今天要聊的這個話題，是老話題。
但為什麼會聊，是因為無論是後臺的粉絲留言，還是微信客服的粉絲諮詢當中，總會有各種關於公寓的諮詢。
另外，在小編的朋友圈當中，總會看到不少這樣的公寓售樓處視頻畫面：
人滿為患、人聲鼎沸、摩肩接踵，一個個高大上的接待中心，卻如同菜市場一般的嘈雜，眼見之處，都是籤約盛況。
一時間，讓人感覺廣州公寓極為火爆。
而稍微匯總下各種關於公寓的諮詢，不外乎這麼幾種：廣州公寓可以買嗎？什麼樣的公寓適合投資？公寓是不是有很大風險。
這個問題，我們今天來聊聊。
先來看看廣州公寓的市場熱度。
來自廣州中原地產研究部的上半年數據顯示，2020上半年廣州公寓市場供求齊齊下滑。全市供應6310套37.0萬㎡，供應量環比、同比分別下跌18%、6%。
看上去，整體公寓的表現，並不算太好。
當然，無論是一手住宅，還是公寓，上半年的下滑，幾乎是沒有太大的懸念，畢竟，特殊時期的特殊影響，是實實在在的。
也就是說，要客觀評價廣州公寓的表現，還需要著重在最近幾個月，細化去看。那麼，事實又會是怎樣的？
拆解來看的話，一直到3月，廣州公寓的市場成交才逐漸復甦。
同樣的情況，也出現在供應量市場，廣州中原的報告顯示，疊加成交觸底、逐步復甦的原因，截止6月廣州公寓市場庫存量達113萬㎡，去庫存周期升至18.3個月。
也許很多網友會很奇怪，為什麼會先關注這兩個維度？
實際上，我們想去告訴大家的是，從基本面上來看，廣州公寓，受到疫情的影響，相比往年的表現，實際上並沒有朋友圈公寓刷屏的火爆。
只能說，持續復甦。
看完整體，我們再來看一個投資者的公寓市場真相。
無論是和公寓的項目內部人員溝通，還是從意向購買公寓的市民交流，有兩個特點比較明顯：
1.面積段不大，總價符合預算，是絕大多數買家的核心考慮因素。
比起住宅，公寓產品的面積可大可小，算下來總價預算低。
尤其是過去幾年比較盛行的上下層「雙鑰匙」複式設計，利用空間大的情況下，折算下來的總價，並不算高。
另外，相關數據顯示，近兩年廣州公寓市場30-50㎡、50-80㎡的成交總佔比基本維持在85%，80-150㎡的公寓成交佔比維持在11%，30㎡以下小面積段公寓的佔比持續縮減至3%。
2.名額有限，轉投不限購產品。
在眾多理財產品當中，房產依然是絕大多數人比較認可的投資產品，對於有一定資本投資的買家來說，在沒有住宅名額的情況下，公寓應該算是一個不錯的不動產投資項目。
那麼，首套買公寓的，有嗎？也有，但相對來說，這樣的比例，並不是主流。
這兩個特點，也可以說是公寓的兩個最大特點。
特點突出，缺點也有。
例如首付問題，公寓雖然總價低，但首付最低要50%，且不能用公積金貸款。一套總價200萬的公寓，首付要100萬，而同總價住宅首付只需60萬。
同時，公寓還有一些限制，包括公寓無法落戶，無法就近入學，大多數公寓無法使用明火，這實際上，對於公寓自住的買家，就需要斟酌了。
回到本次的主題，我們覺得，公寓可以買，但也有幾點想和大家分享：
第一，產權不清晰、小產權公寓千萬不要碰。
本質上，小產權公寓是無產權的，常規的套路就是以租賃合同的形成交易。而最近幾個月，我們時常在朋友圈所看到的刷屏公寓，很多都是屬於這一種類型。
歸根結底，這樣的公寓產品只能用於出租，不能買賣，只有使用權，沒有產權。
換句話說，即便租金收益非常可觀，但和總價相比，回本時間依然是一個漫長的周期，同時，沒有產權的風險，會一直伴隨。
第二，不建議首套自住購買公寓。
從自住的角度來說，公寓更適合情侶或者單身，對於往後有了家庭或者有了寶寶，公寓的居住其實不算舒適，再加上水電成本、沒有學位等各種問題，長期自住，其實客觀來說，並不現實。
從預算的角度來說，也是如此，首套就意味著置業預算基本貢獻給了這一套公寓，對於絕大部分家庭來說，很難短時間之內，還能買多一套住宅（當然，土豪當我沒說），而轉賣的話，公寓產品的出手難度，遠遠高於住宅。
第三，首選大房企、銷售較好的產權公寓產品。
這一個建議，不是建議大家閉眼買，而是相比沒產權公寓或者哪個不知名開發商突然冒出來的公寓盤，這些公寓項目，對於買家的保障性，會相對更高。
同時，這一些銷量較好的公寓產品，都是有產權的公寓產品，也經過了市場和購房者的認可，如果一定會考慮公寓產品，那麼這一類公寓，可以稍微側重看下。
第四，首選綜合因素突出的公寓產品。
產業集聚、人口導入性強，城市或區域核心地段，往往都是置業首選，這樣的邏輯，放在公寓市場，同樣適用，畢竟對於投資者來說，先要考慮租金回報率，再考慮以後的升值回報率。
那麼一來，地段好、周邊通勤便利，配套成熟的公寓產品，就很有優勢了，而如果還能明火、那就更加突出。
尤其是地鐵，可以稱得上，是改變公寓價值點的一個巨大變量。
【End】
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