2016年01月29日11:18 來源：房天下產業網綜合整理
國內外至今尚無對文化創意產業園概念的統一界定。在對文化創意產業園概念詮釋的基礎上，結合中國具體實情，嘗試將文化創意產業園的概念界定為：文化創意產業園是一系列與文化關聯的、產業規模集聚的特定地理區域，是一具有鮮明文化形象並對外界產生一定吸引力的集生產、交易、休閒、居住為一體的多功能園區。
文化創意產業是下一波房地產的概念，也就是用文化創意產業來帶動房地產的開發。文創產業所帶動房地產的特色就是複合性及大規模。
文化創意產業的特點有：（一）複合性，指的是它的綜合性，可能包括了設計，商業，傳產，交通，物流，農業，旅遊，，工業，餐飲及住宅。也就是把以前的住宅，工業，農業，旅遊，，傳產的開發，綜合在一起，形成一個超級綜合開發體。（二）大規模，就是因為它的綜合性，他是一個超級綜合開發體，所以規模是土地面積都會很大。動輒幾千畝甚至上萬畝，幾乎就是新市鎮，新市區的開發。
一、創意產業園區行業格局發展
文化創意產業被認為是21世紀全球有前途的產業之一，有著巨大經濟效益和社會效益，各國政府都對這一產業的發展給予了關注和高度重視。
世聯北京市首鋼海爾文化創意產業園項目及相關市場資料
近年來，我國文化創意產業的效益日漸明顯。據前瞻產業研究院《2016-2021年中國產業園區規劃布局與運營管理分析報告》顯示，到2015年，我國文化創意產業增加值將達18000億元，佔GDP的比重將超過5%，文化創意產業將成為我國經濟的支柱產業。尤其是在一些基礎較好的城市，如深圳、北京和上海，文化產業更是經濟發展的支撐力量。
作為文化創意產業規模化、集約化發展的重要途徑和載體，近年來，我國文化創意產業園建設勢頭強勁，據不完全統計，目前全國文化產業園區超過2500家，各類文化創意產業園區已多達500家之上，其中國家已命名的文化創意產業各類相關基地、園區就已超過350個，分布於全國各地。
上海創意產業園區發展趨勢研究
但是在各地文化創意產業園區快速發展的背後，一些問題也隨之凸顯出來。如園區太多、資源分散;建設模式雷同，房地產色彩濃厚;園區定位不明確，產業結構雷同;園區之間相互分離而自成體系，缺少必要的分工與合作;園區耗費巨資建成後，租金高，企業入駐率低，難以吸引創意階層，文化氣息淡薄等。
前瞻產業研究院創意產業園建設行業研究小組表示，儘管目前創意產業暴露出了各種問題，但從整個國際發展趨勢來看，未來創意產業仍有廣闊前景。因此政府目前暫停審批創意產業園，可以看作是一個調整改善過程，未來即將繼續加大創意園區的開發和建設，但與此同時政府管理將從嚴，向著適合社會產業需求的方向引導。
西溪溼地及西溪創意產業園的啟示專題研究百思勤
國家「十二五」規劃中稱，要在政府引導下發揮市場機制積極作用，培育骨幹文化企業和戰略者，鼓勵和引導非公有制經濟進入。
此外，一些地方出臺的「十二五」規劃中把發展創意產業園區提到了重要位置，如深圳市的「十二五」規劃中要求大力實施產業集聚，加強對文化創意產業的統籌規劃，加快推進 創意產業園區的規劃建設，培育和推廣一批具有自主智慧財產權的龍頭企業和文化產品。
北京十裡河文化創意產業園項目定位提案
前瞻產業研究院創意產業園建設行業研究小組認為，文化創意產業將會迎來更加繁榮發展的春天。在積極的產業政策推動下，創意產業園區也將迎來美好的發展前景。
二、文化產業園盈利模式評價
中投顧問在《2016-2020年中國文化產業園建設運營深度分析及前景預測報告》中提出，文化園區的收入來源渠道決定其盈利模式的產生。通過上述分析，可以總結出文化園區的盈利模式類別：
1、單一的盈利模式
主要收入只有一種來源渠道，其他收入來源比重很小。我國的文化園區大多由政府，主要目的是為文化創意產業的發展營造文化環境，提供聚集空間，帶動當地文化創意產業的發展，文化園區作為平臺，以房屋租賃收入維持運營費用。由社會資本建設的文化園區，大多是租用舊廠房進行改造建成的，房屋產權和土地性質沒有改變，方只有使用權，沒有產權，不能享受資產 ，只能靠運營獲取房屋租賃的溢價收入，俗稱二房東。目前，上海的很多園區都屬於這種類別，經營狀況並不樂觀。靠租金收入單一盈利模式來維持園區運營，主要取決於租金水平和 率。由於大部分園區沒有土地資本投入，只是改建和裝飾，固定投入不大，只要地段好、軟硬體好、入駐企業飽和，一般5年左右可以收回。
2、組合盈利模式
單一盈利模式盈利能力不強，文化園區大多採用組合盈利模式，即在園區經營過程中，採取多種方式創收，拓展園區收入來源渠道，獲取 。文化園區通過對商務結構的分析，對園區的資源進行科學配置，豐富園區的業務結構，使其產生 效益。如園區在經營過程中，發揮著文化創意企業的平臺作用和孵化作用，園區可利用對文化孵化企業進行跟蹤，對成長性好的企業進行產權，對好的文化項目進行等獲取收入。這既扶持了園區文化企業的發展，又能充分分享企業經營成果，提升園區的盈利能力，有效解決了單一盈利模式下園區企業成長壯大了，而園區只能收取有限的租金收入，園區發展與園區文化企業發展不同步的矛盾。
組合盈利模式需要定期對園區收入來源結構進行分析，通過分析來調整園區的資源配置，有重點地扶持盈利能力強的收入渠道，逐步培育園區獨有的、成熟的盈利模式。
3、動態組合盈利模式
文化園區的發展一般要經歷設計、調整、完善、成型四個發展階段。在具體運營中，不同階段，園區的收入來源重點不同。隨著園區的不斷發展，園區內企業發展不斷壯大，以及產業競爭加劇和政策環境的變化，園區會不斷調整收入來源重點，豐富來源渠道，形成動態組合盈利模式，增強競爭能力，為終形成知識密集型、資本密集型、人才密集型、文化密集型的文化創意企業提供物資基礎。
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註：文章根據房天下產業網地產文庫頻道、中國諮詢網、前瞻網等綜合整理。