快收藏!個人出租不動產稅費詳細分析

2020-12-24 日常稅語

一、政策文件

《財政部 國家稅務總局關於擴大有關政府性基金免徵範圍的通知》（財稅〔2016〕12號）

《國家稅務總局關於發布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）

《國家稅務總局關於小規模納稅人免徵增值稅政策有關徵管問題的公告》（國家稅務總局公告2019年第4號）

《財政部 國家稅務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）

財政部 稅務總局關於實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知(財稅〔2019〕13號)

二、文件理解

△財稅〔2016〕12號第一條，將免徵教育費附加、地方教育附加、水利建設基金的範圍，由現行按月納稅的月銷售額或營業額不超過3萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過9萬元）的繳納義務人，擴大到按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過30萬元）的繳納義務人。

理解要點：銷售額按月10萬（按季度30萬）以下免徵教育附加和地方教育附加，適用對象是繳納義務人，不限定個人、一般納稅人還是小規模。

△國家稅務總局公告2019年第4號第四條，《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，採取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入未超過10萬元的，免徵增值稅。

理解要點：其他個人是指個人，租金可平均分攤。結合上一個政策，個人出租住房月租金不超過10萬，可以免徵增值稅、教育附加和地方教育附加。

△國家稅務總局公告2016年第16號,整個文件對不同納稅人對增值稅繳納進行詳細的規定。

理解要點：出租不動產增值稅計算，主要歸納如下：

△財稅〔2008〕24號第二條，支持住房租賃市場發展的稅收政策（一）對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率徵收個人所得稅。（二）對個人出租、承租住房籤訂的租賃合同，免徵印花稅。（三）對個人出租住房，不區分用途，在3％稅率的基礎上減半徵收營業稅，按4％的稅率徵收房產稅，免徵城鎮土地使用稅。（四）對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用於居住的住房，減按4％的稅率徵收房產稅。

理解要點：個人出租住房，免徵印花稅、城鎮土地使用稅，房產稅4%，個人所得稅減按10%。

△財稅〔2019〕13號第一、四、五條，小規模納稅人減半徵收「六稅兩費」。

三、實例分析

情形一、個人出租不動產

1、張三為A市人，出租位於B市的一套三居室，不含稅月租金8萬，應交的稅有哪些？

增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、城鎮土地使用稅、地方教育費附加免徵；

房產稅：按照租金減半徵收，8萬*4%*50%=1600元

個人所得稅：按照財產租賃所得，個稅=（月租金-稅費）*80%*10%=（80000-1600）*80%*10%=6272元

補充知識點：個人所得稅中租金允許扣除相關租賃稅費和修繕費用，修繕費用上限800，準予下期扣除。

2、張三為A市人，1月將位於B市的一套三居室出租，含稅月租金11萬，當月收取租金22萬，1月應交的稅有哪些？

增值稅：110000÷（1+5%）*1.5%=1571.43元

城市維護建設稅：1571.43*7%*50%=55

教育費附加、地方教育費附加：1571.43*（3%+2%）*50%=39.29

房產稅：按照租金減半徵收，11萬÷1.05*4%*50%=2095.24元

個人所得稅：按照財產租賃所得，個稅=（月租金-稅費）*80%*10%=（110000÷1.05-2095.24-1571.43-55-39.29）*80%*10%=8080.08元

情形二、個人出租非住宅

3、張三為A市人，將位於B市的店面出租給某增值稅一般納稅人（租金需要開專票），含稅月租金80850，應交的稅有哪些？

增值稅：80850÷（1+5%）*5%=3850元

教育費附加、城鎮土地使用稅、地方教育費附加免徵；

城市維護建設稅：3850*7%*50%=134.75

房產稅：80850÷1.05*12%*0.5=4620

印花稅：80850*0.1%*0.5=40.43

個人所得稅：按照財產租賃所得，個稅=（月租金-稅費）*80%*10%=

4、張三為A市人，將位於B市的店面出租給某增值稅一般納稅人（租金需要開專票），含稅月租金126000，應交的稅有哪些？

增值稅：126000÷（1+5%）*5%=6000元

教育費附加、地方教育費附加：6000*（3%+2%）*50%=150

城市維護建設稅：6000*7%*50%=210

房產稅：126000÷1.05*12%*0.5=7200

印花稅：126000*0.1%*0.5=63

個人所得稅：按照財產租賃所得，個稅=（月租金-稅費）*80%*10%=（126000÷1.05-6000-150-210-7200-63）*80%*10%=8510.16

綜上：個人出租不動產業務大致可以總結如下

城鎮土地使用稅跟著地方政策走。

個人所得稅中綜合所得算稅實例分析

發票丟失不要急，仔細看好怎麼做

小規模納稅人減稅降費申報實例分析

關於超市購物卡、加油卡你的增值稅處理都正確嗎？

相關焦點

  • 房屋不動產登記流程是什麼?一般的情況需要交納的稅費
    [導讀]一、房屋不動產登記流程是什麼? 房屋不動產登記流程如下：當事人或者其代理人應當到不動產登記機構場所申請不動產登記。不動產登記機構將申請登記事項記載於不動產登 　　一、房屋不動產登記流程是什麼?
  • 納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產營改增指引
    湖北日報訊 一、納稅人和扣繳義務人　　（一）納稅人　　在中華人民共和國境內銷售取得的不動產和出租不動產的單位和個人，為增值稅納稅人。　　在境內銷售取得的不動產和出租不動產是指所銷售或者租賃的不動產在境內。
  • 個人出租住房,代開普票和專票時到底要交哪些稅?
    個人出租房屋是一種非常常見的涉稅行為，很多公司都會涉及從個人手中租用房屋的經營行為，並要求出租方個人開具增值稅普通發票或者專用發票，在辦稅服務廳經常遇到前來申請代開房屋出租發票的納稅人，很多納稅人前來諮詢代開票需要交哪幾種稅以及稅種的稅率是多少，今天稅小皖就帶大家來梳理一下個人（不含個體戶）出租住房、非住房（其他房屋）需要交納幾個點的稅費，請各位包租婆
  • 轉讓或出租不動產需要交多少稅?】個人代開發票,你想知道的問題在這裡!
    答：自然人代開發票，非轉讓或出租不動產業務，一般應繳納以下稅款（不含免稅項目）：增值稅：徵收率為3%，2020年3月1日至12月31日減按1%徵收。附加稅費：城建稅，市區的，增值稅額的7%，縣城（鎮）的5%，不在市區、縣城（鎮）的1%；教育費附加，增值稅額的3%；地方教育費附加：增值稅額的2%。
  • 個人出租房屋都涉及哪些稅種?稅率是多少?
    那麼各位小夥伴知道個人出租房屋都涉及哪些稅種嗎？今天我們就給大家整理了個人出租房屋涉及的稅種及相關稅率。 一、增值稅 (一)自然人出租房屋 1.自然人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。
  • 不動產交易都需要什麼稅費?什麼是六稅一費?
    各位在不動產交易中，稅費是不可或缺的一部分，稅費的多與少關乎每一個人的切身利益，所以熟悉所在城市的不動產交易稅費政策，也可以在房屋選購和買賣的時候適當節約成本。下面小編就來給大家介紹一下石家莊市不動產交易稅費的有關信息吧！
  • 全了:房屋出租各個稅種及會計分錄
    （2）關於轉租不動產如何納稅的問題，總局明確按照納稅人出租不動產來確定。一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產對外轉租的，可選擇簡易辦法徵稅；將5月1日之後租入的不動產對外轉租的，不能選擇簡易辦法徵稅。
  • 房東和租客必看:雲南省發布個人出租房屋繳納個稅新規元旦執行!這個稅怎麼算?
    個人出租房產，主要涉及到以下幾個稅種：增值稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地使用稅、房產稅、個人所得稅等。以下是具體的政策分析：1、增值稅政策：出租非住房（例如商鋪），徵收率5%；出租住房，徵收率減按1.5%。月租金不超過10萬元的，免徵。
  • 你知道自然人出租住房、商鋪到底要交哪些稅?
    >稅種類別01 增值稅在《中華人民共和國增值稅暫行條例》中規定，不動產租賃服務適用稅率是9%，房屋屬於不動產，但個人出租房屋的稅率不適用9%並且另有規定。國家稅務總局公告2016年第16號：其他個人出租不動產(不含住房)，按照5%的徵收率計算應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。
  • 疫情期間,個人出租房屋代開發票交幾個點的稅?
    9%，但是個人出租房屋不同。 按照國家稅務總局公告2016年16號文規定：其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的徵收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。「國地稅合併後都是稅務機關了」 具體如下圖：
  • 2019個人出租房屋10000元交多少稅 如何將房子出租
    在出租房屋的時候，房東也需要繳納一定的稅費，可是有些房東沒有任何相關的經驗，因此不太懂2019個人出租房屋10000元交多少稅，也不知道如何將房子出租。如果常常有這些問題，可以分析以下介紹，了解各種房屋出租的途徑以及相關稅費的繳納方法，以後出租房屋的時候效率會高一點點。
  • 關於不動產司法拍賣中涉稅事項爭議的分析
    現將不動產司法拍賣中涉稅事項的爭議進行逐一分析。一、不動產司法拍賣中納稅義務人的分析（一）政策依據1、納稅人定義《中華人民共和國稅收徵收管理法》第四條：法律、行政法規規定負有納稅義務的單位和個人為納稅人。
  • 房屋出租各個稅種計算公式和會計分錄模板來了!
    其中取得的不動產時間判斷：——以直接購買、接受捐贈、接受投資入股或抵債方式取得，以不動產權屬變更的當天為取得的時間。——納稅人出租或轉讓自建不動產，以建築工程許可證註明的開工日期為不動產取得的時間，無建築工程施工許可證的，按合同註明的開工日期為不動產取得的時間。（2）關於轉租不動產如何納稅的問題，總局明確按照納稅人出租不動產來確定。
  • 個人出租、轉讓房屋之個稅徵管規定
    應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%2．其他個人（自然人）出租房屋等不動產（不含住房），按照5%的徵收率計算應納稅額。財產租賃所得個人所得稅前可以扣除的次序為：（一）財產租賃過程中繳納的稅費。納稅義務人在出租財產過程中繳納的教育費附加、地方教育附加，可持完稅(繳款)憑證，從其財產租賃收入中扣除。（二）向出租方支付的租金。
  • 個人住房租賃業務中涉稅分析
    最近有很多「童鞋」諮詢，企業租了個人的住房要繳哪些稅？其實是在問「個人在出租住房業務中要繳哪些稅，是由企業承擔還是由個人承擔的問題」，下面我們來分析人個住房在租賃業務中的涉稅問題，從中就可以找到答案。一、個人住房出租——增值稅及附加稅費根據《國家稅務總局關於發布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）第八條 其他個人出租不動產，按照以下公式計算應納稅款：（一）出租住房：應納稅款＝含稅銷售額
  • 不動產出租業務企業該如何把控有關稅收政策最有利
    這裡需要用到一項政策，根據《國家稅務總局關於小規模納稅人免徵增值稅政策有關徵管問題的公告》（國家稅務總局2019年4號公告）規定， 其他個人採取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入未超過10萬元的，免徵增值稅。這裡的其他個人包括自然人和個體工商戶兩種類型的人。
  • 企業房屋出租的帳務處理
    -應交增值稅（銷項稅額）/應交稅費-簡易計稅 3.如果房屋所在地與機構所在地不在同一縣市，需在房屋所在地預繳增值稅 借：應交稅費-預交增值稅/應交稅費-簡易計稅 貸：銀行存款 按出租期間分期結轉收入
  • 【媒體視點】在上海的這個區,個人出租住房電信營業廳也能開票繳稅了
    【媒體視點】在上海的這個區，個人出租住房電信營業廳也能開票繳稅了 2020-09-13 10:00 來源：澎湃新聞·澎湃號·政務
  • 山東省電子稅務局自然人代開不動產出租增值稅普通發票操作流程
    為滿足廣大納稅人的需求，目前自然人可以在電子稅務局代開不動產出租的增值稅普通發票，具體操作流程如下。No.2不動產稅源採集納稅人首次代開，需要先進行稅源採集。點擊「我要辦稅」-「代開發票」-「自然人房屋稅源申報」-「新增」，填寫表中內容。確認無誤後點擊「保存」。
  • 收藏| 常見18種稅費帳務處理及定義
    ③不動產分期抵扣：根據財稅（2016）36號等文件規定，適用一般計稅方法的納稅人，2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日後取得的不動產在建工程，其進項稅額自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%。