清華大學教授蔡繼明做客人民網強國論壇
保障性住房的建設與分配管理要有機構嚴格執法和落實
[網友58.68.145]:經適房建設這一政策可能又會成為地方官員貪汙的渠道，那麼，政府可否設立一個專門的機構管理經適房建設，直接與全國各地的經適房申請人員聯繫，這樣可能就會減少官員貪現象。
【蔡繼明】：這位網友提的意見很好，不僅僅針對經濟適用房，我們所有的保障性住房的建設、分配、管理，包括退出，都要有一個強有力的、高效率的、透明的、嚴格執法的機構來落實，包括分配時怎麼能夠做到公平，分配完之後當他的收入發生了變化，不再符合享受保障房的條件時他能不能及時退出，以及在管理過程中，包括住房的安全，小區的管理等等，這些確實是通過完善制度可以避免不該享受保障房的人能享受這方面的待遇，我想是完全可以做到的，而且在很多國家都有非常成熟的、成功的經驗。我記得有一個國家的城市中關於保障房的一個管理部門，開著很普通的公務車，每天不斷地跑，去檢查這些保障房的住戶是否符合條件，是否長期在這裡居住，電燈是否是黑的，水錶是否是零，煤氣是零，是不是轉讓、出租等等，一旦發現這些問題就會及時處理，包括違反保障房居住條件的這些人，會給予他們相當嚴厲的處罰，都是可以做到的。重複一點，這也許對真正的保障房是必要的，剛才談到廉租房，但是對於經濟適用房來說，即使通過很嚴格的完善的制度避免了不該享受經濟適用房的人享受了經濟適用房，還是可以做到的，但是你仍然不能夠避免消除由此造成的新的不公平，就是享受經濟適用房的人和沒有享受經濟適用房的人，不可能把所有的夾心層全覆蓋，包括搖號、抽籤、抓鬮，總是只有一部分人能享受，還有相當一部分人不能享受，而且我們國家可能也沒有那麼大的財政力量讓所有的夾心層都住進經濟適用房，做不到這一點就會出現新的不公平。
[網友歸魂一縷]:近幾年，媒體曝光了許多保障房存在嚴重的質量問題，原因系承建商偷工減料，請問蔡繼明教授，經濟適用房從策劃、批准、建設到分配的全過程是否該由政府全權負責？
【蔡繼明】：政府應該負很重要的責任，但是並不等於說所有的環節都由政府直接去掌握，或者是直接去落實。我們當然也要看到政府本身的工作效率、行政效率以及在公平方面並不能盡如人意，所以保障房應該有很完善的相關法律和規章制度，政府也應該首先按照法律程序、規章制度來推進保障房的建設，在這個過程中有些環節是可以交給民間的資本和民營企業去做的，我可以委託你去建設，我可以給你零地價，但是只核算你合理的建設成本，保證你有基本公平的盈利利潤，建設完之後我把它收回。或者進一步再委託物業公司來進行管理，制定好相應的物業收費標準等等，這些環節可以都交給私人，交給民營企業去做，但是對保障房宏觀的管理和調控，法律法規的建立和執行自始至終都應該納入政府的管制之中，這是應該的。說到保障房的質量問題，現在的經濟適用房以及保障房可能有兩種傾向：一種是建設得非常豪華，遠遠超出了所謂經濟適用房的初始標準。我注意到有的是200多平米，遠遠超過了一般商品房的標準，這當然不是給中低收入階層建的，這當然是一種腐敗的行為。第二種是有一些保障房建設的質量非常差，粗製濫造的現象很嚴重。所以這兩種傾向似乎在保障房建設當中都應該加以避免。過於豪華的肯定是超出了保障房本身應該達到的標準，這是不應該的。既然是保障房，本身我也贊成建築的標準不要定得太高，因為剛才已經談到，即使是廉租房，如果建六七十平米、七八十平米，又有廚房、廁所等等，住進廉租房的人實際收入水平一下就遠遠超出了不能享受廉租房那些人的水平，就造成了新的不公平。所以廉租房的標準應該降低，讓享受廉租房的人，即使住進了廉租房，他的實際收入水平，包括從住房中得到的折算收入也不應該高於沒有享受廉租房的人，只能說讓他通過享受廉租房，讓他的實際收入水平有一定的改善，但是一下要拉到和那些沒有享受廉租房的人同樣的水平，甚至高於他們的水平，那就違反了社會主義的分配原則。狹義地說社會主義的分配原則是按勞分配，廣義地說是按貢獻，是按各種生產要素的貢獻進行分配的，這種分配既包括初次分配，到了再分配領域可以把初次分配領域中的差距適當縮小，但是不能縮小的結果，包括保障房的方式，不能最後是幹多幹少都一樣，低收入和高收入階層最後的收入水平都拉平了，還會造成吃大鍋飯，我們只能說保障房也好，社會保障體系也罷，只是滿足人們最基本的生活需要，比如說住有所居，我每天要有一個立腳之地，要有睡覺的地方，衣食住行最基本的需要給你一個保障。基本需要之外，就是看你的 勞動能力有多強，作出的貢獻有多大，你的貢獻大生活水平比其他人高一些，你貢獻小就比其他的人低一些。所以保障房建設的標準不宜過高，但是是不是像茅于軾先生說的，是不是保障房節不能上廁所，那倒不必要，就是說保障房要給人提供最基本的生活設施，但確實是不能建設得太寬裕、太奢侈，否則的話不僅造成新的不公平，也會造成一旦享受了保障房的人，他的生活水平提高了也不想搬出來，這種現象在歐洲一些國家已經成為一種教訓，法國的保障房條件非常好，甚至超過商品房，他的收入水平即使達到了購買商品房的水平也不願意搬出來，因為去買商品房還不如保障房的條件好，所以政府很頭疼，不可能有那麼多資源不斷地去建，進去的人出不來，沒有相應的退出機制，很重要的一個原因是保障房建設得太好了。但是反過來，我說它的標準不一定太高，但是它內在的建築質量一定要保障，就是安全性，最基本的透風、採光、防火、防震、上水、下水以及電路等最基本的通訊條件等等，尤其是地理位置，不能把保障房一下都建到很偏遠的地方，交通又不便，恰恰是居住使用這些保障房的人，往往是低收入階層，都是打工一族，一定要把保障房的建設放在交通條件便利的地方，可以離市中心遠一點，這樣可以選擇最方便的交通工具，能夠到他打工的地點，能夠節省時間。我覺得這方面的建築要求是不能夠降低的。
政府的責任就是要為處於夾心層的群體提供基本的住房保障
[網友氣泡紅酒]:就我國目前的情況來看，您覺得住房保障體系最合理的結構和模式應該是怎樣的？
【蔡繼明】：住房對於所有人來說都是生活的必需品，就是說每一個人都必須得有一個最基本的居住條件，所以政府的責任就是要為這些人提供基本的住房保障。另一方面，住房也是一種商品，作為商品來說，收入高的人可能消費的水平就高，可能就住別墅，收入低的人就有可能住普通的公寓。還有一部分人收入還低，但是不能買房，就只能租房了，這是作為商品的屬性。第三種是它是投資品，有的人有多餘的錢，他想投資，他可以多買一些房子，用來出租，從而得到資產收入，這是第三種。第四種是不單是投資品，也有可能成為投機品，他買房不是為了出租，而是為了再把它賣掉，過去叫「投機倒把」，現在有一個文雅一點的詞語，就是「投機」，賺取高房價和低房價的價差。所以政府應該根據住房的幾種性質、幾種類型給市場、社會、公眾提供不同的住房。首先我認為保障性住涵蓋最低收入階層的15-20%。政府「十二五」期間要建的3600萬套，據說是涵蓋城市低收入20%的群體，不僅都是廉租房，還有經濟適用房，還有棚戶區的改造，真正的廉租房恐怕遠遠達不到覆蓋20%。剛才討論這個話題，減少經濟適用房，爭取把廉租房的覆蓋面覆蓋到城市裡面最低收入的15%，甚至到20%。隨著城市化進程的加快，隨著戶籍制度等等城鄉二元結構的消除，廉租房不僅涵蓋本市居民、本地區的戶籍人口，應該涵蓋到外來的人口，包括農民工。按照統一的標準，只要在你這裡居住，在這裡工作半年以上，都應該有資格，如果有穩定的工作，有納稅的證明，都應該享受廉租房。接下來我想應該允許有15%左右的住房，這種是作為純粹的投機，允許他投機，當然給你的建設用地指標只能佔整個住房的10%，至於價格怎麼高不加以限制。投機和投資這部分要在15%左右，廉租房是20%，50%的人口應該向他們提供商品房，商品房裡我覺得應該有20%的人口是可以有兩套以上房子的，這就有可能為另外20%買不起房，但能租得起房的人提供租房的供給，這樣整個房地產住房的結構可能就比較合理，因為我們說居者有其屋，不一定都是自主的產權房，50%的人擁有自己的自主產權房，這50%裡面還允許有20%擁有兩套以上的房子，這樣就能為另外20%買不起房能租起房的人提供穩定的租房市場。要避免有的人擁有過多的住房，從事投機活動，這就需要我們對購房進行限制，購房數量，以及首付款，貸款的利息，持有住房的成本，就是我們現在正在試行的房產稅，以及在你投機買賣住房過程中相應的要徵收住房增值稅，或者是所得稅。我還要補充一點，如果我堅持主張取消經濟適用房，肯定有一些夾心層，包括大學生們會罵娘了，說蔡教授不通情理。我是這樣認為的，夾心層住房問題的解決，既不能夠依賴於保障房，也不能夠依賴於經濟適用房，應該寄希望於把整個房地產市場的價格控制在合理的範圍之內，至少我能夠租得起房，更依賴於住房的租賃市場逐漸規範化，不能夠隨便提高價格，剛住進來半年，下半年就要提價，動不動就趕我走，住房租賃市場的秩序、制度、法律還要相應的完善。在這個過程中，要打破政府對土地的壟斷，要允許大量的農村集體建設用地和小產權房進入市場，城市裡面的城中村可以加以改造，但是不能馬上取締，讓小產權房、城中村也能夠按照規範的方式進入市場，能夠給這些夾心層提供即使買不起也能租得起的房子，要通過這種方式解決夾心層的需要。
【蔡繼明】：謝謝各位網友。謝謝主持人。