騰訊房產 3月15日消息（黃小妹）今年3·15的維權主題是「信用讓消費更放心」，換句話說，只有提供產品的企業講信用，才能讓消費者更放心。
然而在過去的2018年，騰訊房產了解到部分開發商並不講「信用」，延遲交房、房屋質量問題、變更建設規劃等問題層出不窮。
許多購房者正經歷著類似臺詞中的橋段：「以前陪我看月亮的時候，叫人家小甜甜！現在新人勝舊人啦，叫人家牛夫人。」
那購房者如何維護自身的利益？遇到這些糟心的房屋維權事件，通過哪些法律途徑維權勝算更大？騰訊房產特邀北京金訴律師事務所創始人戴金花律師答疑解惑，重磅推出五大維權實用攻略，即使沒有律師資源，購房者靠自己也可以維權成功。
北京金訴律師事務所創始人戴金花律師
1、實際交付的房屋與宣傳不符，怎麼辦？
案例：2018年11月8日，也就是臨近交房時間的前一個月左右，領秀慧谷D2區的李姓業主滿懷期盼的來到新家，但新家卻與開發商宣傳的宣傳效果差距甚大，可謂大跌眼鏡。
李姓業主表示：「樓座首層大廳裝飾粗糙，樓道裡漆磚結合，其他是刷漆，和樓書宣傳的『公共空間裡的精工質感』相差甚遠，紅色消防管道橫飛，地下車庫偷工減料，配套『和鄰空間』未見建設痕跡...用半輩子積蓄買的6萬一平米商品房簡直比不上回遷房。」
律師支招：
若是購買的房屋，實際交付與宣傳資料不符，先判斷開發商發布的商品房的銷售廣告和宣傳資料是否對商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施作出了的具體說明和允諾，併購房人來說，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定都有重大影響。
若是可以證明開發商的宣傳資料作出了上述說明和允諾並影響了購房人是否購買該房屋，那麼宣傳資料屬於合同的一部分，可以追究開發商的違約責任。如果無法證明，那麼業主維權會很難。
因此，購房人若是購買了實際交付與宣傳資料不符的房屋，可以先找相應的證據來證明，然後跟開發商協商，若是協商不成，可以訴至法院，追究開發商的違約責任。
2、在業主完全不知情的情況，開發商擅自變更建設規劃，怎麼辦？
案例：2018年12月21日，開發商組織公園悅府三期B-10號樓1單元業主驗房。驗房後，業主才發現：「本單元的入戶大堂狹窄彎曲，從門廳到電梯間需要連拐三個直角彎，存在重大安全隱患。」
公園悅府三期B-10號樓1單元1層入戶大堂狹窄的原因是：在業主不知情的情況下，開發商變更建設規劃，將原本規劃在B-6號樓和B-11號樓的文體活動中心，變更建設在B-10號樓1單元1層。
律師支招：
1、開發商的這種做法是違反合同約定的，不合規的行為。一般情況下商品房預售合同中，對設計變更都有明確的約定，對於雙方籤訂合同之後，出賣人即使按照法定程序變更設計的，也應當書面通知買受人，若是買受人不同意，買受人有權解除合同。本案中的違約責任，需要具體看本案合同對於設計變更的具體約定。
2、雖在預售合同中有B-10號樓1單元1層首層有文體活動室的文字，但是沒有明確具體的面積，因此B-10號樓1單元1層首層的文體活動室面積應當符合原規劃設計的面積。若是買受人買房在前，開發商變更設計方案在後，那麼開發商變更建設方案需要徵得買受人的同意。
3、有了建設方案後，需要變更建設方案的，得先變更規劃設計。而變更規劃設計方案需要具備法定手續和經過法定程序。相應的建設工程規劃許可證，建設用地規劃許可證、施工圖紙等規劃手續都需要變更，而規劃許可的變更也需要經過法定程序，需要組織利害關係人進行聽證、經過利害關係人的同意等，否則可以向法院申請撤銷該許可證。
4、若開發商對小區、建築物擅自改變設計、規劃。即使該規劃變更已經通過了行政部門審批，仍不能免除其對購房人的民事責任。
《商品房銷售管理辦法》第24條第一款「房地產開發企業應當按照批准的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，開發商不得擅自變更規劃、設計」，屬於行政部門對開發商的行政強制要求，開發商未經規劃部門、設計單位批准而擅自改變規劃、設計的，應承擔相應的行政責任。若是開發商的變更規劃通過了行政部門審批，也只能免除其行政責任，不能免除其相應的民事責任。
同時城市房地產轉讓相關法規規定了開發商應當按照規劃部門已批准的建設工程規劃許可證建設商品房，不得擅自變更。並規定開發商確需變更規劃許可證規定內容的，應當書面徵得受影響的購房人同意，並取得規划行政主管部門的批准。因規劃變更給購房人的權益造成損失的，開發商應當給予相應的補償。
因此，在業主完全不知情的情況，開發商擅自變更建設規劃，若是有合同約定，可以按照合同追究開發商的違約責任。若是合同沒有約定的，業主也可以要求退房，且可以要求補償因規劃變更給購房人的權益造成損失。
3、開發費延期交房，怎麼辦？
案例：按照合同約定，燕郊盈時未來港項目第一批精裝交房時間為2018年10月31日。
當交房時間超過的時候，業主趙先生沒有收到開發商任何形式的同時，趙先生先後聯繫銷售人員和售樓處，均沒有得到項目為何延期交房的相關解釋。
律師支招：
若是開發商遲遲交不了房，首先需要了解開發商無法交房的原因，可以通過向有關部門調取公寓項目相關的手續，五證是否齊全等判斷無法交房的原因，若是因為開發商的原因是因為沒有辦理相關的手續，且無法補齊相關的手續，購房者可以根據合同要求開發商退房並支付違約金。
4、買到爛尾樓，怎麼辦？
案例：王女士，北漂5年，為了安家，在距離北京不到100公裡的天津寶坻買房。如今開發商延期交房，遲遲收不上房子。
不只王女士一個人遇到了這樣的麻煩，500多戶購房者分別於2014年-2018年間購買了天津寶坻的中德國際津鼎灣公寓，在交過購房首付款，辦理按揭貸款後，他們至今沒能收房。目前該樓盤已經停工1年多，業主也遲遲未等到合理的解決方案。
律師支招：
第一，可以起訴開發商承擔違約等相關民事責任；
第二，可以向政府部門查詢商品房預售資金的監管情況，商品房預售資金只能用於工程建設，如果開發商將商品房預售資金挪用於他處，可以向有關部門申請查處開發商的違法行為，如果相關政府不履行法定監管職責，可以提起履職訴訟；
第三，如果開發商已經破產，或者很多人起訴開發商，執行開發商財產，業主可以主張優先受償權。
5、房屋的質量問題層出不窮，怎麼辦？
案例：業主介紹，萬科天地此前表示項目屬於商住兩用房，精裝交付的標準為4000元/平， 且送全套家電。但三期業主收房時確大失所望，天然氣管線外露、地漏安在了牆上，插銷安在了天花板，廚房沒有通風系統只有50公分的抽油煙機等。
律師支招：
首先，可以先與開發商進行協商維修。如果這些房屋質量問題可以通過修補就可以解決的，且在住宅質量保證期限內的，可以要求開發商進行免費維修。保修期限從交房之日起開始算起。
其次，如果與開發商協商不成，可以先自己找人先維修，後找開發商承擔相應的維修費用。
但是購房者必須注意這幾點：
1）首先必須保留房屋質量存在的問題的證據。可委託相關資質的機構作出評估的報告。
2）必要時，通過發函件等方式催告開發商，進行必要的修繕，如果開發商在約定期限內拒絕履行職責，購房者方可自行維修。
3）應通過正規的施工單位進行維修，並開具正規的支出，這是日後向開發商維權的重要憑證。
最後，若是出現了嚴重的質量問題，可以解約，要求退房。但是嚴重質量問題指的是
1）房屋主體結構質量不合格不能交付使用。
2）房屋驗收交付後，房屋主體結構質量經相關部門核驗確屬不合格。
3）因房屋質量問題嚴重到影響正常居住使用時。