買方撬鎖收房後，賣方還要支付逾期交房的違約金嗎？律師這麼說

2020-10-14 廣西普法

案情簡介

2018年12月25日，黃小鴨與王美麗籤訂《房屋買賣合同》，約定黃小鴨向王美麗購買房屋，王美麗應在收齊樓款後7日內將房屋交付給黃小鴨使用，逾期交房的，每逾期一天，王美麗應按房屋成交價的萬分之五向黃小鴨支付逾期違約金。


2019年1月14日，黃小鴨向王美麗支付完全部房款，王美麗將房屋過戶給黃小鴨。


至2019年1月21日，王美麗未將房屋交付給黃小鴨使用。經溝通未果，2019年1月30日，黃小鴨將房屋撬鎖後入住。


入住後黃小鴨要求王美麗支付逾期交房違約金。

爭議焦點

買方自行撬鎖收房後，賣方還要支付逾期交房的違約金嗎？逾期交房的違約金從何時起算至何時止？

律師觀點

《房屋買賣合同》是黃小鴨、王美麗的真實意思表示，不違反法律規定，雙方均應遵照履行，王美麗未在合同約定的時間內將房屋交付給黃小鴨使用，已經構成違約，應當承擔合同約定的逾期交房違約責任，但由於黃小鴨已於2019年1月30日將房屋撬鎖入住，撬鎖後黃小鴨已經實際佔有了房屋，應當視為王美麗已經於2019年1月30日交付了房屋，故王美麗的逾期交房的違約責任應自2019年1月22日起計算至2019年1月30日止，黃小鴨撬鎖收房後不應再繼續計算。

律師建議：

如果交易的房屋內有人居住或存放有他人物品，需要搬出後才能收房，買方強行撬鎖收房容易造成物品的損壞遺失，極易產生爭議且在產生爭議後買方舉證比較困難。因此，律師建議買方：

1.及時與賣家溝通，在溝通無果的情況下可及時以訴訟的方式保障自己的權利。


2.如要強行換鎖入住，建議在公證方的見證下換鎖，並對屋內的物品進行清點、拍照或錄製視頻，製作清單並進行公證。


3.可在《房屋買賣合同》中增加逾期交付房屋的處理方式，如達到交付條件後出賣人不交付的，買受人可在物業、公證處等第三方的見證下自行換鎖收房等。

相關法條

《中華人民共和國合同法》

第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。

第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第一百三十五條 出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，並轉移標的物所有權的義務。

第一百三十八條 出賣人應當按照約定的期限交付標的物。

來源：廣西律師協會、廣西萬益律師事務所

作者：楊婷婷、蘇佳麗、李怡

編輯：桂法瑄

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