房地產作為具有金融投資屬性的特殊產品,資金需求龐大,市場流動性差,投資周期長的特點。房地產開發企業屬於資金密集型企業，項目投資金額巨大，自有資金佔比較少，且項目借款多，對應的利息支出金額大。利息費用已經成為開發成本中佔比較大的支出項目，在所得稅與土地增值稅前扣除問題經常困擾著地產企業財務人員，以下針對房地產企業財務費用問題進行分析、探討。
一、借款類型
1、前融資金借款：廣義上一般是指四證前融資，指已拿到土地證但四證不全時，信託、資產公司、或其他資金通過銀行委託貸款或信託通道提供資金，擔保方式為土地抵押。狹義上一般是指拿地時，在繳納土地出讓金階段的融資，指房地產公司尚未取得土地使用權，在繳納土地出讓金前而取得的借款，此時尚未取得土地，擔保方式一般為股權質押。前融資金借款機構一般為基金、信託、資產管理公司等。
2、房地產開發貸款：指項目四證齊全後用於住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款，一般期限為三年，擔保方式為在建工程抵押，貸款主體一般為銀行。
3、其他資金借款：指通過關聯企業或非關聯企業、個人之間的借款。一般為信用借款，借款主體多為民間主體。
二、房地產開發企業利息支出的財務處理
1、資本化條件與時間節點
根據《會計準則第17號--借款費用》第四條規定企業發生的借款費用，可直接歸屬於符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本；其他借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。符合資本化條件的資產，是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。第五條規定，借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：
（1）資產支出已經發生，資產支出包括為購建或者生產符合資本化條件的資產而以支付現金、轉移非現金資產或者承擔帶息債務形式發生的支出；
（2）借款費用已經發生；
（3）為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始。
因此，房地產開發公司所發生的利息是為建造不動產而發生的，建造周期較長，可直接歸屬於具體開發項目的應當資本化，不能直接歸屬於具體開發項目的可以費用化，直接計入當期損益。資本化時間應為借款費用已經發生，項目開始開發，實際支出已經發生，結束資本化的節點應為項目竣工。由於房地產項目借款比較特殊，一般是以項目開發為前提的借款，且有專門用途，還款節奏為項目銷售進度，根據項目銷售進度按比例還款，特別是項目開發貸款，銀行會要求按住宅銷售進度還款，當住宅銷售比例達到70%時歸還全部借款，現在房地產銷售採用預售制，項目建設到主體階段即可拿到預售證開始預售，待項目竣工前已經售罄，因此能計入財務費用的利息非常少，大部分利息計入到開發成本中。
2、帳務處理
支付利息時 借：開發間接費--利息支出（或財務費用--利息支出）
貸：銀行存款
三、房地產開發企業利息支出的稅務處理
1、所得稅
國稅發2009年31號文件二十一條 企業的利息支出按以下規定進行處理：
企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬於財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
因此房地產企業利息費用扣除和會計準則完全相同，並不需要特別納稅調整。
根據國家稅務總局2011年34號公告規定，非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分，準予稅前扣除。...應提供「金融企業的同期同類貸款利率情況說明」，以證明其利息支出的合理性。...該金融企業應為經政府有關部門批准成立的可以從事貸款業務的企業，包括銀行、財務公司、信託公司等金融機構。「同期同類貸款利率」是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業信譽等條件基本相同下，金融企業提供貸款的利率。既可以是金融企業公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業對某些企業提供的實際貸款利率。
所以，房地產企業通過金融機構借款利息可以直接扣除，通過非金融機構借款的，稅前扣除除發票外，還需要提供「金融企業的同期同類貸款利率情況說明」，以證明利息支出的合理性。財務公司、信託公司、基金公司、融資租賃公司等非銀行金融機構，在類似情況下的利率均可以參考，拓展了利息稅前扣除的寬度，打破了利息扣除的局限性。
國家稅務總局2013年41號公告規定：企業混合性投資業務，是指兼具權益和債權雙重特性的投資業務。同時符合下列條件的混合性投資業務，按本公告進行企業所得稅處理：
(1)被投資企業接受投資後，需要按投資合同或協議約定的利率定期支付利息(或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息，下同)；
(2)有明確的投資期限或特定的投資條件，並在投資期滿或者滿足特定投資條件後，被投資企業需要贖回投資或償還本金；
(3)投資企業對被投資企業淨資產不擁有所有權；
(4)投資企業不具有選舉權和被選舉權；
(5)投資企業不參與被投資企業日常生產經營活動
針對房地產企業，融資金額巨大，融資方式靈活多變，特別是融資的時間節點不同，擔保方式也不盡相同，項目初期，由於達不到開發貸條件，金融機構監管需求等原因，多採用明股實債方式融資，但對於企業來講，支付的利息時必須同時滿足以上五個條件才能按照利息支出在所得稅前扣除。
票據要求，由於投資者收到信託或基金支付的利息是免稅的，信託或基金公司支付給投資者利息無法取得發票，信託或基金公司經常以此為由只開具息單，不開具發票，但企業取得的息單無法稅前扣除，支付利息時必須要求對方開具全額利息發票，否則所得稅與土地增值稅前無法扣除。
2、土地增值稅
根據國稅發2010年220號文件第三條規定：
（1）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
（2）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
（3）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（1）、（2）項所述兩種辦法。
（4）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
根據財稅字1995年48號文件第八條規定：
（1）利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；
（2）對於超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
因此，房地產開發企業土地增值稅清算時，利息扣除能提供金融機構證明的，可以據實扣除，不能提供證明的只能按土地成本與開發成本之和的5%扣除，即使沒發生利息支出的也可以按照按土地成本與開發成本之和的5%扣除。選擇據實扣除的，扣除限額不能超過商業銀行同期同類利息標準扣除，此標準含按國家規定的利息上浮部分，超標準的部分不能扣除，超期限的利息和罰息不允許扣除。土地增值稅利息據實扣除比所得稅扣除要嚴的多，扣除金額並不一定是實際支付金額，實際支付的超銀行利率部分不許扣除。土地增值稅利息扣除時只能採取一種辦法扣除，要麼計算扣除，要麼據實扣除，只能選其一，不能兩種扣除辦法混合使用。
四、舉例說明
A房地產公司開發一房地產項目，建築面積10萬平米，預計總投資8億元，其中土地成本2億元，開發成本4億元（不含利息），其他支出2億元。自有資金2億元，已取得土地證，未取得預售證，2020年6月30日向基金公司申請借款3億元，年利率18%，期限1年，按月付息，2020年7月支付利息450萬元，取得利息發票，擔保方式為股權質押。另3月31日向非關聯公司B公司借款5000萬元，年息24%，期限1年，按季度支付利息，2020年6月份支付利息300萬元，取得資金佔用費發票，A公司所得稅與土地增值稅前利息如何扣除？（銀行同期借款利率為8%，含浮動利率。能提供金融機構證明。）
（一）、所得稅稅前扣除
A房地產公司向基金公司借款的利息支出可以稅前據實扣除，向非關聯公司B公司借款5000萬元產生的利息，只能參考基金公司利率稅前扣除，即18%的部分可以扣除。2020年可以扣除的利息為：
1、支付基金公司利息：
30000*18%*0.5=2700萬元
2、支付B公司利息：
5000*18%*9/12=675萬元
合計3375萬元
（二）、土地增值稅扣除金額
因A公司能提供金融機構證明，可以按照按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額扣除，或以開發成本與土地出讓金之和的5%扣除，兩個辦法只能選其一，A公司可以測算哪種扣除辦法比較有利：
（1）據實扣除金額：向基金公司借款可以取得金融機構證明，向其他企業借款無法取得金融機構證明，只能扣除基金公司借款按照銀行利率計算部分。
30000*8%*1=2400萬元
（2）計算扣除：可按（土地+開發成本）*5%扣除
（20000+40000）*5%=3000萬元
通過計算可以比較出計算扣除比較有利，可以選擇計算扣除。若選擇據實扣除，要提供金融機構證明，證明資金用於本項目，證明資料含雙方籤訂的借款協議約定的借款用途，貸款資金監管辦法，資金支付憑證等資料。
通過以上分析，所得稅與土地增值稅前利息扣除完全不同，總結為以下幾點：
1、扣除利率不同，所得稅扣除以金融機構的利率為準，含信託、基金、資產管理公司等非銀行金融機構利率，土地增值稅據實扣除時只能以商業銀行同期同類利息標準扣除。
2、是否實際發生：所得稅扣除必須為實際發生並支付的利息才能稅前扣除。土地增值稅採用計算扣除時，與實際發生與支付沒關係，即使沒支付利息費用也可以扣除。
3、扣除時間不同：因所得稅按年彙算清繳，利息費用按年度在所得稅前扣除。土地增值稅按項目清算，利息扣除也是按項目扣除。
4、方式不同：所得稅只能按年度據實扣除，超標準部分納稅調增。但土地增值稅可以採用據實扣除與計算扣除兩種辦法，任選其一，有一定的自由度，可以選擇對企業比較有利的方式，實際業務中，由於金融機構證明等相關資料比較難取得，而土地成本與開發成本數據非常容易取得，普遍採用計算扣除辦法，計算辦法簡單，特別是借款金額較少的開發項目，計算扣除既簡便也划算。