系統地在形成從戰略規劃到商業計劃，到管理報告，到戰略評價，到戰略激勵的良性閉環。如果找不足，就戰略規劃和商業計劃而言，我們的經理人不缺聰明才智，不缺勤奮努力，不缺管理學的工具和方法(平衡計分卡、五力模型、波士頓矩陣、戰略五要素等等)，我們缺的是管理中的系統性。
主要問題包括：戰略規劃中，何處競爭、何時競爭、如何競爭不匹配；戰略規劃、商業計劃、季度運營會，三張皮，各有各媽，各說各話；深度不夠，把遠景目標或者戰略思路當成能落地的戰略規劃，把工作總結當成商業計劃；層次不匹配，比如研發技術說得很多，市場、客戶、競爭對手說得很少；不想透，省略太多步驟，從遠景目標直接到財務測算。
改善
為了提升戰略規劃和商業計劃的系統性，根據戰略規劃和商業計劃培訓的課件、類似大型企業的戰略規劃和商業計劃案例、專業諮詢公司的工具庫，我們開發了商業計劃編制指引及模板示例，以及戰略規劃和商業計劃編制工具包，下發給了各個利潤中心。制定戰略規劃和商業計劃是個手藝活，不能像麥當勞裡面炸薯條一樣，套用標準流程，十幾分鐘之後就能吃上外焦裡嫩的薯條。所以，對待這些模板和工具包要抱著一個積極而靈活的態度。「我注六經，六經注我」，研讀的時候，用自己的經驗去理解這些模板和工具，制定戰略規劃和商業計劃的時候，從這些模板和工具裡面挑選能為我所用的東西。
希望能通過這些模板和工具在實踐中的運用，在兩年到三年的時間實現三個轉變：第一，商業計劃的制定從簡單關注數字向關注經營活動轉變。商業計劃細到利潤中心的每個中層經理非常明確，下一年每季度每月要幹什麼，為什麼要幹這個，要達成什麼目的。第二，商業計劃的制定從財務部編制向整個管理團隊討論轉變。商業計劃的制定是整個管理團隊的事，不是財務部的事或者戰略管理部的事。第三，從戰略規劃、商業計劃、季度運營會三張皮到一個系統。商業計劃就是對於戰略規劃第一年的細化，季度運營會就是討論商業計劃的執行情況。希望系統性的戰略思考和華潤經理人強大的執行力相結合，「功可強立，名可強成」，華潤集團基業長青。