文：繆禾
隨著房價上漲過快，限購令越來越多，購房限制也越來越多，大家都擔心自己買房時的孤注一擲，最終會成為「接盤俠」。越來越多的人被落在了後面，房地產市場已經變成了一場為少數人敲鑼打鼓的遊戲。從這個角度來看，在未來的10年裡，買一套房子將是一件更刺激的事！為什麼這麼說？以下幾點告訴你答案：
一，居民槓桿率越來越高
所謂的「居民槓桿率」衡量的是居民的購房能力和購房空間，槓桿率越低，透支的空間就越大。數據顯示，中國家庭槓桿率已從2008年的17.9%上升至2018年的53.2%。經濟學家趙偉還指出，由於長期住房貸款和短期消費貸款增長的影響，家庭槓桿率在2019年第一季度上升了1.1個百分點，達到54.3%，創歷史新高。10年來，槓桿率上升了36個百分點。即使按照未來10年65%至75%的國際「上限」，家庭槓桿水平也沒有多大提高空間。換句話說，「穩賺不賠」的時代即將一去不復返。
二，空置率越來越高
地產大亨潘石屹曾經說過：中國的住房嚴重過剩。根據我們房子的總面積，中國的每個人可以分到大約37平方米。請注意，這是人均37平方米，而不是每家37平方米。人均住房面積位列全球第五，房屋嚴重過剩。然而，開發商仍在大肆建造。具體數據顯示，2013年中國城市住房市場整體空置率達到22.4%，其中城市空置住房達4898萬套，嚴重過剩。截至2018年，西南財經大學公布的城市地區空置房數量約為6500萬套。
據原農村工作領導小組辦公室副主任陳錫文介紹，大中城市、小城市和農村地區的空置率分別為11.9%、13.9%和14%。截止2019年，粗略估計超過1億套，如果算上小產權房的話，那數據可能更大，空置數量會更多。在商品房市場興起之前，小產權房等產權形式的房子大行其道，佔據了市場主要地位。隨著空置率的上升，可以預測10年後的住房狀況將是「引人注目的」!
三，有3億育齡婦女，新生兒出生率大幅下降
結婚的人越來越少，育齡婦女也越來越少。中國育齡婦女數量從2011年的3.8億下降到2018年的3.5億，專家預測，到2030年，這一數字將下降到3億，育齡婦女減少41%。這意味著新生兒出生率將會大幅下降，甚至我國將出現人口負增長。所以問題是，現在的空置房已經高達上億套了，並且每年還在以900萬套的數量增加，等一二代人離開之後，未來這麼多房子賣給誰？
四，光棍人數持續增加
國家統計數據顯示，2015年中國15歲以上未婚男性比女性多出4000萬，其中農村地區佔比超過3000萬。未來，隨著生育觀念的改變和獨身資源女性數量的增加，光棍的數量只會增加。專家估計，未來10年中國的光棍數量將超過5000萬。眾所周知，我們中國人的傳統講究「成家立業」，現在連家都成不了了，買不買房也就不那麼重要了。
其次，在當今社會，你不買房也很難結婚。為什麼4000萬光棍人口農村地區佔了3000多萬？因為農村地區的未婚女性都嫁到了城裡。總之，這是一個非常不好的惡性循環，怪不得現在流傳這樣一句話：房價就是年輕人最好的「避孕藥」。
既然將來結婚會更加困難，那還需要為孩子買房子嗎？在回答這個問題之前，讓我們看看專家們是怎麼說的。經濟學家姜超指出，從城市群的角度來看，東部沿海地區仍然是主要的吸引人口流入主力，其中以粵港澳大灣區最受歡迎，而中部和西部的城市集群，如長江的中遊，成渝和中央平原，仍處於人口淨流出的狀態。此外，杭州、成都和長沙等二線城市對人口也具有強大的吸引力。
但東北除省會外的多數城市以及中西部的部分非中心城市，正面臨著人口收縮的困境。人口格局跟光棍數量、給子女買房有什麼關係呢？其實這個結論中藏著我們想要的答案。首先，熱點城市要早做準備。可以肯定的是，十年後，這3000萬「光棍」，將在三、四線以下的城市大量湧現。原因很簡單，年輕人越多，人口結構越年輕，性別比例就越正常。
從這個角度來看，如果你在一二線城市，不但應該給子女買房，還要早做準備，畢竟，當地房價有長期人口湧入的需求，不管買的房子是大是小，以後終究會用上。但是，此處有一個前提，如果現在給子女準備買房，這套房子就要抱著買了吃虧、買了賠錢的心態，別指望升值，隨著房產稅、空置稅的推進，這套房很難保本。
其次，三、四線城市買了也沒用。數據顯示，十年前，中國一二線城市的人口僅佔17%，而截至去年，這一比例已達到20%。從人口增長來看，一二線城市的常住人口在過去五年中增長了1.2%以上，而全國其他地區的這一數字還不到0.4%。如果生活在一個小城市，在本身不缺房的情況下，還要面臨人口的「長期抽血」。子女都往大城市跑，想去北上廣見世面，想去省會紮根。想去沿海打拼，此時買不買房對孩子們來說沒有任何意義，更何況，以後的3000萬「光棍」裡，就算擁有縣城一套房，也不見的優勢有多大。
綜上所述，未來房地產行業面臨的最大危機是需求的減少。現在，雖然房屋交易量不高，但只是因為價格太高，很多人買不起，並不是說沒有人買房子。嬰兒出生數量減少，育齡婦女出生數量減少，單身人口增多，我們不僅要警惕空置房的增多，還要警惕債務槓桿和「光棍潮」。這從本質上降低了人口對住房的需求。答案很明顯，對於中國房產的未來，「人」是最關鍵的因素。關於中國房產的未來，你怎麼看？歡迎發表評論。
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