《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條 案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。
潘某與許某1、山西瑞馳房地產開發有限公司執行異議之訴二審民事判決書
山西省高級人民法院
民事判決書
（2019）晉民終467號
上訴人（一審原告、申請執行人）：潘某，住山西省太原市。
委託代理人：楊某，山西黃河律師事務所律師。
委託代理人：張某，山西黃河律師事務所律師。
被上訴人（一審被告、案外人）：許某1，現住山西省太原市。
委託代理人：王某1，山西源晉律師事務所律師。
委託代理人：許某2（許某1之父），男，住山西省太原市。
被上訴人（原審第三人）：山西瑞馳房地產開發有限公司。
法定代表人：秦某，總經理。
無獨立請求權第三人：山西百善源健康養老科技實業有限公司，地址：山西省太原市陽曲縣黃寨鎮龍興村。
法定代表人：王某2，該公司總經理。
委託代理人：盧某，女，山西百善源健康養老科技實業有限公司員工。
上訴人潘某因與被上訴人許某1、山西瑞馳房地產開發有限公司（以下簡稱瑞馳公司）執行異議之訴一案，山西省太原市中級人民法院於2016年2月1日立案，同年10月20日作出（2016）晉01民初260號民事判決，被告許某1不服，向本院提起上訴。本院於2017年9月21日作出（2017）晉民終459號民事裁定，發回山西省太原市中級人民法院重新審理。山西省太原市中級人民法院於2018年7月13日立案後，依法重新組成合議庭，公開開庭進行了審理，並於2018年12月25日作出（2018）晉01民初811號民事判決，潘某不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，對本案公開開庭進行了審理。在該案審理過程中，潘某向本院提交《變更訴訟主體申請書》提出已將本案所涉債權轉讓與山西百善源健康養老科技實業有限公司（以下簡稱百善源公司），請求該公司為本案訴訟主體參加訴訟。同時百善源公司向本院提交《參加訴訟申請書》，請求本院準許其作為訴訟主體參加本案訴訟活動。經本院研究決定，準許百善源公司以無獨立請求權第三人參加訴訟。上訴人潘某及其委託代理人楊某、張某，被上訴人許某1的委託代理人王某1、許某2，無獨立請求權第三人百善源公司的委託代理人盧某到庭參加了訴訟。被上訴人瑞馳公司經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭，本院依法進行缺席審理。本案現已審理終結。
上訴人潘某的上訴請求為：1.撤銷（2018）晉01民初811號民事判決，改判支持上訴人全部訴訟請求。2.判令被上訴人承擔本案的全部訴訟費用。事實和理由：（一）被上訴人許某1與瑞馳公司在案發前既沒有籤訂《商品房買賣合同》，所籤訂的《藍水假日預訂書》是預約合同，也不具有《商品房買賣合同》的效力。瑞馳公司是在2013年9月4日取得《商品房預售許可證》，而許某1在2010年9月17日就與瑞馳公司籤訂了《藍水假日預訂書》，並不是在其確認瑞馳公司全部取得了房屋銷售五證之後才籤訂的。上訴人許某1按約定支付了部分購房款，沒有支付全部房款，雖然被上訴人許某1提供了交房款的收據，但其以現金的方式交付巨額購房款，不符合日常交易習慣。無法證實其交房款的真實性。被上訴人瑞馳公司曾於2014年1月21日向太原市中級人民法院提交了《解除查封保全申請書》，申請解除對案涉房屋的查封，其理由是「貴院對4號樓房產的查封，造成已建成房產無法出售變現」。這足以證明當時被法院查封的53套房屋只是無法出售變現，而不是已經銷售，涉案的房屋至今未到房地產部門進行備案、辦理網籤，被上訴人許某1始終沒有佔有涉案房屋。且2010年9月17日許某1與瑞馳公司籤訂的《藍水假日預定書》中約定的4#4-1202號房屋，一審法院已經判給了楊曉凌，不可能是許某1的。（二）原審判決適用法律錯誤，應依照《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議規定》）第二十八條駁回被上訴人許某1《執行異議申請》，而不是對涉案房屋中止執行。一審僅依照《民事訴訟法》第二百二十七條及《關於適用<民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條原則性規定，就駁回了上訴人的訴訟請求，缺少對執行異議之訴進行裁判的法律依據。（三）一審判決未嚴格按照法律規定合理分配舉證責任，被上訴人許某1作為提起執行異議之訴的案外人，應當對涉案房產是否享有足以排除強制執行的權益承擔舉證責任，被上訴人瑞馳公司作為本案的第三人，在一審中也沒有提供證明補強被上訴人許某1用於支持其主張的證據，應當依法承擔舉證不能的責任。
被上訴人許某1辯稱，（一）許某1與瑞馳公司2010年9月17日籤訂的《藍水假日預定書》是雙方真實意思的表示，真實有效，應被認定為購買涉案房屋商品房買賣合同，
且在涉案房屋被查封前已經履行全部付款義務。該事實是，許某1的父親許某22009年計劃為其購買第三人山西瑞馳房地產開發有限公司開發的位於太原市××區藍水假日的房屋，2009年10月31日確定房價為863367元，許某2在2009年10月31日現金交納房款3萬元，此後又在2010年3月11日、2010年9月14日通過銀行轉帳方式支付233367元，2010年9月17日，許某1與瑞馳公司籤訂《藍水假日》預定書，最後確定房屋購買價優惠為為854182元，先交納30％首付款264182元，因已交263367元，剩餘款項為590815元，為了湊整數，瑞馳公司要求許某1交納現金815元，共繳納房款264182元，還需交納59萬元。2013年7月11日，瑞馳公司因經營需要，向許某2借款100萬元，並承諾其中的59萬元用於折頂房款，許某2同意了折頂方式，並在當天將100萬元出借給瑞馳公司，至此，許某1通過銀行轉帳和債權抵消的方式交清了全部房款，59萬元的抵消行為，許某1、許某2與瑞馳公司都認可，並且該折抵行為發生在涉案房屋被查封之前，故在查封之前存在合法有效的買賣合同。證明以上事實的有購買涉案房屋的三份《藍水假日預定書》、支付全部購房款854182元的銀行打款憑證及瑞馳公司的收款收據及59萬元債務折抵證明。（二）許某1購房涉案房屋的行為發生在2010年9月17日，2014年5月30日瑞馳公司對房號的變更屬於對原合同的變更、補充行為。（三）潘某沒有證據證明其在訴訟階段對涉案房屋進行了保全，（2015）並執字第422號執行裁定書的保全時間為2015年11月30日，發生在許某1購買涉案房屋之後，許某1所提異議申請完全能排除對涉案房屋的執行。潘某稱其在2013年11月15日對涉案房屋進行了保全，但沒有相關裁定和送達房地部門和相對人的時間，無法證實保全內容和時間。即使該保全時間為2013年11月15日，根據當時的民訴法司法解釋，對不動產的保全時間不超過兩年，該保全的最長時間為2015年11月15日，潘某即使在2015年11月30日進行了查封，也屬於新的查封，而不是續查封，因此，潘某所稱的查封，無論從哪個方面都可以證明發生在2015年11月30日之後，許某1購買房屋的時間在該時間之前，完全能排除執行。（四）本案應該根據本案購房的事實、交納價款的情況依據相關法律判決，並且許某1同時滿足了《執行異議規定》28條、29條。許某1已經付清全部購房款，該房屋現在已具備入住條件，沒有辦理產權證實不是許某1的原因，許某1名下無其他房屋。（五）一審判決舉證責任的分配正確，許某1已完成舉證責任，潘某應承擔舉證不能的不利後果。
原告潘某向一審法院提出訴訟請求：一、請求法院依法判令確認（2015）並執異字第71號執行裁定書錯誤並撤銷該裁定；二、請求法院依法判令準許依（2015）並執字第422號執行裁定及《協助執行通知書》恢復對被執行人山西瑞馳房地產開發有限公司名下位於太原市玉門河北沿岸12號藍水假日第4幢4單元1602號、第4幢4單元1603號房產的執行；三、請求法院依法判令被告承擔本案全部訴訟費用。事實和理由：原告潘某與太原市麗晶假日酒店管理有限公司、山西瑞馳房地產開發有限公司、山西太極龍汽車銷售有限公司、鄭某、王某借款合同糾紛一案[（2013）並民初字第469號]已審結並進入執行程序。在該案訴訟中，原告潘某申請財產保全，山西省太原市中級人民法院作出（2013）並民初字第469號民事裁定書，將第三人瑞馳公司名下位於太原市玉門河北沿岸12號的房產（包括藍水假日第4幢4單元1602號、第4幢4單元1603號）予以查封。前述案件生效申請執行立案後，太原中院作出（2015）並執字第422號執行裁定書對第三人瑞馳公司前述房產進行續封，被告許某1作為案外人對此提出了執行異議。被告主張其已在2010年9月17日與瑞馳公司籤訂《藍水假日預訂書》並支付首付款，用以購買位於太原市玉門河北沿岸12號藍水假日第4幢4單元1602號、第4幢4單元1603號房屋，請求太原中院中止對前述房產的執行。太原中院後作出（2015）並執異字第71號執行裁定支持了被告請求中止對前述房產執行的申請。原告認為：（2015）並執異字第71號執行裁定在認定事實及適用法律方面均存在嚴重錯誤，具體理由如下：一、（2015）並執異字第71號執行裁定書適用法律錯誤。本案爭議房產為第三人瑞馳房地產公司開發經營的商品房，對此原告、被告及第三人均無異議，（2015）並執異字第71號執行裁定也認可此事實。執行中，被告是對登記在被執行的房地產開發企業第三人瑞馳房地產開發公司名下的商品房提出異議，太原中院應當依法適用《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（簡稱《執行異議和複議規定》）第二十九條（即：「金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持……）審理異議申請，不應當適用《執行異議和複議規定》）第二十八條裁定異議申請。二、如依法適用《執行異議和複議規定》第二十九條規定，被告所提異議申請不符合法定情形其主張權利不能夠排除執行，法院應當依法駁回其異議申請。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條規定：「金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。」被告所提異議申請不符合法定情形主要表現在：1、被告未能證明所購房屋系用於居住且被告（包括其配偶及未成年子女）名下無其他居住的房屋；2、被告使用現金26.4182萬元支付給開發商不符合交易習慣，不應認定足額支付房款；3、被告無法證明其與第三人籤訂合法有效的房屋買賣合同，被告僅提供了藍水假日第4幢4單元1602號房屋的預訂書，對於第4幢4單元1603號房產，被告沒有提供任何證據予以證明；4、被告許某1在異議審查階段主張其於2013年7月1日向第三人瑞馳公司借款100萬元，其與第三人籤訂了補充協議以部分借款抵頂房款並已付清全款，該主張沒有證據予以支持。據此，被告不符合《執行異議和複議規定》第二十九條規定的法定情形，其異議主張不能排除（2015）並執字第422號執行裁定的執行。綜上所述，原告作為申請執行人請求法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條的規定，判如所請，準許執行第三人山西瑞馳房地產開發有限公司名下位於太原市玉門河北沿岸12號藍水假日第4幢4單元1602號、第4幢4單元1603號房產。
許某1辯稱，一、涉案房屋系答辯人於2010年9月17日購買，太原市中級人民法院（2015）並執異字第71號執行裁定書中止執行該房屋的裁定正確，不應被撤銷。答辯人的父親許某22009年計劃為答辯人購買第三人山西瑞馳房地產開發有限公司開發的位於太原市××區藍水假日的房屋一套，並在2009年10月31日繳納房款3萬元，此後又在2010年3月11日、2010年9月14日通過銀行轉帳方式支付233367元，交完全部房款的30%。2010年9月17日，答辯人與第三人籤訂《藍水假日》預定書，約定房屋價款為854182元、先支付264182元、房屋號預定為4#4-1202。2013年7月13日，第三人因經營需要，向答辯人父親許某2借款100萬元，並承諾其中的59萬元用於折頂房款，至此，答辯人付清了全部購房款。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣案件適用法律若干問題的解釋》第四條：商品房的認購、訂購、預定等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。因此，2010年9月14日答辯人與第三人籤訂的購房協議，雖然名為預定書，但對房屋的價格、面積，均進行了約定，就是正式的買賣合同。且根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。涉案合同於2013年9月4日取得商品房預售許可證，因此該預定書合法有效。原告保全涉案房屋在2013年11月15日，發生在答辯人與第三人籤訂合同之後，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》二十八條之規定，答辯人已經付清全部購房款、該房屋現處於停建狀態，不能交房並過戶系第三人的原因，因此答辯人的購房行為能排除原告的執行行為。二、原告起訴書中陳述的內容大部分與事實不符，其訴訟請求不應得到支持。1、首付款的263367元，答辯人只有3萬元系現金，剩餘233367元系通過銀行存入，原告所述全部為現金的說法不正確。2、答辯人只有涉案一套房屋有相關證據證明，而並非原告所稱沒有證據。3、答辯人與第三人籤訂的預定書就是購房合同，真實合法有效。4、關於用59萬來折抵購房款，答辯人有相關證據佐證，第三人向答辯人父親借款100萬元是通過銀行轉帳完成，債權真實存在，用債權折抵房款是答辯人以及其父親與第三人的真實意思表示，是雙方對自己權利的自由處分，該處分行為發生在原告對涉案房屋保全之前，折抵價款合理，該行為真實有效，應得到認可。第二、關於本案適用《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條還是29條的規定的問題。根據江必新、劉貴祥《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定理解和適用》一文中註明，28條是關於無過錯不動產買受人期待物權的保護條件，29條是基於對消費者期待物權的保護條件，也就是說28條之後再規定29條是對消費者的特殊保護，對於不動產購買者來說，如果其不能作為消費者得到特殊保護，其要求作為普通買受人要求通過28條得到保護只要具備了相應條件也是可以的。從此可以看出，28、29條並不是排斥適用。該說法最高院是認可的，在申請人王某與金陛公司執行糾紛中，該案經最高院再審後，最高院的意見為：28、29條兩條文雖然適應不同情形，但如果被執行人是房地產開發企業，就產生了兩個法條的競合，兩條文應一併審查，只要符合28或29的規定情形之一就可以排除執行。具體到本案，太原市中級人民法院（2015）並執異字第71號執行裁定書依據28條，並且答辯人均符合了4條件，完全能排除執行，其實，答辯人也符合了29條的排除情形，因此，本案的法律適用正確，答辯人完全排除了執行。三、太原市中級人民法院的查封行為不合法。人民法院作出的可能影響當事人權利的行為，應該告知當事人，張貼公布，讓有異議的業主進行申報。但該保全裁定沒有送達相關人，業主不知情，致使合法權益受損。《物權法》規定，產權登記證書是房屋所有權憑證，涉案房屋沒有產權證明，應該在了解房屋權屬後再進行保全，人民法院的保全錯誤。四、該案不應提起異議之訴，應該按照審判監督程序進行。本案中，原告認為已經生效的執行異議裁定錯誤，要求撤銷，應該通過審判監督程序進行，而不是異議之訴。因此，原告的異議之訴不成立，就此也應該駁回其訴訟請求。
瑞馳公司未出庭參加訴訟，未提交書面答辯意見。
一審法院經審理查明，2009年10月31日，許某1的父親許某2與瑞馳公司協商為許某1購買4#4-1202房屋，瑞馳公司對房價給與了優惠，優惠率為6%。同日，許某2以現金方式向瑞馳公司支付3萬元，瑞馳公司出具收據。2010年9月17日，許某1與瑞馳公司籤訂《藍水假日》預定書，約定許某1預定購買瑞馳公司藍水假日4#4-1202號房屋，建築面積179.04平方米,單價4770.9元/平方米，房款總價為854182元。2010年3月11日、2010年9月14，許某2通過銀行轉帳方式支付購房款共計233367元，瑞馳公司分別出具收據2份。2011年7月15日，許某1與瑞馳公司籤訂《藍水假日地下車庫車位使用權轉讓協議》，協議主要內容為，許某1購買瑞馳公司藍水假日地下車庫2號庫，轉讓價為12萬元。同日許某2支付12萬元，瑞馳公司出具收據。2013年9月4日，太原市房產管理局為瑞馳公司發放藍水假日4＃樓的《商品房預設許可證》。2014年5月31日，瑞馳公司出具《情況說明》，主要內容為，因規劃設計變更，許某1原預定的4#4-1202房被規劃為兩戶4#4-1602號（116.2㎡）、4#4-1603號（64.25㎡）。同日，許某1與瑞馳公司籤訂兩份藍水假日《預定書》，約定許某1預定購買瑞馳公司藍水假日4#4-1602號、4#4-1603號房屋，房款總價分別為554808元、306530元。預定金（首付款）分別為164182元、100000元。2015年12月8日，太原市房產產權檔案館出具《房產證明》，主要內容為，到2015年12月8日，許某1城市××區國有土地範圍內無房產。2016年12月26日，瑞馳公司出具《證明》，主要內容為，瑞馳公司沒有收到法院的保全裁定書，對保全內容不知情。山西省太原市中級人民法院在審理原告潘某與被告太原市麗晶假日管理有限公司、瑞馳公司等借款合同糾紛一案中，於2013年11月15日查封了涉案房產。瑞馳公司曾於2014年1月21日向山西省太原市中級人民法院提交《解除查封保全申請書》，申請解除對西渠路（玉門北沿岸）12號藍水假日4號樓房產等的查封。2014年10月15日，山西省太原市中級人民法院作出（2013）並民初字第469號民事判決，判決：一、被告太原市麗晶假日酒店管理有限公司於本判決生效後十日內償還原告潘某借款本金21532961.72元；二、被告太原市麗晶假日酒店管理有限公司於本判決生效後十日內支付原告潘某截止到2014年6月30日的利息13955984.83元及自2014年7月1日起至本判決確定的給付之日止的利息（以尚欠借款本金21532961.72元為基數，按照中國人民銀行同期貸款利率的四倍計算）；三、被告山西瑞馳房地產開發有限公司、王某、鄭某對上述一、二項承擔連帶償還責任；四、被告山西太極龍汽車銷售有限公司在1000萬元範圍內對上述一、二項承擔連帶償還責任；五、駁回原告潘某的其他訴訟請求。在執行申請執行人潘某與被執行人太原市麗晶假日管理有限公司、瑞馳公司等借款合同糾紛一案中，山西省太原市中級人民法院於2015年11月30日作出（2015）並執字第422號執行裁定，裁定：一、凍結、扣劃被執行人太原市麗晶假日酒店管理有限公司、山西瑞馳房地產開發有限公司、鄭某、王某銀行存款3548.89466萬元及遲延履行的債務利息、執行費102888.95元；如銀行存款不足，查封、扣押被執行人太原市麗晶假日酒店管理有限公司、山西瑞馳房地產開發有限公司、鄭某、王某相應價值的財產；二、凍結、扣劃被執行人山西太極龍汽車銷售有限公司銀行存款1000萬元；如銀行存款不足，查封、扣押被執行人山西太極龍汽車銷售有限公司相應價值的財產。許某1對山西省太原市中級人民法院查封瑞馳公司位於太原市玉門河北沿岸12號藍水假日第4幢4單元1602號、第4幢4單元1603號房產提出異議，請求中止執行（2015）並執字第422號執行裁定確定的由異議人購買，但登記在被執行人瑞馳公司名下的房屋，解除對異議人所購房屋的查封措施。山西省太原市中級人民法院於2015年12月14日作出（2015）並執異字第71號執行裁定，裁定：中止對山西瑞馳房地產開發有限公司名下位於太原市玉門河北沿岸12號藍水假日第4幢4單元1602號、第4幢4單元1603號房產的執行。
另查明，許某1系許某2與任某之子，涉案房屋的買賣許某2與任某全部知情且同意，購房款系其二人代為支付。
一審法院認為，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條「出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效」、第五條「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同」的規定，許某1與瑞馳公司籤訂的《藍水假日預訂書》對房屋建築面積、單價、付款方式等商品房買賣合同的主要內容作了約定，符合房屋買賣合同的法律特徵；許某1已支付部分購房款；瑞馳公司已取得涉案房產的商品房預售許可證。故《藍水假日預訂書》應認定為商品房買賣合同。《藍水假日預訂書》系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，屬有效合同。按照約定，許某1支付購房款款263367元。根據現有證據，太原市中級人民法院首次對涉案房產查封後，於2015年11月15日保全期間屆滿，2015年11月15日之前若未再次查封或續封，從2015年11月16日開始，之前的保全措施效力自動消滅。太原市中級人民法院（2015）並執字第422號民事裁定書的落款時間為2015年11月30日。可以認定，2015年11月15日或之前並沒有續封，其保全措施的效力已經消滅；涉案房產的再次保全的時間應在2015年11月30日或之後，11月30日或之後的查封屬於重新查封，並不產生續封的效力。故許某1關於其在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面買賣合同的抗辯，符合相關法律規定，依法應予支持。且瑞馳公司未收到有關保全的裁定書，該裁定書對其不發生效力。另涉案房屋由於查封而停建至今。故許某1對執行標的享有足以排除強制執行的權益。潘某要求對該房屋恢復執行無事實及法律依據，其訴訟請求本院不予支持。第三人瑞馳公司經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，本院依法缺席判決。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條的規定，判決駁回原告潘某的訴訟請求。
本院二審審理中，上訴人潘某提交了以下證據：1.瑞馳公司2014年1月21日向太原中院出具的解除查封保全申請書；2.瑞馳公司2018年12月出具的證明材料；3.王某（2015）萬民初字第00751號民事判決書；4.師某證人證言；5.王某於2015年3月18日給師某出具的承諾書。
被上訴人許某1提交了以下證據：1.潘某申請太原中院解除對鄭某的銀行帳戶的凍結及解除限制高消費令的申請書；2.太原中院的查封筆錄及其查封、扣押財產清單；3.執行異議申請；4.太原中院寫給太原市國土資源局的協助執行通知書稿【（2013）並民初字第469號】5.協助執行通知書【（2013）並執字第422號】6.查封的53套房屋中沒有出售的6套房屋面積及價值情況；7.潘某向太原中院提交的解封異議書暨緊急情況反映。
另，在本案審理過程中，潘某申請證人師某出庭作證，師某證言主要內容為：其與瑞馳公司的實際控制人王某有借貸往來，王某欠其巨款長期未還，其多次追討，王某曾與其協商要以法院查封的房產抵頂，並告知已有人如此辦理抵頂欠款，其認為王某行為違法，沒有如此操作。故，潘某認為本系列案件的購房人身份虛假，購房合同掩蓋借貸實質，不是真實的購房交易，法院不能支持購房人中止執行請求。
對師某證言，本院認為，師某與王某存在巨額欠款關係，在王某欠款未還時，其曾向公安機關報案要追究王某的刑事責任，故其與王某存在利害關係，並且其證言只是單方陳述，屬於間接證據，並無其他證據印證，故其證言只能作為參考，不能全部採信。
該系列案庭審結束後，本院還向太原市公安局萬柏林分局依法調取了其對犯罪嫌疑人王某的《提請批准逮捕書》及太原市萬柏林區人民檢察院的《不批准逮捕決定書》，本院於2019年8月22日與29日向瑞馳公司原員工陰某、王某1進行了詢問，二人向本院介紹了其作為內部員工享受優惠價買房的情況。潘某的代理人進行了質證，發表了質證意見。
本案經審理查明的事實與原審查明的事實一致，本院予以確認。
另查明：2013年7月11日，瑞馳公司因經營需要，向許某2借款100萬元，並承諾其中的59萬元用於折頂房款，許某2同意了折頂方式，並在當天將100萬元出借給瑞馳公司。
經本院專業法官會議研究認為，本案爭議的焦點問題為：被上訴人許某1對涉案房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。
1.許某1是否系涉案房屋的權利人。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定「出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效」，第五條規定「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同」。其一，本案中，許某1與瑞馳公司於2010年9月17日籤訂了《藍水假日預定書》，約定許某1預定購買瑞馳公司藍水假日4#4-1202號房屋，該房屋建築面積179.04平方米,單價4770.9元/平方米，房款總價為854182元。該《藍水假日預訂書》有雙方籤字蓋章，對房屋建築面積、座落位置、單價及付款方式等要件作了明確約定，且瑞馳公司已取得涉案房屋的《商品房預售許可證》，該《藍水假日預訂書》雖無《商品房銷售管理辦法》所規定的全部應具備要素，但對雙方的主要權利義務已經作了明確約定，未違反法律的禁止性規定，應為雙方的真實意思表示，依據《合同法》之規定，該《藍水假日預訂書》合法有效，應認定為許某1與瑞馳公司籤訂有合法有效的商品房買賣合同。但因規劃設計變更，許某1原預定的4#4-1202房屋被規劃為兩戶4#4-1602號（116.2㎡）、4#4-1603號（64.25㎡），因此，許某1與瑞馳公司針對該設計變更於2014年5月31日又籤訂了兩份《藍水假日預定書》，約定許某1預定購買瑞馳公司藍水假日兩戶4#4-1602號（116.2㎡）、4#4-1603號（64.25㎡）房屋，房款總價分別為554808元、306530元。儘管後兩份《藍水假日預定書》的籤訂時間晚於該涉案房產被查封的2013年11月15日，但後兩份《藍水假日預定書》與前一份《藍水假日預定書》在約定的內容上基本一致，即4#4-1202號房屋建築面積為179.04平方米,房款總價為854182元，4#4-1602號和4#4-1603號房屋建築面積為180.45平方米，房款總價為861338元，即前一份《藍水假日預定書》被後兩份《藍水假日預定書》所替代，並不是新合同，故對上訴人潘某所稱「被上訴人許某1與瑞馳公司在案發前既沒有籤訂《商品房買賣合同》，所籤訂的《藍水假日預訂書》是預約合同，也不具有《商品房買賣合同》的效力。」的主張不予支持。其二，本案中，許某1與瑞馳公司於2010年9月17日籤訂《藍水假日預定書》約定的4#4-1202號房屋，因規劃設計變更為兩戶4#4-1602號（116.2㎡）、4#4-1603號（64.25㎡），故上訴人潘某所稱「2010年9月17日許某1與瑞馳公司籤訂的《藍水假日預定書》中約定的4#4-1202號房屋，一審法院已經判給了楊曉凌，不可能是許某1的」的主張亦不能成立。其三，本案中，許某1所交購房款中，只有三萬元是現金，通過銀行轉帳方式支付233367元，其餘59萬元系通過銀行轉帳為借款而抵消，現金所佔比例很小，故上訴人潘某所稱「許某1以現金方式交付巨額購房款，不符合日常交易習慣，無法證實其交房款真實性」的主張，本院不予支持。其四，本案中，許某1提供了三份《藍水假日預定書》、支付全部購房款854182元的銀行打款憑證及瑞馳公司的收款收據及59萬元債務折抵證明等證據，盡到了舉證義務，故對潘某所稱許某1應承擔舉證不能責任的主張不予支持。以上事實和證據足以證明,許某1系涉案房屋的權利人，該權利具有合法性與真實性。
2.許某1就涉案房屋的權利能否排除強制執行。因潘某所提訴求是關於執行程序中具有具體執行內容的執行異議糾紛案件，依據本院及最高人民法院案例精神，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》在審理執行異議之訴案件時可參照適用。該《規定》第二十九條規定「金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十」。《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規定：「案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任」。本案中，案外人許某1所提供的證據證明其所購房屋系瑞馳公司取得商品房預售許可證的房產，系居住用房，具有基於住房消費者物權期待權，故本案應參照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定》第二十九條的規定進行審查，該條的制定目的一是為了防止借商品房買賣進行炒房和以此盈利，二是保護正常消費者的基本生存權。第一，本案中，許某1與瑞馳公司於2010年9月17日籤訂了《藍水假日預定書》，該《藍水假日預定書》合法有效，應認定為許某1與瑞馳公司在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面買賣合同。第二，許某1所購房屋系瑞馳公司取得商品房預售許可證的房產，系居住用房，潘某並無證據證明許某1購房屬於炒房盈利並非用於居住。第三，許某1通過現金、銀行轉帳和債權抵消的方式交清了全部房款。我國現無法律明文禁止有房的公民購買商品房，作為正常消費者，其基本生存權及改善生活居住權與一般債權相衝突時，理應受到法律優先保護。故許某1主張的權利足以排除強制執行。
綜上，許某1享有對涉案房屋享有足以排除強制執行的民事權益，上訴人的上訴理由不能成立，本院不予支持。上訴人的債權可通過執行債務人與其他保證人的財產及瑞馳公司其他財產得到清償。原審判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由潘某負擔。
本判決為終審判決。
審判長 仲俊光
審判員 劉志剛
審判員 劉 英
二○一九年九月二十九日
書記員 段夢縈