湖北日報訊 一、納稅人和扣繳義務人
（一）納稅人
在中華人民共和國境內銷售取得的不動產和出租不動產的單位和個人，為增值稅納稅人。
在境內銷售取得的不動產和出租不動產是指所銷售或者租賃的不動產在境內。
（二）扣繳義務人
中華人民共和國境外的單位或者個人在境內發生應稅行為，在境內未設有經營機構的，以購買方為增值稅扣繳義務人。財政部和國家稅務總局另有規定除外。
（三）一般納稅人和小規模納稅人
銷售取得的不動產增值稅納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。年應徵增值稅銷售額超過500萬元（含本數）的為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。
其他個人出租不動產增值稅納稅人為小規模納稅人。
二、徵稅範圍
（一）銷售不動產
銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動後會引起性質、形狀改變的財產，包括建築物、構築物等。
建築物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。
構築物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。
轉讓建築物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建築物或者構築物所有權的，以及在轉讓建築物或者構築物時一併轉讓其所佔土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。
（二）不動產租賃服務
租賃服務，包括融資租賃服務和經營租賃服務。
1.融資租賃服務，是指具有融資性質和所有權轉移特點的租賃活動。即出租人根據承租人所要求的規格、型號、性能等條件購入有形動產或者不動產租賃給承租人，合同期內租賃物所有權屬於出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金後，承租人有權按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權。不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬於融資租賃。
融資性售後回租不按照融資租賃服務繳納增值稅。
2.經營租賃服務，是指在約定時間內將不動產轉讓他人使用且租賃物所有權不變更的業務活動。
將建築物、構築物等不動產的廣告位出租給其他單位或者個人用於發布廣告，按照經營租賃服務繳納增值稅。
車輛停放服務、道路通行服務（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。
三、地稅部門代徵增值稅範圍
（一）納稅人銷售取得的不動產
銷售取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產，不包括房地產開發企業銷售自行開發的不動產。
（二）其他個人出租不動產
其他個人出租不動產，是指其他個人出租其取得的不動產。其他個人僅限於自然人，不包括個體工商戶。
四、稅率、徵收率和預徵率
（一）納稅人銷售、出租不動產，稅率為11%。（二）納稅人銷售其取得的不動產，徵收率和預徵率均為5%。（三）其他個人出租不動產，其不動產屬於非住房的，徵收率為5%；其不動產屬於住房的，徵收率為1.5%。
五、銷售不動產、個人出租不動產增值稅銷售額的確定
（一）納稅人轉讓其取得（不含自建和個人住房）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額為銷售額。（二）納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額。（三）個人轉讓其購買的住房，以取得的全部價款和價外費用為銷售額。（四）其他個人出租不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額。
六、銷售不動產、個人出租不動產增值稅計算方式
（一）納稅人轉讓其取得（不含自建和個人住房）的不動產
應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%
例如，某一企業轉讓購買的商業用房，購買原價為300萬元，現以350萬元對外銷售，增值稅徵收率為原營業稅稅率5%，應繳納增值稅為（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38萬元。
（二）納稅人轉讓其自建的不動產
應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%
例如：某一工廠轉讓自建廠房，現以350萬元價格對外銷售，增值稅徵收率為原營業稅稅率5%，應繳納增值稅為350÷（1+5%）×5%＝16.67萬元。
（三）其他個人轉讓其取得的住房
應納稅款＝全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%
例如，某一個人將購買不足2年的住房以100萬元對外銷售，增值稅徵收率為原營業稅稅率5%，應納增值稅為100÷（1+5%）×5%＝4.76萬元。
（四）其他個人出租其取得的不動產（非住房）
應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%
例如，某一個人出租非住房，每月取得租金收入10萬元，增值稅徵收率為原營業稅稅率5%，其每月應納增值稅為10÷（1+5%）×5%＝0.48萬元。
（五）其他個人出租住房
應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
例如：某一個人出租住房，每月取得租金收入8萬元，其每月應納增值稅為8÷（1+5%）×1.5%＝0.11萬元。
七、扣除憑證
納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：稅務部門監製的發票；法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書；國家稅務總局規定的其他憑證。
八、納稅義務發生時間
（一）納稅人銷售取得的不動產、其他個人出租不動產納稅義務發生時間為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。
收訖銷售款項，是指納稅人銷售取得的不動產、其他個人出租不動產過程中或者完成後收到款項。
取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未籤訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產租賃服務完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
（二）其他個人出租不動產採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。（三）增值稅扣繳義務發生時間為納稅人增值稅納稅義務發生的當天。
九、納稅地點
（一）一般納稅人和小規模納稅人（不含其他個人）轉讓其取得的不動產，應向不動產所在地主管地方稅務機關預繳增值稅，並向機構所在地主管國稅機關申報納稅。（二）其他個人轉讓或出租不動產，應向不動產所在地地方稅務機關申報繳納增值稅。
十、減免稅政策
（一）個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。（二）涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權，免徵增值稅。
家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。
（三）個人銷售自建自用住房，免徵增值稅。（四）其他個人出租不動產，月銷售額不超過3萬元（按季納稅銷售額不超過9萬元）的，免徵增值稅。（五）為了配合國家住房制度改革，企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房取得的收入，免徵增值稅。（六）被撤銷金融機構以不動產清償債務，免徵增值稅。
被撤銷金融機構，是指經人民銀行、銀監會依法決定撤銷的金融機構及其分設於各地的分支機構，包括被依法撤銷的商業銀行、信託投資公司、財務公司、金融租賃公司、城市信用社和農村信用社。除另有規定外，被撤銷金融機構所屬、附屬企業，不享受被撤銷金融機構增值稅免稅政策。
十一、代徵方式
代徵的增值稅項目，由地方稅務局辦理增值稅的納稅申報受理、計稅價格評估、稅款徵收、稅收優惠備案、發票代開等有關事項。
十二、發票開具
增值稅小規模納稅人銷售其取得的不動產以及其他個人出租不動產，購買方或承租方不屬於其他個人的，納稅人繳納增值稅後可以向地方稅務機關申請代開增值稅專用發票。不能自開增值稅普通發票的小規模納稅人銷售其取得的不動產，以及其他個人出租不動產，可以向地方稅務機關申請代開增值稅普通發票。
增值稅一般納稅人和使用增值稅發票管理新系統的小規模納稅人自行開具增值稅專用發票或增值稅普通發票。
十三、問題回答
（一）地稅部門代徵增值稅的依據和範圍？
《國家稅務總局關於營業稅改徵增值稅委託地稅機關代徵稅款和代開增值稅發票的公告》（國家稅務總局2016年19號）規定，營業稅改徵增值稅後由地稅機關繼續受理納稅人銷售其取得的不動產和其他個人出租不動產的申報繳稅和代開增值稅發票業務。
（二）個人轉讓二手住房的增值稅暫由地稅部門代徵後，納稅人申報繳納流程是怎麼樣的？與以前繳納營業稅時有何區別？
與營改增之前相比，個人轉讓二手住房，申報繳納增值稅辦稅的徵收機關不變、徵收場所不變和徵收流程不變，以方便納稅人辦稅，確保將營改增給納稅人帶來的變化降到最低，努力實現無縫對接，平穩過渡。
例如，某一個人要申報繳納出售一套購買2年以內的二手住房增值稅，首先他應向主管地稅機關提供房屋交易申報資料，地稅機關根據其提供的相關資料或房評系統的評估價格，按照政策規定，代徵個人二手住房交易的增值稅，並開具《稅收完稅證明》。
（三）個人銷售二手住房，應如何繳納增值稅？稅負比以前是上升了，還是下降了呢？
例如，某一個人將購買不足2年的住房以100萬元作價銷售，增值稅徵收率為原營業稅稅率5%，其應納增值稅：100÷（1+5%）×5%＝4.76萬元，原應納營業稅100×5%＝5萬元，營改增後，個人銷售二手住房納稅減少了2400元，稅負下降了。
（四）其他個人出租不動產（非住房），應如何繳納增值稅？稅負比以前是上升了，還是下降了呢？
月租金收入不超過3萬元的原免繳營業稅，現在依然免繳增值稅，超過3萬元的，以下為例：某一個人出租不動產（非住房），每月取得租金收入11萬元，增值稅徵收率為原營業稅稅率5%，其每月應納增值稅：11÷（1+5%）×5%＝0.52萬元，原月應納營業稅11×5%＝0.55萬元，營改增後，其他個人出租不動產納稅減少了，稅負也下降了。
（五）個體工商戶和其他個人轉讓取得的不動產，申報繳納增值稅有何不同嗎？
營改增後，根據增值稅政策有關規定，二者在繳納轉讓取得的不動產增值稅是不同的。個體工商戶轉讓取得的不動產應按照規定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。而其他個人直接向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。
（六）納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產能開具或申請代開增值稅專用發票嗎？
納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票，只能開具增值稅普通發票。
（七）其他個人出租住房增值稅有優惠嗎？
營改增有關政策規定，其他個人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。例如：某一個人出租住房,每月取得租金收入7萬元，其每月應納增值稅為7÷（1+5%）×1.5%＝0.1萬元。
（八）5月1日以後自然人轉讓或出租不動產如何開具發票？
5月1日以後，自然人轉讓或出租不動產，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票。