近日，以房屋居間買賣為主題的《安家》熱播，「甄嬛娘娘」化身房產中介的房店長，隨著劇情的推進，向觀眾展示了一個個圍繞著房屋買賣的人間悲喜故事。
劇裡有這樣一個故事，房店長的客戶於先生，為了能節省一半的中介費，選擇在隔壁的中介公司「阿拉丁」進行交易。隨著劇情發展，於先生貪小便宜吃大虧，支付了首付款和中介費後發現所購買的房屋被法院查封，無法繼續交易。在於先生再次找到房店長請她幫忙想想辦法挽回損失時，房店長告訴他沒有辦法。
是不是真的就沒有辦法了呢？
法官結合過往案件涉訟的情況
為您支支招！
一
籤訂合同前買家能做什麼？
1、選擇靠譜中介。二手房交易涉及到籤訂合同、辦理貸款、審稅、過戶等專業問題，需要專業機構進行操作，儘量避免手拉手交易或者像劇集中的於先生那樣為了降低中介費而選擇風險把控不嚴的中介。對中介公司也可以進行盡職調查，比如可以到中國裁判文書網查詢中介公司過往的涉訟情況。
2、選擇靠譜賣家。看房過程中，可以和賣家多聊聊，了解賣家的資產負債情況、出售房產的目的。相對來說，像劇中海清、郝平主演的雙博士工薪階層夫婦，為了置換而售房的交易風險就較小。可以到最高人民法院網站、天眼查APP等平臺查詢賣家及名下公司是否涉訟及是否存在失信、限制高消費的情況。如果有可能，可以與賣方協商互相出示中國人民銀行徵信報告，對賣家的對外負債情況有更全面的掌握。
3、選擇靠譜房屋。可要求產權人憑相關證件到房管部門調取預購房產的最新產權信息。查實不動產登記簿的信息和產權證的信息是否一致；賣家獲取房屋的方式及時間，因為這涉及到不同的稅費標準（同樣一套房屋，贈與所得再出售可能會涉及較高的稅收）；他項權抵押情況（相對來說，僅有賣家購房時的銀行貸款抵押的房產風險較小，有多項抵押，特別是有民間借貸抵押的風險相對較大。如果房源確實好，可要求賣家先行墊資滌除抵押後再進行付款交易）；是否被法院查封等。
4、尋求靠譜人士協助。房產中介是儘量促成交易，而對交易雙方之間的權益保護等未必盡心盡力。為了更好的保護好自己的利益，在交易前端對風險有更高的防控，可以尋求專業法律人士介入整個交易過程，在擬定合同條款時更好地防範風險。像於先生的部分麻煩，就是因為籤約時未對風險防控，且在籤約時就支付所有中介費，以至於在糾紛發生後處於較為被動的地位。
二
如果出現了司法查封該怎麼辦？
1、只支付了定金或者少量房款，應儘早採取措施維護權益。
可先行與賣家協商了解查封情況，如果查封金額較小，賣家提供了足夠的履約擔保，履約能力沒有實質性變化的情況下，可以繼續交易。如果能夠經賣方聯繫到案外申請查封人，籤訂三方協議，由購房人用剩餘購房款代為履行，解除查封，繼續履行合同，亦不失為一種較好的挽回損失方法。如果查封金額較大，賣家沒有繼續履約的誠意也沒有履約的能力，應考慮及時止損，向法院提起訴訟，儘早對該房屋進行財產保全，維護自己權益。
2、已經支付了全部房款或者大部分房款。
依照相關法律規定，同時符合下列條件的購房人的相關權益受法律保護，應及時向法院進行主張：
（一）在法院查封之前已籤訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在法院查封之前已合法佔有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
三
於先生的中介費還能要回來嗎？
劇情中於先生向阿拉丁房產中介公司一次性支付了全部中介費，在交易不能繼續進行的情況下，中介公司拒不退還，並且聲稱做產調還需另外支付一個點的佣金，於先生只支付了一個點佣金，後果應該自負，真的是這樣嗎？
《中華人民共和國合同法》第四百二十五條規定：居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事項或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。
在二手房買賣交易中，房產中介就是典型意義的居間人。買賣雙方是委託人，居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人向居間人支付報酬。
房產中介從事日常居間活動中，促成買賣雙方交易的同時，確保充分披露雙方涉及交易撮合的信息，以供雙方進行全面評估。若未盡充分的審慎核查及如實報告義務，致委託人遭受損失，房產中介應承擔相應的賠償責任。
因而，調查房屋產權權屬是阿拉丁房產中介公司應盡的義務，並不存在如果做「產調」需要增加1個點中介費的問題。阿拉丁公司不做產調，顯然違反了其應盡的審慎核查、如實報告的義務。如果房屋本身存在司法查封，阿拉丁公司應退還於先生中介費，如果因為交易不成給於先生造成損失的，阿拉丁公司還應當承擔與其過錯相應的補充賠償責任。
劇情中，阿拉丁公司為了逃避債務，連夜關門跑路。如果於先生訴諸法律，該公司並不能徹底逃脫相應的法律責任。隨著法院現有的執行力度的加大，失信人、限制高消費名單等措施的進一步完善，如果阿拉丁公司具有履行能力，於先生的損失應得到相應的挽回。
購買房產是人生重大資產交易，應該謹慎行事，儘量在專業人士的協助下降低風險。一旦涉訟，則需要花費較多的時間和精力處理，損失是否能夠得到足夠的補償存在不確定的風險，且可能會錯失購房良機。
希望本文能對您有所幫助。
來源｜上海市第二中級人民法院
作者：王曉梅 高勇
原標題：《電視劇《安家》熱播 法官為二手房買賣中三大常見問題支招》