近期，江北某知名大盤業委會聯合當地的京新社區、街道辦以及沿江派出所開展了選聘物業開標大會，小區業委會向12家物業管理有限公司發出了邀請函，最後只來了3家。而在業主代表的連環發問下，一競標公司現場「落跑」。
據悉，該樓盤此次選聘物業開標大會堪稱全市最大規模。業內人士表示，物業管理本來就不是件容易事，像這樣的超級大盤，物業管理就更加不容易了，不知道誰有能力破解這百萬大盤的物業難題？
業主連環發問嚇跑競標物業
「物業費怎麼收取？」
「小區裡菜場的髒亂差該怎麼處理？」
「如何解決小區裡面的車輛停放問題？」
當日上午9點，全市最大規模的一次物業選聘開標大會在京新社區四樓會議室舉行。100多名業主爭先恐後地把自己關心的問題拋給參與競標的3家物業公司，往往是前一個問題還沒來及回答，後一個業主又提出了新問題。
記者在現場看到，參加競標的3家物業公司分別是南京歡居物業管理有限公司（三級資質）、南京慧韜物業管理有限公司（二級資質）、南京積富順物業管理有限公司（三級資質）。業主們的問題讓這三家物業公司的競標人多少有些招架不住：從管理章程到帳目明細乃至管理細節，事無巨細，甚至有居民提問「如果我們不交物業費，你們會不會也停電停水啊？」「小區裡面的狗嚇人的呢，你們來了以後一定要給我們解決啊？」
林林總總，五六十個問題回答下來，等到主辦單位宣布進入到下一個環節，準備拆封競標書的時候，人們才發現第一個接受業主提問的南京歡居物業管理有限公司的競標人竟然已經悄悄地「棄場而逃」了。
即便收費漲價也要更換物業
據了解，目前該樓盤由前期物業——清茳物業管理有限公司提供物業服務，小高層和多層的收費標準分別是0.9元和0.6元。「開發商和前期物業達成了協議，他們補貼30%的物業費，我們只要付70%。」在競標現場，一位業主告訴記者，照此計算，現行的物業費標準分別是0.63元和0.42元。
而在此次競標活動中，南京慧韜物業管理有限公司給出的收費標準是小高層0.82元、多層0.59元，南京積富順物業管理有限公司給出的標準是0.85元和0.55元。
「我知道一分價錢一分貨，我寧願多付一點錢，但是你們一定要保證我們的物業服務質量。」現場，一位業主有些激動地表示，比起費用，他更希望擁有好的服務，包括恢復小區已經損壞的紅外線監控系統等設施。
對此，參與競標的物業公司都表示，這些在理論上都可以實現，但關鍵在於，針對已損壞的部分設備必須先期投入相應的維修以及更換資金，這意味著，業主不僅僅要繳納更多的物業費，還要在前期投入更多資金。
一級資質的物業公司均缺席
江北該知名大盤全部建築面積為360萬平方米，不僅是在江北，在整個南京也是非常罕見的超級大盤。這也為物業管理帶來了重重困難。
首先是小區的門禁系統。「現在的門禁系統根本沒用過，誰都可以進出小區。」業主王先生告訴記者，小區裡面出現了多次車輛被盜事件。
其次，江北大盤的特殊之處還在於其入住率偏低。業委會的周先生告訴記者，在初期，由於入住率不到50％，業主委員會也遲遲無法成立，直到今年4月才成立。
最後，也是最重要的一點，小區體量大，業主人群也很龐大，這些都加大了門禁制、安全管理以及成立業委會的難度。
據介紹，此次，該樓盤業委會聯合向包括前期物業清茳物業管理有限公司在內的12家物業管理有限公司發出了物業招標邀請函，其中，有7家一級物業管理有限公司，3家二級物業管理有限公司和2家三級物業管理有限公司。然而，包括南京棲霞建設集團物業有限公司在內的7家一級物業管理有限公司全部缺席。
方法論
分組團管理是出路
究竟怎樣才能做好大盤的物業管理？南京網博機構總經理孫海表示，大盤物業管理確實很難，首先大盤的體量導致了業主人群很龐大，門禁系統的完善很困難，但門禁模式是必需的，通過登記人口、戶口信息等門禁形式能夠很好地保障社區安全，而目前江北的很多樓盤都沒有達到這一要求。其次，由於大盤往往採取分期開發的方式，往往前期可能沒有建設包括停車位在內的一些大型配套，而是在後期進行配建，這就導致分期開發的樓盤無法完全獨立開來管理。
孫海建議，大盤的物業管理應採取分組團的管理方式，這樣既能夠節約成本，又能夠達到更好的管理效果。具體到各個組團的規模，這需要根據項目、產品以及規劃上的特點區分對待。另外，物業公司必須完成從物業管理到物業服務的觀念轉變。尤其是隨著江北的自住型買家越來越多，雖然以前很多江北的大盤存在入住率低的問題，現在隨著住戶的陸續入住，對於開發商以及物業的要求也越來越高，很多大品牌的開發商都自持物業，對他們而言，物業不是為了營利，而是作為配套來建設的，屬於服務性質。
也有業內人士認為，大盤的管理需要政府相關部門的參與和託底，更需要開發商的配合，如此才能真正事半功倍。 見習記者 杜磊