一、產業地產、產業園的概念
(一)產業地產：
以產業為依託，地產為載體，實現土地的整體開發與運營。以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發樓為開發對象，整合自然資源、社會資源、經濟資源等，打造產、學、研產業集群，幫助政府改善區域環境、提升區域競爭力；幫助企業提升企業形象、提高企業發展力的新型產業形式。
(二)產業地產和消費型地產的區別：
消費型地產以健康、生態、人居環境與自然相融合為最高級特徵，產業型地產滿足消費型地產的功能的同時，則是在此基礎上以其更適宜人的創業發展、自我價值實現和投資的可持續增值為其本質特徵。
(三)產業園
產業園是指由政府或企業為實現產業發展目標而創立的特殊區位環境。它的類型十分豐富，包括高新技術開發區、經濟技術開發區、科技園、工業區、金融後臺、文化創意產業園區、物流產業園區等以及近來各地陸續提出的產業新城、科技新城等。
產業園區是某產業的聚集區或是技術的產業化項目，簡而言之，孵化平臺，是企業走向產業化道路集中區域。
文化創意產業園區 是一系列與文化關聯的、產業規模集聚的特定地理區域，是一具有鮮明文化形象並對外界產生一定吸引力的集生產、交易、休閒、居住為一體的多功能園區。
二、在我國產業園區類別分為區位依附類和園區性質類
(一)區位依附
1. 以舊廠房和倉庫為區位依附。如：北京798、佛山創意產業園、廣州ITI創意園等
2. 以大學為區位依託。如：上海時尚創意園、 TCL（廣州）文化產業基地等
3. 以開發區為區位依附。如：中關村創意產業先導基地、張江文化科技創意產業基地等
4. 以傳統特色文化社區、藝術家村為區位依附。如：四川德陽三星堆文化產業園、北京高碑店傳統民俗文化創意產業園、廣州小洲村等
(二)園區性質
1. 產業型。如：深圳大芬村、上海虹漕南路創意產業園
2. 混合型。如：張江文化科技創意產業基地、香港數碼港
3. 藝術型。如：北京大山子藝術園區、青島達尼畫家村等
4. 休閒娛樂型。 如：上海的新天地、北京長安街文化演藝集聚區等
5. 地方特色型。 如：北京高碑店傳統民俗文化創意產業園、潘家園古玩藝術品交易區等
三、目前中國產業園區運營存在的問題
(一).重房產，輕產業。宜居宜業，配套完善是園區建設方面達成的共識，但是部分園區存在捨本逐末，過度強調地產項目開發，而輕視產業環境搭建的問題，隨之帶來空置率高企，新區變成「鬼城」。
(二)投機跡象顯現。由於工業用地價格較低，不少開發商採用以工業項目立項，然後進行土地用途變更，開發商用和住宅項目，或者二次轉讓獲取高額土地升值收益。從市場來看，由於住宅地產投資空間受到擠壓，不少投資力量開始轉移方向，產業地產成為熱錢和遊資躲開調控的新避風港。
(三)只招商，不擇商；重招商，輕養商。由於大部分園區都由政府主導開發，出於政績和招商壓力，在招商過程中，不少園區違背產業規劃，不加選擇盲目引進，最終造成項目不落地形成企業空巢，或是產業鏈條混亂成為大雜院，帶來土地資源的嚴重閒置和浪費。客戶入駐園區後，園區各項運營服務跟不上，不重視運營管理，客戶服務體驗感差，退租率高，進駐5家，退租4家，形成惡性循環，永遠處於招商狀態，日積月累，口碑變差，形成爛尾。
(四)園區政策履約難。為吸引企業入園，部分園區管理者在企業入園之初承諾大量優惠政策，但在入園之後，出現違約，造成企業利益嚴重受損，園區公信力下降，制約園區的持續發展。
(五)企業創新成本不斷提高。伴隨著城市範圍的擴大，以及軌道交通的延伸，曾經處於城市邊緣地帶的園區逐漸城區化，其地價也逐漸提高，這既削弱了園區的競爭力，也造成企業經營成本和創新成本的提高。
總體來說，中國產業園區開發還存在著缺乏統一規劃，量多質差等問題，資源浪費和粗放發展的園區依然比比皆是，許多園區產業結構趨同，產業定位不清楚，部分園區產業集群弱，產業關聯性低，研發能力不強，創新環境建設滯後。即便是一些比較成熟的園區也面臨著各種挑戰。
四、目前產業園區運營模式大概分類三類，一般產業園區運營公司採取以下一種或幾種結合一起的運營模式對園區進行運營。
(一)以工業廠房出租和銷售為主，以土地出讓為輔；
(二)以代地方政府招商為主，以商業開發為輔；
(三)以入園企業進行全方位服務為主，以整體物業管理為輔
五、產業園區盈利模式分析
傳統園區盈利模式主要依賴土地收入，不過這種模式已經逐漸走進瓶頸，大量園區運營處於盈虧平衡或略有虧損的狀態，收入的主要來源是稅收分成、政府的各類補貼和轉移支付。而為了招商引資和吸引產業入駐，各地園區在土地、稅收方面又採取很多減免的優惠政策，這致使園區自身的收入和盈利能力更加脆弱。
(一)產業園區盈利點分布情況
(二)產業園區盈利模式類型
(三)產業園區盈利方式對比（由於各類園區的產業類型和發展階段不同，其盈利模式也不同。）
六、產業園運營策略
(一)招商是龍頭。系統梳理園區核心競爭力，找出我們區別其他產業園區優勢，並不斷放大，有利於日常園區招商（解決客戶憑什麼來我們園區，是租金便宜？孵化服務體系完善？園區配套齊全？園區軟硬體氛圍好？區位好？……），
(二)養商是根本。園區運營所產生的經濟效益都要從客戶這個載體上產生，將我園區與其他同類型產業園區的共性服務做到極致，比其他園區的服務標準要高一點，服務差異化就出來了。如日常物業管理服務、各類諮詢服務、融資服務、孵化服務等，客戶關注的就是我們要改進完善的，堅持做好，讓客戶體驗感好，園區口碑就會越來越好，品牌價值就會越來越高。時機成熟，我們可以對其他園區輸出產業園運營管理服務。
(三)平臺是關鍵。梳理園區服務平臺，更細化，為園區企業服務，將服務轉化成經濟效益。
園區建立以下服務平臺：
1. 投融資服務平臺
2. 商務會展平臺
3. 智慧財產權保護平臺
4. 採購服務平臺
5. 宣傳推廣平臺
6. 教育培訓平臺
7. 孵化器服務平臺
8. 人才招聘服務平臺
園區的運營管理決定著一個園區的經營成果。從長遠看，能否找到適合園區發展的運作模式並不斷對其進行調整完善決定著一個園區未來能否可持續發展。
產業園區的收益是長期性的，園區發展好，可以長期盈利，但做不好很快就會垮下去，要獲得成功，運營管理這必須有產業服務的能力。
構建高效的管理模式和組織架構是提高園區運營效率的前提產業集群的構建是園區運營效率的關鍵配套服務效率是園區運營效率的基本保障。