作者 | 高積雲
今天（7月15日）上午，深圳發布了「史上最嚴調控」，力度之大，範圍之廣，成為全國房地產行業關注的重點。
（圖源深圳住建局）
無論是深圳本地的購房者，還是其他城市關注樓市動態的群體，大家最關心的都是本次調控的實際影響——深圳樓市未來走勢如何？房價會跌嗎？其他城市是否會跟進？
（政策公布後，深圳本地地產股全線殺跌。）
為此，格隆匯樓市對深圳「715」新政進行了詳細梳理和專業解讀。
專家預判（詳情見下文）：
1、下半年深圳樓市大概率量價齊跌，特別是今年上半年交易的房子，價值可能下降；
2、本次調控影響最大的是西部南山、寶安中心區、福田的學位房等去年以來漲價比較多的高價盤；
3、此次調控力度超過預期，或許意味著今年深圳會有新利好（今年是特區成立40周年）；
4、樓市以「穩」為主，如果樓市明顯下行，不排除有利好政策出動；
5、對大灣區其他城市、特別是臨深地區是利好，一些失去在深圳購房資格的人，或許會轉向臨深地區；
6、深圳嚴格調控，將把一批資金擠到公寓市場，是公寓的利好；
7、深圳調控有風向標意義，其他房價不穩定、房價上漲過快的城市，大概率也會有政策出臺；
8、投資客被套是大概率事件，如果自有資金比較少，可能被迫要斬倉出局；
......
目前，格隆匯樓市君正在與有關部門積極溝通，大家可以將自己最關心的問題在評論區留言，匯總反饋後，大家可在第一時間獲得官方解讀。
「715」新政
今天（7月15日）上午9點，深圳住建局宣布出臺最新調控政策，從購房資格、首付比例、稅收和新房銷售方式等多個方面作出新要求，被稱為深圳「史上最嚴調控」。
本次調控內容的重點變化如下：
3年落戶+社保3年才有購房資格
離異3年內購房按離異前家庭總套數計算
普通住宅總價不得超過750萬
二套購買非普宅首付比例增加一成
轉讓增值稅滿五年才可以減免
對比深圳此前的購房政策，可以看出，深圳此次不僅增加了落戶買房、離婚買房的門檻，對普通住宅也提出更嚴格的要求，對無房無貸的剛需購房者來說是重大利好。
（圖源樂有家）
專家解讀
劉曉博（知名財經評論專家）
1、深圳「新8條」力度非常大，實施之後讓深圳樓市的調控力度在不少方面超過了京滬、拋離了廣州，堪稱全國最嚴的城市之一。
比如2套房的首付比例，比如離婚人員購房資格、貸款的管控，再比如落戶人員購房資格等，都超過了京滬。但由於深圳落戶比京滬容易，所以整體的調控力度應該說跟京滬各有重點，仍然在一個級別。
跟廣州相比，深圳調控力度則領先了很多。廣州目前2個區不限購，4個區人才購房全面放鬆。其他區的調控力度，也遠不如深圳。
總之一句話：深圳的房票變得更加稀缺，如果你有一張，千萬要珍惜它。
2、此次調控力度超過預期，或許意味著今年深圳會有新利好（今年是特區成立40周年）。
當然，這只是一個猜測。此前海南的利好在公布之前，也有比較嚴厲的調控措施。
3、深圳沒有出臺對商務公寓的調控政策，這將把一批資金擠到公寓市場，是公寓的利好。公寓市場相對過剩，也需要增量資金的支撐。
但大家需要明白一點，公寓附加的權利低於住宅，未來漲幅也會低於住宅。
4、深圳出臺比較嚴的調控措施，對大灣區其他城市、特別是臨深地區是利好。一些失去在深圳購房資格的人，或許會轉向臨深地區。
5、深圳最近幾年，一直是國內樓市的風向標和「新周期」最先啟動的城市。所以當深圳出臺比較實質性的調控措施，對全國會造成比較大的影響。接下來，恐怕會有一批城市參照執行。6、一批炒房客將折戟深圳。由於這一輪調控力度比較大，此前在後海、寶中惡炒房價的一批炒房客，顯然遭遇了當頭棒喝，他們被套是大概率事件。如果自有資金比較少，可能被迫要斬倉出局。我之前在文章裡講過：在中美博弈加劇的情況下，高層不願意看到股市和樓市出現明顯的泡沫，因為那樣會帶來新的風險。但也不可能讓樓市和股市變冷，因為還要穩增長、保就業。更加嚴格的鳥籠行情，才是未來的走向。
李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
1、政策力度超出了預期，比如限購。
此次調控某種程度上是倒逼的，反映了管理層對深圳樓市調控現狀、調控績效，房地產市場運行是不滿的。深圳是先行示範區、標杆城市，在城市管理、行業管理上，必須要有統籌考慮，要有智慧和前瞻性。
2、限購力度超預期，但精準打擊投資炒作。
購房要3年落戶+3年社保，基本上堵住了炒房。不過，這個組合比長沙要狠，略微超出預期，反映了上面講的，政策是倒逼的。同時，限購政策力度大，也彰顯了深圳房價暴力上漲是對「房住不炒」的違背，這是不能容忍的。
3、離婚炒房的漏洞，徹底被堵住了。
2018年「7.31」調控時，對離婚炒房的，僅做槓桿限制，但也有很多漏洞鑽。這次直接在購房資格上做限制，徹底堵住了漏洞。
4、差別化住房信貸有保有壓。
純粹的首套購房，這是要保護的，也是歷次房價上漲最受傷的。所以，此次政策仍舊堅持3成首付。二套房，依然堅持部分「認房又認貸」的舉措。這要比2013年啟動（2015年退出）的完全的「認房又認貸」（只要有貸款記錄就算第二套房購置），力度低了很多。
這反映了，一方面，政府還是希望保護改善性需求，希望樓市交易能活躍起來，保持一定體量。因為，房價漲到這個份上，購買力的主力就是換房需求了。如果沒有了換房和改善，深圳以二手房為主導的樓市交易、城市更新大規模放量，整個市場的循環，會受到相當大的影響。
此外，真正的二套房政策（有一套房的家庭，再買一套）依舊未變，仍是7成，也反映了上述思路，保護換房需求。此外，對普通和非普通住房，做差別化信貸，非普通住房首付比例明顯提升，這對於近期學位房高價、南山、寶安中心區等高價盤暴力護盤、集體拉升的炒作，是有很大抑制作用的。
5、部分恢復豪宅稅。
750萬全市一刀切，對東部、中部、中小戶型、非學位房，沒有多大影響。影響的是西部南山、寶安中心區、福田的學位房等，這些都是去年以來漲價比較多的高價盤，也是近幾個月被熱炒的、有規劃利好的區域。
值得注意的是，上一班的豪宅稅（2015年）標準，多在300萬左右，最高的南山也才490萬。現在，一下子從300萬左右調到750萬，也是擔心豪宅稅恢復後，對市場造成大起大落。
另外，出於活躍樓市交易的考慮，二手房交易計稅參考價，多年未調整了，二手房交易的評估價提高後，交易成本也會上升。
總之，在高速運轉的樓市列車下撒了沙子，深圳樓市交易下半年將明顯降溫，房價也會有所下跌，特別是今年上半年交易的房子，價值可能下降。不過，穩字當頭始終是樓市的主基調，對於深圳，監管層也一再強調，深圳既要調控，也要穩樓市，這就要考驗深圳的智慧了。調控是短期之舉，未來樓市若明顯下行，不排除政策再相向而動。
嚴躍進（易居研究院智庫中心研究總監 ）
此次政策對深圳戶籍人口出臺了限購的內容，進一步體現了深圳落實「房住不炒」的導向，具有很強的風向標意義，說明今年下半年部分房價過熱的城市，依然以政策收緊為導向。
1、限購政策
此次政策明確，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。這一條內容是政策的核心。
第一、此次政策說明戶籍人口也需要有社保繳納記錄，而且類似社保繳納的要求還比較高，即需要3年的社保條件，充分說明政策的嚴厲性。
第二、此類政策出臺，針對了當前深圳樓市的新情況，即隨著落戶人口的增多，供求矛盾在增大，必須通過政策調控來緩解此類矛盾。
第三、深圳此類政策，嚴厲地打擊了各類炒房需求。今年上半年深圳出現了一些搶房現象，通過此類政策規定，有助於打擊借落戶來炒房的行為。
2、政策意義
此次政策具有很強的信號意義。
第一、實際上此前包括杭州等城市，也有過類似的政策收緊，即對於本地戶籍人口的購房，也需要設定相應的社保繳納條件。所以深圳此類做法，也說明部分城市在限購範圍上，做了擴大，不光對外地戶籍進行限購，對本地戶籍人口也進行了限購，這在一些供求矛盾比較大、房源相對緊俏的城市是比較適用的。
第二、深圳此類做法，至少說明今年的政策風向。雖然今年受疫情影響，房地產交易市場面臨很多壓力。但是也可以看到，部分城市房價上漲過快，違背了穩房價的導向，也違背了房住不炒的政策導向。通過此類政策出臺，目的就是要進一步促進市場的穩定，防範市場炒作。後續其他房價不穩定、房價上漲過快的城市，也依然會有政策出臺。
鄭叔倫（深圳中原董事總經理）
上半年總體來看，成交量跟過去其實差不多，只是疫情後的反彈，力度太猛，導致近期樓市有點過熱的態勢，所以才有今天政策的出臺。
縱觀這次的政策，首先是需求的管理，限購條件社保年限的延長，深戶也有有連續三年社保或繳稅才可以購買住宅，進一步提高購買住宅的門檻，立即可以把市場上有效需求降低，相信可以達到為市場降溫的效果。
另外，貸款條件差別性的調整，遵從房住不炒的精神，主要是針對已經擁有房產的客戶條件提高，儘量避免誤傷首套客戶，二套普通住宅首付7成，豪宅8成，置換型物業銷售壓力大，相信也可以壓抑投資氛圍。
面對上半年的市場狀況，也看到一些針對性措施。過去一段時間，存量房成交活躍，為了有效壓抑，這次政策出臺包括：普宅定義修訂，750萬以上都是豪宅，按照這個標準，100平米的物業，7.5萬以上都是豪宅；120平米物業，6.2萬都是豪宅；近期漲價幅度高的片區豪宅量增多，稅費會增高。
另外，更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格；同時，將個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年。還有進一步完善交易價、評估價、登記價「三價合一」制度，堵塞少交稅的漏洞。
上述不同政策，其實目的都是一致，以增加交易成本從而達到壓抑成交的效果；
同時，為了打擊利用二手房信息炒作樓市，這次政策也明確要求行業要配合，信息公開報送，旨在公開信息後，可以避免市場恐慌。
針對上半年個別新房項目出現多人搶購的火爆局面，這次政策也有涉及，針對社會關注度較高、預計購房人數較多的熱點樓盤，房地產開發企業應當按照優先滿足無房居民家庭購房需求的原則，並根據在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數，合理確定房源和認購人數比例。樓盤銷售方案報所在區住房建設部門備案。
總的來說，這次政策主要是三點：
1/控制有效需求，打擊炒房;2/存量房交易成本增加，壓抑交易量及房價升幅;3/持續開展房地產整頓工作，持續要做好規範宣傳和各項規範工作！
近五年深圳調控政策一覽
回看深圳2016年以來的樓市調控政策，基本上圍繞買房門檻和交易成本兩大方面，不斷通過提高成本來打擊市場的投機行為。
相比此前，深圳「7.15」新政還增加了新房銷售向無房人群傾斜、相關行業密切配合等內容，調控範圍更廣，措施更豐富，也更具針對性。
2016/03/25
「3.25新政」●首套房還清房貸，購買第二套房時，首付由3成提高至4成。
●非深戶在深圳購房，社保繳滿年限由此前的1年提高至3年。
2016/10/04
「10.4深八條新政」●重申90/70政策。●非深戶購房繳納社保年限從3年改5年。●深戶單身人士限購1套，無房但有貸款紀錄者首付5成。●開發商新房備案價不得高於前期產品或周邊二手房、新房售價不得高於備案價。
2016/12/14
「雙限雙競」方式出讓地塊●「雙限雙競」即限銷售房價、限成交地價，競成交地價、競人才住房面積。●項目建成後，競得人須將配建的人才住房無償移交給市安居集團。
2018/03/28
「三價合一」●3月28日晚官方定調，深圳二手房交易中涉及的成交價、貸款評估價、網籤備案合同價，三個價格將不再各自獨立計算，銀行將以最終過戶的價格作為貸款評估額度依據。
2018/07/27
「二次房改」●計劃至2035年，深圳新增建設籌集各類住房共170萬套，並對各類住房供應指標及其供應主體做出明確界定，詳細提出深圳住房供應體系及指標。
2018/07/31
「731新政」●限制企業購買商品房。●住宅限售三年，商務公寓限售五年。●離婚兩年內首付7成。
2019/02/01
增值稅附加稅減半收取●2019年2月1日後過戶房產，二手房交易中增值稅的附加稅可以減半收取，執行期限至2021年12月31日。
2019/10/21
「標定地價」●深圳將統一全市地價管理體系，對可售的安居型商品房和人才住房的地價分別按市場地價的30%和40%確定。
2019/11/11
「豪宅標準」調整●普通商品住房標準調整為「宗地容積率1.0以上且房屋建築面積144平方米以下」。
2019/12/02
深汕合作區商品房「解凍」●合作區內家庭限購2套（包含商務公寓），成年單身人士（含離異）限購1套。●合作區購買的商品住房不計入深圳市其他區限購範疇。●僅限個人購買，商品住房和商務公寓限售五年。（以上調控內容綜合整理自中原大咖）
2020/07/15
「7.15新政」●入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保不變；●夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數；●無房無貸首付3成；有房無貸買普宅首付5成，非普首付6成；家庭1套買普宅首付7成，非普8成；●普通住宅需同時滿足容積率在1.0（含）以上、套內面積120（含本數）平以下或者建築面積144（含本數）平以下、實際成交價低於750（含本數）萬；●轉讓增值稅從2年免變5年才免；●新房抽籤要優先無房、個稅或者社保年限長的。
討論區
「715」新政出臺後，幾乎所有人都在談論深圳樓市。尤其是對落戶和離婚買房的限制，讓不少人突然失去了購房資格。
有人正在等待開盤消息，卻突然發現自己失去了購房資格......
（圖源深圳某新盤置業群）
有人在深圳工作多年，剛完成落戶才發現自己失去了購房資格......
還有人悲傷的發現自己正在接待的客戶失去了購房資格......
「715」新政相關細則還未出臺，網友已經開始瘋狂腦補如何「破解」限制。
（圖源網絡）
目前，格隆匯樓市君正在與有關部門積極溝通，了解新政的補充細則和執行細節，大家可以將自己最關心的問題在評論區留言，經匯總反饋後，大家可在第一時間獲得官方解讀。